Acheter une maison ou un appartement est complexe. C'est pourquoi nous avons divisé le processus d'achat en douze étapes et expliqué de manière simple et compréhensible ce à quoi vous devez faire attention à chaque étape. De la définition des besoins à l'inscription au registre foncier. En outre, nous avons développé des outils intelligents pour chaque étape, qui vous aident et vous soulagent. C'est ainsi que Houzy facilite l'accès à la propriété.
L'achat d'un logement est l'une des décisions les plus importantes de votre vie, avec des conséquences importantes, et pas seulement sur le plan financier. C'est pourquoi vous devriez prendre votre temps. Commencez par clarifier vos besoins en répondant à ces huit questions :
Les réponses vous aideront à décider où chercher (situation géographique) et ce que vous recherchez (maison ou appartement). Il est préférable de répondre aux questions avec votre partenaire et vos enfants s'ils sont assez âgés.
Vous ne savez pas si vous êtes du genre maison individuelle ou appartement en copropriété ? Parlez-en à un agent immobilier certifié de notre réseau de partenaires.
Dans notre article «Achat maison ou appartement: Lequel me convient le mieux ?», nous vous guidons en toute sécurité à travers le processus de décision et expliquons tous les points importants de manière facilement compréhensible.
Outils intelligents Houzy pour la définition des besoins
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Une fois que vous savez ce que vous recherchez et où, vous devez déterminer quelle est votre marge de manœuvre financière. Pour obtenir un financement externe auprès d'une banque, vous devez remplir deux conditions:
Nombreux sont ceux qui échouent à trouver une solution, alors qu'ils pourraient se permettre de payer l'hypothèque grâce aux faibles taux d'intérêt. Par mesure de sécurité, les banques calculent toutefois un taux d'intérêt hypothécaire théorique de 5 pour cent. Avec un certificat de financement de votre banque habituelle ou de UBS key4 mortgages, vous connaissez votre marge de manœuvre financière et vous avez un atout dans votre manche lorsque vous négociez avec un agent immobilier ou un vendeur.
Plus vous apportez de fonds propres, plus vos frais de logement sont bas. En contrepartie, vous pouvez déduire moins d'intérêts débiteurs de votre revenu et de dettes de votre fortune dans votre déclaration d'impôts.
Dans «Fonds propres et achat maison: 4 alternatives au compte d'épargne» et «Achat d'une maison avec l'argent de votre prévoyance: ce que vous devez prendre en compte», nous vous expliquons comment financer votre logement en propriété. Dans «Location-achat: vers la maison de rêve avec moins de fonds propres» nous présentons une alternative à l'achat d'une maison.
Outils intelligents Houzy pour l'évaluation du financement
Lancez une recherche immobilière avec les paramètres importants (étape 1) et obtenez une vue d'ensemble du marché immobilier régional et des prix. Notre Recherche immobilière innovante rassemble toutes les annonces de vente des principales plates-formes en ligne, les enrichit de précieuses informations supplémentaires et couvre 90 % du marché suisse. Si vous créez un abonnement de recherche, nous observons le marché immobilier pour vous. Un agent immobilier peut vous parler des spécificités régionales, notre Comparaison d'hypothèques vous permet de découvrir à quel niveau se situent les taux d'intérêt.
Les maisons individuelles sont les plus chères, les appartements en copropriété les moins chers, les maisons à deux familles et les maisons mitoyennes se situent à peu près au milieu. Il est moins cher de vivre à la campagne qu'en ville.
Vous trouverez nos conseils pour la recherche d'un bien immobilier dans les articles «Recherche immobilière sur Internet: trouvez la maison de vos rêves» et «Comment trouver un nouveau logement malgré les prix élevés de l'immobilier».
Outils intelligents Houzy pour l'analyse de marché
Une fois que vous avez une vue d'ensemble du marché immobilier régional, vous devriez examiner de plus près certains appartements ou maisons grâce à notre outil de Recherche immobilière. Enregistrez vos favoris, comparez les prix de vente avec notre Estimation de la valeur vénale, vérifiez les besoins de rénovation, estimez les coûts approximatifs de rénovation, découvrez la classe d'efficacité énergétique et comment améliorer l'efficacité énergétique ou analysez par exemple le potentiel solaire si vous vous intéressez aux maisons. Et tout cela en ligne, sans avoir à visiter la maison ou l'appartement.
