DRAFT Hausverkauf: So maximieren Sie den Verkaufspreis

7.10.21

Titelbildidee: 10 bis 20 Jahre altes Einfamilienhaus mit Garten

  1. Kleinere Arbeiten zahlen sich aus
  2. Grössere Arbeiten lohnen sich selten
  3. Energetische Sanierungen zahlen sich aus
  4. Marktwertschätzung und Verkaufspreis
  5. Die Verkaufsdokumentation
  6. Verkaufs- und Preisverhandlungen
  7. Lohnt sich ein Makler für Sie?
  8. Das Bieterverfahren

Die meisten, die ihr Zuhause verkaufen, wollen möglichst viel Geld dafür. Wie können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vorbereiten und den Verkaufspreis maximieren: Lohnen sich Reparaturen oder Renovationen vor dem Verkauf? Was gehört in eine Verkaufsdokumentation? Brauchen Sie einen professionellen Makler? Und wie funktioniert dieses Bieterverfahren, von dem in letzter Zeit alle reden? Mit unseren Antworten sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung schneller und teurer verkaufen.

Kleinere Arbeiten zahlen sich aus

Autoverkäufer polieren ihre Autos auf Hochglanz, um ihre Verkaufschancen zu verbessern und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Das sollten Sie als Hausverkäufer*in oder Wohnungsverkäufer*in auch, aber ohne zu schummeln oder Schäden zu verstecken. Erledigen Sie kleine und einfachere Renovationen oder Reparaturen, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ausschreiben und Kaufinteressent*innen einladen. Offensichtliche Schäden, die einfach zu beheben sind, können teuer werden. Ein tropfender Wasserhahn in der Küche oder im Bad beispielsweise kann zu negativen Rückschlüssen auf den technischen Gesamtzustand einer Immobilie führen und übermässig auf den Preis drücken. Der erste Eindruck zählt. Darum sollten Sie das Haus oder die Wohnung aufräumen, alle Fenster putzen, kaputte Leuchtmittel ersetzen, quietschende Türscharniere ölen und den Rasen mähen.  

Gut zu wissen: Ältere Immobilien werden «wie gesehen» verkauft. Trotzdem dürfen Sie keine bekannten Mängel oder Schäden verschweigen. Dazu zählen unter anderem Feuchtigkeit im Keller, Risse in der Fassade, Schimmel und Wasserschäden.

Home Staging ist eine Option für exklusive Objekte. Inneneinrichter*innen gestalten Ihr Zuhause um, zum Beispiel mit Bildern, Lampen, Möbeln oder Teppichen, und maximieren so den Verkaufspreis.

Grössere Arbeiten lohnen sich selten

Verzichten Sie auf aufwendige Renovationen. Die Gefahr, dass einer Kaufinteressentin das Wohnzimmer in Lindgrün besser gefällt als in Hellblau oder ein Kaufinteressent lieber eine Landhaus- als eine Designerküche hätte, ist (zu) gross. Die Ausgaben für Maler- und Putzarbeiten, ein neues Badezimmer oder eine neue Küche zahlen sich in der Regel nicht aus. Ausser, Sie haben Glück und finden jemanden mit demselben Geschmack. Falls nicht, müsste der Käufer oder die Käuferin Ihre Investitionen mit dem Kaufpreis und zusätzlich die Kosten für einen anderen Anstrich im Wohnzimmer oder eine andere Küche bezahlen. Solche unnötigen Zusatzkosten dürften viele Interessent*innen davon abhalten, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu kaufen, oder drücken auf den Verkaufspreis. Darum sollten Sie wertvermehrende oder wertsteigernde Massnahmen der Käuferin oder dem Käufer überlassen. Mit einer Ausnahme.

Mit unserem Sanierungsrechner können Sie den Sanierungsbedarf prüfen und die Kosten schätzen. Falls Sie unsicher sind, ob sich die Investition lohnt, fragen Sie einen Makler, der die Nachfrage kennt. In Ihrem Houzy Profil finden Sie unter «Finanzen» und «Bewertung» geprüfte Makler aus Ihrer Region.

Bildidee: Maler streicht eine Wand

Bildlegende: Pinselrenovationen lohnen sich selten. Vor allem dann nicht, wenn Sie einen anderen Geschmack haben als die potenziellen Käufer.

Alt-Text: Maler streicht eine Wand

Energetische Sanierungen zahlen sich aus

Die Verbesserung der Energieeffizienz ist eine wertvermehrende Massnahme und lohnt sich immer. Unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen oder nicht. Zum einen sparen Sie viel Energie und damit Geld, wenn Sie die Fassade, das Dach oder den Estrich dämmen, alle alten Fenster ersetzen, von einer Öl- oder Gasheizung auf ein neues Heizsystem wechseln oder mit einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach Ihren eigenen Solarstrom produzieren. Zum anderen steigern Sie mit der Energieeffizienz auch den Wohnkomfort, den Immobilienwert und den Verkaufspreis. Mit dem neuen Energierechner von Houzy können Sie die Energieeffizienz Ihres Hauses kostenlos prüfen und den Einfluss einzelner oder mehrerer energetischer Massnahmen einfach simulieren. Ausserdem berechnet der Energierechner die Investitionskosten, die Fördergelder und das langfristige Sparpotenzial.

In unserem Artikel «Energieeffizienz verbessern: So vermeiden Sie kostspielige Wärmeverluste» erfahren Sie mehr über energetische Massnahmen und wie Sie oder die Käufer*innen davon profitieren.

