Impôts sur les gains immobiliers: ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir

4.11.21
Maison uni-familiale
  1. Qu’est-ce qu’un terrain exactement?
  2. Qui est redevable de l’impôt: le vendeur ou l’acheteur?
  3. Comment se protéger des mauvaises surprises en tant qu’acheteur?
  4. Comment est calculé le gain immobilier
  5. Comment est calculé l'impôt sur les gains immobiliers?
  6. Report d'impôt: quand devez-vous payer?
  7. Autres raisons de différer l'impôt

Si vous faites du bénéfice sur la vente de votre maison ou de votre appartement, vous devez payer l’impôt sur les gains immobiliers. Ce dernier dépend du bénéfice net, de la durée de détention, et de l’emplacement. En Suisse, le montant de l’impôt diffère d’un canton à l’autre. Néanmoins, un aspect est identique dans tous les cantons: dans le cas où le vendeur doit payer l’impôt, c’est le bien qui est redevable - et les autorités fiscales peuvent transmettre la facture impayée au nouveau propriétaire. Il est bien utile de le savoir si vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement. Mais prenons maintenant les choses les unes après les autres...

Qu’est-ce qu’un terrain exactement?

Dans la plupart des cantons, le terrain est défini de la même manière dans la loi fiscale que dans le code civil. Outre les biens immobiliers et les bâtiments, par exemple les parts de copropriété de biens immobiliers, les droits indépendants ou permanents inscrits au registre foncier tels que les droits de superficie, les droits d'usufruit et les droits de source ou d'eau et autres servitudes sont également considérés comme des biens immobiliers et sont imposés. Dans la plupart des cas, cependant, l'impôt sur les gains immobiliers concerne les maisons ou les appartements.

Qui est redevable de l’impôt: le vendeur ou l’acheteur?

Le vendeur est redevable de l’impôt s’il réalise un bénéfice sur la vente. Si le vendeur ne paie pas la facture, les autorités fiscales peuvent inscrire un privilège légal au registre foncier et demander le montant de la facture impayée au nouveau propriétaire.

Comment se protéger des mauvaises surprises en tant qu’acheteur?

  1. Demandez au vendeur de transférer le montant de la taxe sur un compte bancaire ou de le déposer au bureau des impôts. Les autorités fiscales ont la possibilité de calculer l’impôt sur les gains immobiliers avant la vente.
  2. Si le vendeur n’accepte pas le point 1, déposez le prix d’achat du bien sur un compte bancaire dont l’accès ne sera donné au vendeur qu’après le paiement de l’impôt sur les biens immobiliers.
  3. Si le vendeur n’est toujours pas d’accord, payez vous-même l’impôt sur les gains immobiliers et déduisez ce montant du prix d’achat.
  4. Quelle que soit la solution que vous trouvez avec l’acheteur, il est primordial de consigner par écrit l’option choisie pour le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers dans le contrat d’achat.

calcul impôt
Si vous le souhaitez, les autorités fiscales peuvent calculer l'impôt sur les gains immobiliers avant la vente.

Comment est calculé le gain immobilier

Le calcul est simple : le prix de vente moins les coûts d'investissement égale le profit immobilier. Dans la plupart des cantons, les coûts d'investissement sont définis de manière identique ou similaire à celle du canton de Zurich:

  • Prix d'achat ou valeur marchande il y a 20 ans, si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 20 ans.
  • Dépenses de revalorisation, par exemple pour une nouvelle cuisine ou un aménagement des combles, corrigées des prestations d'assurance et des contributions de la Confédération, du canton ou de la commune.
  • Contributions des propriétaires fonciers telles que le revêtement, le système d'égouts ou les contributions à la valeur ajoutée.
  • Commission de l'agent immobilier sur l'achat et la vente de la propriété, généralement 2 % du prix d'achat plus la taxe sur la valeur ajoutée.
  • Frais de publicité pour l'achat et la vente
  • Taxes pour le changement de propriétaire lors d'un achat ou d'une vent

Comment est calculé l'impôt sur les gains immobiliers?

L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial et est dû lors de la vente. Trois facteurs sont déterminants pour son calcul : le bénéfice, la durée de possession et l'emplacement. Les cantons calculent l'impôt sur les gains immobiliers de manière très différente. Voici les plus grandes différences:

