Tout ce que les propriétaires de logement doivent savoir — chaque premier jeudi du mois
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Lisez aussi nos articles sur le calcul de la valeur locative dans les différents cantons:
Argovie | Appenzell Rhodes-Extérieures | Appenzell Rhodes-Intérieures | Bâle-Campagne | Bâle-Ville | Berne | Fribourg | Genève | Glaris | Grisons | Jura | Lucerne | Neuchatel | Nidwald | Obwald | Schaffhouse | Schwyz | Soleure | St. Gall| Tessin | Thurgovie | Uri | Vaud | Valais | Zug | Zurich
En Suisse, la propriété du logement est imposée plusieurs fois : la valeur comme fortune imposable et la valeur locative comme revenu imposable. En contrepartie, les dettes hypothécaires peuvent être déduites du revenu et les frais de logement du revenu. De plus, plus de la moitié des cantons prélèvent un impôt foncier de 0,1 à 0,3 % de la valeur du bien immobilier. Et si un bien immobilier est vendu avec un bénéfice, ils imposent également le gain immobilier.
La valeur locative est controversée. Nous vous expliquons pourquoi elle est imposée, comment calculer la valeur locative, comment la contester le cas échéant et pourquoi elle sera peut-être bientôt supprimée.
La valeur locative est un revenu fictif ou un revenu en nature. Les personnes qui occupent leur maison ou leur appartement doivent payer l'impôt sur la valeur locative en tant que revenu. Comme l'impôt foncier et l'impôt sur la fortune, elle est prélevée sur les résidences principales et secondaires occupées et se base sur le loyer usuel du marché et du lieu pour des objets comparables. Les personnes qui possèdent une maison de vacances à la montagne ou un appartement de vacances au Tessin et qui le louent temporairement peuvent réduire la valeur locative au prorata, mais doivent payer l'impôt sur les revenus locatifs.
Sont assujettis à l'impôt tous les propriétaires de logement* qui occupent leur maison ou leur appartement. Indépendamment du fait qu'ils y vivent en permanence ou non. Il suffit que le bien immobilier soit à leur disposition en permanence. Par conséquent, les maisons et appartements de vacances sont également imposés. Si un propriétaire de logement accorde à quelqu'un un droit d'usufruit ou d'habitation à titre gratuit, l'obligation fiscale est transférée aux bénéficiaires, qui doivent payer l'impôt sur la valeur locative.
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Notre système fiscal est solidaire et doit éviter les inégalités de traitement. La valeur locative doit mettre sur un pied d'égalité les propriétaires de logement et les locataires, ou les propriétaires de logement et les bailleurs :
La loi fédérale sur l'impôt fédéral direct définit à l'article 21 que les revenus de la fortune immobilière sont imposés. Cela inclut "la valeur locative des immeubles ou parties d'immeubles dont le contribuable dispose pour son propre usage en raison de la propriété ou d'un droit de jouissance à titre gratuit". Par ailleurs, les cantons règlent l'imposition dans leurs lois fiscales. A Zurich, par exemple, la valeur locative est limitée à 70 % de la valeur du marché (art. 21, al. 2, let. a) et le calcul doit tenir compte de manière appropriée de caractéristiques qualitatives telles que l'âge ou la substance du bâtiment (art. 21, al. 2, let. b).
Le Tribunal fédéral a fixé la valeur locative à au moins 60 % du loyer usuel du marché et du lieu pour un objet comparable. Les cantons peuvent fixer la valeur locative à un niveau plus élevé et sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer servant de base à la valeur locative :
La Confédération et les cantons fixent la valeur locative à un niveau inférieur à la valeur du marché afin d'encourager la propriété du logement. La valeur locative ne doit pas être inférieure à 60%. Pour l'impôt fédéral direct, l'administration fiscale veille à ce que les valeurs ne descendent pas en dessous de 70 % en moyenne cantonale.
Pour l'impôt fédéral, la Confédération ne reprend que les valeurs fiscales des cantons d'Appenzell Rhodes-Extérieures, Fribourg, Genève, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Saint-Gall, Uri, Tessin, Valais, Zoug et Zurich. Pour les 14 autres cantons, des suppléments ou de faibles réductions sont généralement appliqués.
Dans le canton de Zurich, la valeur locative est calculée à 3,5 % (maisons individuelles) ou 4,25 % (appartements en propriété) de la valeur fiscale. La valeur fiscale s'élève à 70% de la valeur du marché. Dans notre exemple de calcul, Angela et Nick possèdent un appartement à Winterthour d'une valeur de 1,25 million de francs, qu'ils ont financé par une hypothèque de 1 million de francs. Le couple, qui vient de se marier, n'a pas encore d'enfants et gagne 180'000 francs par an.
calcul avec valeur vénale | |
valeur vénale | 1'250'000 CHF |
1ère et 2ème hypothèque (nantissement 80 %) | 1'000'000 CHF |
valeur fiscale (70 % de la valeur vénale) | 875'000 CHF |
valeur locative (4,25 % de la valeur fiscale) | 37'187.50 CHF |
taux d'intérêt hypothécaire (hypothèse 2,5 %) | – 25'000 CHF |
frais d'entretien (20 % de la valeur locative) | – 7'437.50 CHF |
majoration ou minoration de la valeur locative | 4'750 CHF |
revenu imposable | 180’000 CHF |
majoration ou minoration de la valeur locative | 4'750 CHF |
revenu imposable avec valeur locative | 184’750 CHF |
augmentation ou diminution annuelle des charges (estimation) | 1'203 CHF |
La valeur locative augmente la facture fiscale annuelle d'Angela et Nick de 1'203 francs. Les années où ils ont effectué d'importants travaux de conservation de la valeur et/ou de rénovation énergétique, ils pourraient déduire les frais d'entretien effectifs et optimiser ainsi leur charge fiscale. Nous avons calculé la charge fiscale présumée à l'aide du calculateur d'impôt de l'Administration fédérale des contributions.