Comme de plus en plus de personnes travaillent à domicile, la demande augmente en dehors des centres. Par exemple au bord du lac de Constance, dans la vallée du Rhin à Coire, dans le Gros-de-Vaud, dans le haut de Bâle-Campagne ou dans le Weinland zurichois.
Définissez peu de critères lors de la recherche de biens immobiliers. Si vous obtenez trop de résultats de recherche, vous pouvez toujours définir plus de critères de recherche et filtrer ainsi les résultats.
Outils intelligents Houzy pour la recherche de biens immobiliers
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Comparez toutes les maisons ou tous les appartements qui vous ont convaincu. Dressez une liste des avantages et des inconvénients, pondérez ce qui est important pour vous (must have) et ce qui l'est moins (nice to have), comparez les éventuels coûts de rénovation et d'assainissement ou calculez combien d'argent devrait se trouver dans le fonds de rénovation si vous vous intéressez aux appartements en propriété. Vous pourrez ainsi mieux évaluer si un prix de vente est juste ou élevé et choisir vos favoris pour les visites. Ces connaissances vous aideront également à adapter votre recherche et à trouver des offres encore plus intéressantes.
Outils intelligents Houzy pour la comparaison d'objets
Fixez les premières dates de visite. Il est préférable de ne pas commencer par votre favori, afin que vous puissiez apprendre ce à quoi vous devez faire attention. La première visite n'est pas encore une analyse de la substance ou de l'état. Il s'agit seulement de répondre à des questions telles que "Vous sentez-vous bien ?", "Le plan vous convient-il ?", "Les pièces sont-elles assez grandes ?", "L'aménagement vous plaît-il ?" ou "Voulez-vous vivre ici ?". Si vous avez répondu avec conviction "oui" à toutes les questions importantes, vous devriez convenir d'une deuxième visite.
Ce n'est que lors de la deuxième visite que l'on s'intéresse à la substance et à l'état. Si vous n'êtes pas un professionnel, faites-vous accompagner par un spécialiste. Vérifiez tout : les murs extérieurs et intérieurs, les fenêtres, les portes, les installations électriques, la domotique, les raccordements, les conduites d'eau et d'évacuation, le chauffage, l'installation d'eau chaude, l'isolation, la cuisine, la salle de bains et les toilettes des invités. Cela en vaut la peine, surtout si vous découvrez des vices cachés. Demandez en outre au vendeur pourquoi il veut vendre, quels sont les défauts dont il a connaissance, comment il a rénové la maison ou l'appartement et quel est le montant approximatif des charges. Plus vous en saurez, plus vous pourrez prendre une décision éclairée.
Les maisons ou appartements plus anciens sont vendus "tels quels" et les éventuels droits de garantie sont souvent exclus, dans la mesure où la loi le permet. Les vendeurs et agents immobiliers sérieux ne s'opposent pas à une deuxième visite avec un professionnel.
Dans «Voilà comment préparer les visites de biens immobiliers» et «Checkliste pour la visite d'une maison», nous avons résumé les points auxquels vous devez faire attention lorsque vous visitez une maison ou un appartement.
Outils intelligents Houzy pour les visites
C'est au plus tard à ce moment-là que vous devriez parler du financement avec votre banque ou régler le financement en ligne. Pour la demande de crédit hypothécaire, la banque, la fondation de placement ou la caisse de pension a besoin d'un dossier comprenant la documentation complète sur le bien et tous les documents relatifs à votre situation financière:
Sur la base de ces documents et de son estimation de la valeur marchande, la banque se prononce sur votre demande. Si elle est prête à financer l'achat, elle confirme la faisabilité financière de principe.
Les banques accordent des prêts à la propriété du logement selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix de vente est supérieur à la valeur du marché, vous devez apporter vous-même la différence en tant que fonds propres supplémentaires.