  • Progressif ou proportionnel: Dans la plupart des cantons, l'impôt est calculé de manière progressive, c'est-à-dire à un taux uniforme, par exemple 30 % dans le canton d'Appenzell Rhodes-Extérieures. En revanche, certains cantons calculent l'impôt sur les gains immobiliers de manière proportionnelle. Plus le bénéfice net imposable est élevé, plus la charge fiscale est importante.
  • Taux d'imposition: un gain immobilier de 500 000 CHF est six fois plus imposé à Saint-Gall (164 000 CHF) après 10 ans qu'à Sarnen (27 000 CHF) dans le canton d'Obwald.
  • Longue durée de détention: tous les cantons, à l'exception de Bâle-Campagne et d'Obwald, accordent des rabais si le vendeur possède sa maison ou son appartement depuis longtemps. Zurich, par exemple, accorde une remise de 5 % sur les ventes après 5 ans, de 20 % après 10 ans et de 50 % après 20 ans. Genève est le seul canton à renoncer entièrement à l'impôt sur les gains immobiliers après 25 ans.
  • Courtes périodes de détention: En contrepartie, tous les cantons, à l'exception de Soleure, perçoivent une surtaxe sur les gains immobiliers à court terme et imposent ainsi une charge plus lourde aux spéculateurs. Zurich, par exemple, facture 50 % de plus pour les ventes après moins d'un an et 25 % de plus pour les ventes après 2 ans, Bâle-Ville même 60 % de plus pour les ventes après 3 ans.
Bon à savoir: Dans certains cantons, vous pouvez calculer l'impôt sur les gains immobiliers en ligne, par exemple à Berne, Lucerne ou Saint-Gall. Vous pouvez calculer la valeur vénale de votre maison ou de votre appartement dans votre compte personnel Houzy ou l'estimer gratuitement grâce à notre estimation immobilière.

Impôt sur les gains immobiliers : couple avec déclaration d'impôt
Si vous vendez un bien immobilier avec un bénéfice, vous devrez tôt ou tard payer l'impôt sur les gains immobiliers.

Conseil: les lois fiscales sont complexes et diffèrent d'un canton à l'autre. C'est pourquoi vous devez vous informer avant la vente. Un agent immobilier de votre région, qui connaît les lois fiscales et le marché, peut vous conseiller et vous aider en même temps à vendre votre maison ou votre appartement.
agent immobilier

Report d'impôt: quand devez-vous payer?

L'impôt sur les gains immobiliers n'est pas toujours dû immédiatement. Il est différé si vous achetez un bien de remplacement en Suisse avec le produit de la vente. Selon le canton, vous devez réinvestir le produit de la vente dans un délai d'un à deux ans ; dans des cas exceptionnels, le délai peut être porté à quatre ans. Toutefois, le report d'impôt n'est accordé que pour l'achat de remplacement d'un bien résidentiel occupé par le propriétaire - et seulement si le prix d'achat du bien de remplacement est supérieur aux coûts d'investissement du bien vendu. Si le prix d'achat est inférieur aux coûts d'investissement, le montant total de l'impôt est dû immédiatement (exemple 3). Cela se produit principalement si vous vendez une maison plus grande et plus chère et achetez à la place un appartement plus petit et moins cher.

Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Prix de vente ancien terrain 1'100'000 Francs 1'100'000 Francs 1'100'000 Francs
Coûts d'investissement 800'000 Francs 800'000 Francs 800'000 Francs
Gain 300'000 Francs 300'000 Francs 300'000 Francs
Prix d'achat du terrain de remplacement 1'300'000 Francs 900'000 Francs 700'000 Francs
Imposable immediatement 0 Francs 200'000 Francs 300'000 Francs
Report d'impôt pour 300'000 Francs 100'000 Francs 0 Francs

Conseil: vous voulez vendre un bien dont la valeur a largement augmenté? Cela peut valoir la peine d'attendre quelques années de plus pour bénéficier d'un taux d'imposition plus faible. Dans le canton de Zurich, par exemple, vous devez attendre 20 ans et dans le canton de Berne 35 ans pour obtenir le remboursement d'impôt maximal.

Autres raisons de différer l'impôt

L'impôt sur les gains immobiliers peut être reporté pour de nombreuses raisons. Par exemple, en raison de changements de propriété à la suite d'un héritage, d'un retrait anticipé ou d'une donation et en raison de changements de propriété entre conjoints à la suite de modifications du droit de propriété, d'une séparation ou d'un divorce. En revanche, dès que la maison ou l'appartement est vendu à un tiers, l'impôt sur les plus-values immobilières est dû. Elle est calculée sur la base du prix d'achat initial, et non de la valeur de transfert. Pour cela, la période de détention du propriétaire précédent est prise en compte. Et si le prix de vente est investi dans une nouvelle propriété résidentielle occupée par son propriétaire, l'impôt sur les gains immobiliers peut être encore reporté ...

Bon à savoir: Le report d'impôt ne s'applique pas aux résidences secondaires, aux maisons de vacances ou aux biens loués. Si vous vendez un immeuble d'habitation, vous ne pouvez reporter l'impôt que pour un appartement occupé par son propriétaire.

Beaucoup d'argent est en jeu lorsqu'il s'agit de l'impôt sur les gains immobiliers. C'est pourquoi il est utile de s'adresser à des experts. De préférence avec un agent immobilier qui connaît les lois fiscales cantonales et sait à quoi vous devez faire attention lorsque vous vendez ou comment vous protéger des mauvaises surprises lorsque vous achetez. Vous trouverez dans notre réseau des agents immobiliers certifiés de votre région que nous vous recommandons l’esprit tranquille.

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