Immeuble collectif avec appartements en copropriété

La maison ou l'appartement de vos rêves en douze étapes

5.5.2022
  1. Définir les besoins
  2. Clarifier le financement
  3. Analyser le marché immobilier
  4. Chercher une maison ou un appartement
  5. Comparer les favoris
  6. Visiter la maison ou l'appartement
  7. Régler le financement
  8. Négocier le prix d'achat
  9. Expliquer l'intérêt d'achat
  10. Signer un contrat de prêt hypothécaire
  11. Signer le contrat de vente
  12. Contrat de vente, cédule hypothécaire et inscription au registre foncier

Acheter une maison ou un appartement est complexe. C'est pourquoi nous avons divisé le processus d'achat en douze étapes et expliqué de manière simple et compréhensible ce à quoi vous devez faire attention à chaque étape. De la définition des besoins à l'inscription au registre foncier. En outre, nous avons développé des outils intelligents pour chaque étape, qui vous aident et vous soulagent. C'est ainsi que Houzy facilite l'accès à la propriété.

Étape 1: Définir les besoins

L'achat d'un logement est l'une des décisions les plus importantes de votre vie, avec des conséquences importantes, et pas seulement sur le plan financier. C'est pourquoi vous devriez prendre votre temps. Commencez par clarifier vos besoins en répondant à ces huit questions :

  1. Où voulez-vous vivre ?
  2. De combien d'espace avez-vous besoin ?
  3. De combien de calme avez-vous besoin ?
  4. De combien d'espace libre avez-vous besoin ?
  5. Aimez-vous vos voisin∙e∙s ?
  6. Aimez-vous le travail au jardin ?
  7. Êtes-vous habile de vos mains ?
  8. Quel âge avez-vous ?

Les réponses vous aideront à décider où chercher (situation géographique) et ce que vous recherchez (maison ou appartement). Il est préférable de répondre aux questions avec votre partenaire et vos enfants s'ils sont assez âgés.

Houzy Advice

Bon à savoir

Vous ne savez pas si vous êtes du genre maison individuelle ou appartement en copropriété ? Parlez-en à un agent immobilier certifié de notre réseau de partenaires.

Houzy Hint

Conseil

Dans notre article «Achat maison ou appartement: Lequel me convient le mieux ?», nous vous guidons en toute sécurité à travers le processus de décision et expliquons tous les points importants de manière facilement compréhensible.

Outils intelligents Houzy pour la définition des besoins

Trouver une maison avec la Recherche immobilière Houzy

Trouver la maison de ses rêves avec Houzy

Essayez gratuitement notre nouvelle Recherche immobilière complète.
Chercher des biens

Étape 2: Clarifier le financement

Une fois que vous savez ce que vous recherchez et où, vous devez déterminer quelle est votre marge de manœuvre financière. Pour obtenir un financement externe auprès d'une banque, vous devez remplir deux conditions :

  • Prêt: Les banques accordent des prêts jusqu'à 80 % pour les logements occupés par leur propriétaire. Si vous possédez 200 000 francs de fonds propres, vous pourriez acheter une maison pour 1 million de francs.
  • Capacité financière: Les frais de logement (intérêts hypothécaires, amortissement et frais annexes) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu du ménage. Si vous gagnez 160 000 francs par an, vous pourriez emprunter 800 000 francs en 1re hypothèque (jusqu'à 65 %) et en 2e hypothèque (le reste).

Nombreux sont ceux qui échouent en raison de la capacité à assumer une hypothèque, alors qu'ils pourraient se la permettre grâce aux taux d'intérêt bas. Par mesure de sécurité, les banques calculent toutefois un taux d'intérêt hypothécaire théorique de 5 pour cent. Avec un certificat de financement de votre banque habituelle ou de key4 by UBS, vous connaissez votre marge de manœuvre financière et vous avez un atout dans votre manche lorsque vous négociez avec un agent immobilier ou un vendeur.

Houzy Advice

Bon à savoir

Plus vous apportez de fonds propres, plus vos frais de logement sont bas. En contrepartie, vous pouvez déduire moins d'intérêts débiteurs de votre revenu et de dettes de votre fortune dans votre déclaration d'impôts.