Vous trouverez un aperçu complet de tous les documents nécessaires à votre demande de crédit au point 4.1 de notre «Checkliste pour l'achat d'une maison».
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Outils intelligents Houzy pour l'entretien de financement
Si le bien vous a convaincu et que vous disposez d'une marge de manœuvre financière suffisante, vous devriez discuter du prix. La base des négociations sur le prix est une estimation de la valeur du marché, comme notre Estimation immobilière. Actuellement, la demande est plus élevée que l'offre, c'est pourquoi vous êtes dans une position de négociation plus faible. Néanmoins, il y a de bonnes raisons de négocier. Par exemple, si vous avez découvert des vices cachés pendant la visite, si le besoin de rénovation est plus important que prévu ou si le bien est sur le marché depuis longtemps parce que la demande est faible et/ou le prix trop élevé.
Les banques accordent des prêts à la propriété du logement selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix de vente est supérieur à la valeur du marché, vous devez apporter vous-même la différence en tant que fonds propres supplémentaires.
Dans «Estimation hédoniste: comment évaluer la valeur vénale de biens immobiliers», nous expliquons comment fonctionne le modèle informatique et pourquoi la plupart des banques misent sur l'évaluation hédonique.
Outils intelligents Houzy pour les négociations de prix
Il y a probablement d'autres candidats pour la maison ou l'appartement. Le dossier de candidature vous permet de marquer des points auprès du vendeur et d'augmenter vos chances. Il est judicieux de l'inclure dans votre dossier :
Dès que vous avez obtenu le marché, vous devez conclure le financement. Il est judicieux de répartir le montant en deux ou trois tranches. Vous optimisez ainsi la charge d'intérêts et répartissez mieux le risque de taux, car toutes les tranches ne doivent pas être prolongées en même temps. Le modèle (hypothèque fixe à durée et taux d'intérêt fixes ou hypothèque SARON flexible), la durée et les perspectives sur le marché monétaire déterminent le taux d'intérêt. Dès que vous avez assuré le financement et signé le contrat hypothécaire, vous et le vendeur pouvez faire rédiger l'acte de vente par un notaire.
En choisissant la bonne hypothèque, vous économisez beaucoup d'argent. Comparez les durées et les modèles et combinez les meilleures offres pour les durées courtes et longues ou les hypothèques du marché monétaire.
Dans notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison», nous expliquons tous les modèles d'hypothèques avec leurs principaux avantages et inconvénients.
Outils intelligents de Houzy pour les négociations de financement
Une fois que vous avez obtenu l'adjudication, la transaction doit encore être conclue. Les contrats de vente de biens immobiliers doivent être authentifiés par un notaire. L'office notarial rédige un projet de contrat ou un contrat préliminaire. Le vendeur et l'acheteur disposent en général de deux semaines pour examiner ce projet. Il est préférable de confier cette tâche à un avocat. Dès que l'avant-contrat vous convient, ainsi qu'au vendeur, convenez d'un rendez-vous commun chez le notaire pour la signature du contrat.
Le notariat prépare la signature du contrat, la constitution de la cédule hypothécaire et l'inscription au registre foncier. Comme vous ne devez payer le prix d'achat qu'après l'inscription au registre foncier, le vendeur a besoin d'une garantie. Pour prouver que vous êtes prêt à payer, vous pouvez fournir une garantie bancaire irrévocable selon laquelle le paiement sera déclenché dès que le transfert de propriété sera enregistré. Votre banque versera le prix d'achat lorsque le contrat aura été signé, authentifié par le notaire et inscrit au registre foncier. Une fois l'inscription effectuée, l'achat est conclu et la maison ou l'appartement vous appartient.
En tant qu'acheteur, vous payez la moitié des frais de notaire, les droits de mutation s'ils sont perçus dans votre canton, les émoluments du registre foncier et les frais de la cédule hypothécaire. L'impôt et les taxes varient d'un canton à l'autre, les frais de notaire d'un notaire à l'autre.
Dans le magazine Houzy, vous trouverez en permanence de nouveaux articles sur les thèmes suivants: Financement, Achat maison, Marché immobilier und Propriété par étage.