Dans notre article «Frais d'entretien déductibles pour les biens immobiliers : voici comment réduire votre charge fiscale» vous découvrirez les frais que vous pouvez déduire dans votre déclaration d'impôts.
Celui qui habite hors de chez lui pendant des travaux de transformation peut, dans certaines circonstances, réduire proportionnellement sa valeur locative. Par exemple, de 2/52 si les travaux durent deux semaines. Les cantons appliquent toutefois la déduction de manière différente. Dans beaucoup d'entre eux, il suffit que la maison ou l'appartement soit inhabitable. Berne accepte la déduction même si le bien était partiellement habitable, Argovie, Bâle-Ville, Saint-Gall, Thurgovie ou Zurich ne l'acceptent pas. Dans le canton de Thurgovie, la maison ou l'appartement doit avoir été évacué, dans le canton de Saint-Gall, les frais d'hébergement à l'extérieur doivent être prouvés.
Si, par exemple, deux enfants déménagent et qu'une chambre reste vide en permanence, les propriétaires de logement peuvent faire valoir une déduction pour sous-utilisation auprès de la Confédération et dans ces 10 cantons : Bâle-Campagne, Grisons, Nidwald, Obwald, Schaffhouse, Schwyz, Saint-Gall, Uri, Zoug et Zurich. Le local doit toutefois être entièrement vide et ne pas être utilisé comme débarras, chambre de loisirs ou chambre d'amis. La plupart des cantons s'en tiennent au calcul de la Confédération:
La déduction pour sous-utilisation ne peut être demandée que pour une résidence principale, et non pour des résidences secondaires telles que des maisons de vacances ou des appartements.
Les propriétaires de logement qui prennent par exemple un emploi à Lugano doivent continuer à payer l'impôt sur la valeur locative de leur maison ou de leur appartement à Zurich, même s'ils habitent au Tessin. Il y a deux exceptions :
Les chances d'obtenir une réduction sont toutefois minces, car le logement en général (exception 1) et le logement à loyer modéré en particulier (exception 2) sont très demandés en Suisse.
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Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative. En règle générale, les discussions ne surviennent que lorsque la valeur locative augmente. Si l'augmentation est justifiée par la hausse des prix de l'immobilier, une contestation n'a aucune chance d'aboutir. Il en va autrement si la valeur a été surestimée ou si l'administration fiscale a commis une erreur :
Dans les cantons de Genève, des Grisons, de Lucerne, d'Obwald, de Schaffhouse, de Saint-Gall, de Vaud et de Zurich, il existe des clauses de cas de rigueur pour les propriétaires à faible revenu, par exemple les retraités. Si la valeur locative dépasse un certain pourcentage (en général un tiers) du revenu, elle est réduite. A Lucerne et à Saint-Gall, elle ne peut toutefois pas descendre en dessous de 60 %.
L'opposition est gratuite. Dès que l'affaire est portée devant le tribunal, elle devient coûteuse. Le perdant assume tous les frais, par exemple pour une expertise qui coûte plusieurs milliers de francs. Cherchez un accord à l'amiable et évaluez les chances et les risques avant d'entamer une procédure judiciaire.
L'abolition de la valeur locative fait l'objet de discussions depuis longtemps. Depuis 2017, les projets vont et viennent entre le Conseil national et le Conseil des Etats. Après six ans, les positions se sont suffisamment rapprochées pour qu'un accord semble possible. Le 14 juin 2023, le Conseil national a adopté le projet de loi fédérale sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement. La balle est maintenant dans le camp de la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats. Elle examinera le projet avant qu'il ne soit traité par le Conseil des Etats, probablement lors de la session d'automne 2023. Si le Conseil national et le Conseil des Etats s'accordent un jour sur un compromis bien suisse, un référendum est probable. L'abolition de la valeur locative n'est plus aussi attrayante qu'en 2017, lorsque les taux d'intérêt étaient nettement plus bas.
Avec les taux d'intérêt hypothécaires actuels, les déductions des intérêts passifs sont toujours inférieures à l'imposition de la valeur locative. Pour des taux hypothécaires compris entre 3 et 3,50 %, la déduction et l'impôt s'équilibrent. Ce n'est qu'à des taux supérieurs à 3,50 % que la suppression de l'imposition constituerait un désavantage financier pour les propriétaires de logement. Cela ne semble pas être le cas actuellement. La suppression des déductions pour les investissements visant à économiser l'énergie et à préserver l'environnement dans le cadre de l'impôt fédéral direct serait plus grave. Ceux qui n'ont pas (encore) rénové leur maison ou leur appartement sur le plan énergétique devraient suivre attentivement le débat politique et agir rapidement si les subventions devaient être supprimées au niveau fédéral.