Marktwertschätzung und Verkaufspreis

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ausschreiben, sollten Sie den Wert bestimmen und den Verkaufspreis festlegen. Unsere Immobilienbewertung, die auf den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte basiert, ist eine solide Basis für Verhandlungen. Die Marktwertschätzung ist nicht der Verkaufspreis. Dieser wird von Angebot und Nachfrage bestimmt. Letztlich müssen sich Käufer und Verkäufer einigen. Mit der richtigen Strategie können Sie mehr herausholen, als Ihr Haus oder Ihre Wohnung theoretisch wert ist. Viele Fachleute empfehlen, den Verkaufspreis leicht höher anzusetzen, damit Sie Spielraum für Verhandlungen haben. Falls Sie den Preis zu hoch ansetzen, bleiben Sie möglicherweise länger auf der Immobilie sitzen und müssen den Preis nach unten anpassen. Das spricht sich herum und schreckt potenzielle Käufer*innen ab. Auch hier lohnt es sich, mit einem Makler zu reden, der den Markt und die Region kennt.

Gut zu wissen: Die aktuelle Bewertung und Marktwertentwicklung Ihrer Immobilie(n) finden Sie in Ihrem persönlichen und passwortgeschützten Houzy Profil. Wie wir diesen Marktwert schätzen, erklären wir in unserem Artikel «Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Marktwert von Immobilien».

makler

Verkaufsdokumentation

Mit einer aussagekräftigen Dokumentation verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht nur schneller, sondern häufig auch zu einem höheren Preis. Darum zahlt es sich für Sie aus, etwas mehr Zeit in den Inhalt und etwas Geld in professionelle Bilder zu investieren. Auch hier zählt der erste Eindruck. Ausserdem fasst die Verkaufsdokumentation alle wichtigen Unterlagen zusammen, die der Käufer oder die Käuferin mit dem Kreditantrag einreichen muss. Sie machen ihm oder ihr also die Finanzierung ein wenig einfacher. Davon profitieren auch Sie. Was mindestens in eine vollständige Dokumentation gehört, fassen wir im Artikel «Haus verkaufen: Selber verkaufen oder einen Makler beauftragen?» zusammen.

Bildidee: Einfamilienhaus von oben (Drohnenaufnahme)

Bildlegende: Professionelle Bilder, zum Beispiel Drohnenaufnahme des Hauses und der Umgebund, sind eine sinnvolle Investition.

Alt-Text: Einfamilienhaus von oben

Verkaufs- und Preisverhandlungen

Sind Sie ein Verkaufstalent und haben viel Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen? Dann können Sie die Gespräche mit ernsthaften Interessent*innen selber führen. Wenn nicht, sollten Sie einen erfahrenen Makler oder eine erfahrene Maklerin beauftragen. Er oder sie weiss, wie Verhandlungen erfolgreich geführt werden, und was für potenzielle Käufer*innen wichtig ist. Für die Familie mit Kindern ist der Kindergarten oder die Schule in der Nähe ein Argument, für das ältere Paar die barrierefreie Wohnung mit Lift von der Tiefgarage in den dritten Stock. Ausserdem trauen sich viele Interessent*innen eher, kritische Fragen zu stellen, weil der Makler oder die Maklerin sachlich und emotionslos reagiert.

Lohnt sich ein Makler für Sie?

In neun von zehn Fällen ja. Einerseits, weil Makler*innen Ihnen viel zeitaufwendige Arbeit abnehmen, andererseits, weil sie den Markt und mögliche Käufer*innen kennen und Ihre Wohnung oder Ihr Haus in der Regel zu einem besseren Preis verkaufen als Sie. Die meisten verlangen 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises als Maklerhonorar. Wenn sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung für 930'000 statt 900'000 Franken verkaufen, zahlt sich das schon aus. Sinnvollerweise engagieren Sie jemanden aus der Region, der vergleichbare Objekte im Angebot hat. In Ihrem Houzy Profil finden Sie unter «Finanzen» und «Bewertung» bis zu drei Immobilienmakler*innen aus Ihrer Region, die wir Ihnen mit gutem Gewissen empfehlen.

Bildidee: Makler*in im Gespräch mit Käufer*in

Bildlegende: Ein Makler lohnt sich, weil er Sie von vielen Arbeiten entlastet und in der Regel einen besseren Verkaufspreis erzielt als Sie.

Alt-Text: Makler im Gespräch mit Käufer

Das Bieterverfahren

Mit dem Bieterverfahren können Sie in Märkten oder Regionen mit starker Nachfrage den Verkaufspreis maximieren. In Ihrer Ausschreibung müssen Sie auf das Bieterverfahren hinweisen. Sie können ein Mindestgebot festlegen, müssen aber nicht. Alle ernsthaften Kaufinteressent*innen geben nach der Besichtigung ihr Gebot ab. Nach der ersten Bieterrunde teilen Sie allen das Höchstgebot mit und die Bietenden können dieses Gebot überbieten, wenn sie wollen. In der Regel ist das Bieterverfahren nach zwei Runden abgeschlossen. Falls Sie mit dem Höchstgebot unzufrieden sind, können Sie weitere Runden durchführen oder beenden das Verfahren, ohne zu verkaufen. Abgeschlossen ist das Bieterverfahren, sobald Sie und der Käufer oder die Käuferin sich einig sind und den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Das Bieterverfahren eignet sich besonders für gesuchte Häuser und Wohnungen an attraktiver Lage. Weil das Verfahren aufwendig ist, lohnt es sich, eine Maklerin oder einen Makler zu beauftragen.

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