Si vous faites du bénéfice sur la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devez payer l’impôt sur les gains immobiliers. Ce dernier dépend du bénéfice net, de la durée de détention, et de l’emplacement. En Suisse, le montant de l’impôt diffère d’un canton à l’autre. Néanmoins, un aspect est identique dans tous les cantons: dans le cas où le vendeur doit payer l’impôt, c’est le bien qui est redevable - et les autorités fiscales peuvent transmettre la facture impayée au nouveau propriétaire. Il est bien utile de le savoir si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement. Mais prenons maintenant les choses les unes après les autres...
Dans la plupart des cantons, le terrain est défini de la même manière dans la loi fiscale que dans le code civil. Outre les biens immobiliers et les bâtiments, par exemple les parts de copropriété de biens immobiliers, les droits indépendants ou permanents inscrits au registre foncier tels que les droits de superficie, les droits d'usufruit et les droits de source ou d'eau et autres servitudes sont également considérés comme des biens immobiliers et sont imposés. Dans la plupart des cas, cependant, l'impôt sur les gains immobiliers concerne les maisons ou les appartements.
Le vendeur est redevable de l’impôt s’il réalise un bénéfice sur la vente. Si le vendeur ne paie pas la facture, les autorités fiscales peuvent inscrire un privilège légal au registre foncier et demander le montant de la facture impayée au nouveau propriétaire.
Le calcul est simple : le prix de vente moins les coûts d'investissement égale le profit immobilier. Dans la plupart des cantons, les coûts d'investissement sont définis de manière identique ou similaire à celle du canton de Zurich:
L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial et est dû lors de la vente. Trois facteurs sont déterminants pour son calcul : le bénéfice, la durée de possession et l'emplacement. Les cantons calculent l'impôt sur les gains immobiliers de manière très différente. Voici les plus grandes différences:
Pour calculer vos impôts, vous devez connaître la valeur actuelle de votre maison ou de votre appartement. Avec notre Estimation immobilière neutre, vous pouvez estimer gratuitement la valeur vénale en fournissant quelques informations.
Il n'existe pas de formule unique pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers. Avec le nouveau Calculateur d'impôt sur les gains immobiliers de Houzy, vous pouvez, pour la première fois en Suisse, calculer en ligne l'impôt sur les gains immobiliers dû pour les 26 cantons, de Genève à Zoug. Le calculateur vous permet de calculer l'impôt sur les gains immobiliers et de simuler les effets de différents prix de vente et/ou dates de vente. Il vaut peut-être la peine d'attendre avant de vendre pour économiser de l'argent.
Les lois fiscales sont complexes et diffèrent d'un canton à l'autre. C'est pourquoi vous devez vous informer avant la vente. Un agent immobilier de votre région, qui connaît les lois fiscales et le marché, peut vous conseiller et vous aider en même temps à vendre votre maison ou votre appartement.
L'impôt sur les gains immobiliers n'est pas toujours dû immédiatement. Il est différé si vous achetez un bien de remplacement en Suisse avec le produit de la vente. Selon le canton, vous devez réinvestir le produit de la vente dans un délai d'un à deux ans ; dans des cas exceptionnels, le délai peut être porté à quatre ans. Toutefois, le report d'impôt n'est accordé que pour l'achat de remplacement d'un bien résidentiel occupé par le propriétaire - et seulement si le prix d'achat du bien de remplacement est supérieur aux coûts d'investissement du bien vendu. Si le prix d'achat est inférieur aux coûts d'investissement, le montant total de l'impôt est dû immédiatement (exemple 3). Cela se produit principalement si vous vendez une maison plus grande et plus chère et achetez à la place un appartement plus petit et moins cher.
Vous voulez vendre un bien dont la valeur a largement augmenté? Cela peut valoir la peine d'attendre quelques années de plus pour bénéficier d'un taux d'imposition plus faible. Dans le canton de Zurich, par exemple, vous devez attendre 20 ans et dans le canton de Berne 35 ans pour obtenir le remboursement d'impôt maximal.
L'impôt sur les gains immobiliers peut être reporté pour de nombreuses raisons. Par exemple, en raison de changements de propriété à la suite d'un héritage, d'un retrait anticipé ou d'une donation et en raison de changements de propriété entre conjoints à la suite de modifications du droit de propriété, d'une séparation ou d'un divorce. En revanche, dès que la maison ou l'appartement est vendu à un tiers, l'impôt sur les plus-values immobilières est dû. Elle est calculée sur la base du prix d'achat initial, et non de la valeur de transfert. Pour cela, la période de détention du propriétaire précédent est prise en compte. Et si le prix de vente est investi dans une nouvelle propriété résidentielle occupée par son propriétaire, l'impôt sur les gains immobiliers peut être encore reporté ...
Le report d'impôt ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux maisons de vacances ou aux biens loués. Si vous vendez un immeuble d'habitation, vous ne pouvez reporter l'impôt que pour un appartement occupé par son propriétaire.