Outils intelligents Houzy pour l'évaluation du financement

Étape 3: Analyser le marché immobilier

Lancez une recherche immobilière avec les paramètres importants (étape 1) et obtenez une vue d'ensemble du marché immobilier régional et des prix. Notre Recherche immobilière innovante rassemble toutes les annonces de vente des principales plates-formes en ligne, les enrichit de précieuses informations supplémentaires et couvre 90 % du marché suisse. Si vous créez un abonnement de recherche, nous observons le marché immobilier pour vous. Un agent immobilier peut vous parler des spécificités régionales, notre Comparaison d'hypothèques vous permet de découvrir à quel niveau se situent les taux d'intérêt.

Houzy Advice

Bon à savoir

Les maisons individuelles sont les plus chères, les appartements en copropriété les moins chers, les maisons à deux familles et les maisons mitoyennes se situent à peu près au milieu. Il est moins cher de vivre à la campagne qu'en ville.

Outils intelligents Houzy pour l'analyse de marché

Une femme cherche la maison de ses rêves sur son ordinateur portable
Analysez le marché et définissez des critères de recherche pour la maison ou l'appartement de vos rêves.


Étape 4: Chercher une maison ou un appartement

Une fois que vous avez une vue d'ensemble du marché immobilier régional, vous devriez examiner de plus près certains appartements ou maisons grâce à notre outil de Recherche immobilière. Enregistrez vos favoris, comparez les prix de vente avec notre Estimation de la valeur vénale, vérifiez les besoins de rénovation, estimez les coûts approximatifs de rénovation, découvrez la classe d'efficacité énergétique et comment améliorer l'efficacité énergétique ou analysez par exemple le potentiel solaire si vous vous intéressez aux maisons. Et tout cela en ligne, sans avoir à visiter la maison ou l'appartement.

Houzy Advice

Bon à savoir

Comme de plus en plus de personnes travaillent à domicile, la demande augmente en dehors des centres. Par exemple au bord du lac de Constance, dans la vallée du Rhin à Coire, dans le Gros-de-Vaud, dans le haut de Bâle-Campagne ou dans le Weinland zurichois.

Houzy Hint

Conseil

Définissez peu de critères lors de la recherche de biens immobiliers. Si vous obtenez trop de résultats de recherche, vous pouvez toujours définir plus de critères de recherche et filtrer ainsi les résultats.

Outils intelligents Houzy pour la recherche de biens immobiliers

Estimer bien immobilier

Estimer la valeur d'un bien en ligne

Avec l’Estimation immobilière Houzy vous recevrez en deux minutes une estimation neutre de la valeur vénale de votre propriété.
Estimer dès maintenant gratuitement

Étape 5: Comparer les favoris

Comparez toutes les maisons ou tous les appartements qui vous ont convaincu. Dressez une liste des avantages et des inconvénients, pondérez ce qui est important pour vous (must have) et ce qui l'est moins (nice to have), comparez les coûts éventuels de rénovation et d'assainissement ou calculez combien d'argent devrait se trouver dans le fonds de rénovation si vous vous intéressez aux appartements. Vous pourrez ainsi mieux évaluer si un prix de vente est juste ou élevé et choisir vos favoris pour les visites. Ces connaissances vous aideront également à adapter votre recherche et à trouver des offres encore plus intéressantes.

Outils intelligents Houzy pour la comparaison d'objets


Étape 6: Visiter la maison ou l'appartement

Fixez les premières dates de visite. Il est préférable de ne pas commencer par votre favori, afin que vous puissiez apprendre ce à quoi vous devez faire attention. La première visite n'est pas encore une analyse de la substance ou de l'état. Il s'agit seulement de répondre à des questions telles que "Vous sentez-vous bien ?", "Le plan vous convient-il ?", "Les pièces sont-elles assez grandes ?", "L'aménagement vous plaît-il ?" ou "Voulez-vous vivre ici ?". Si vous avez répondu avec conviction "oui" à toutes les questions importantes, vous devriez convenir d'une deuxième visite.
 
Ce n'est que lors de la deuxième visite que l'on s'intéresse à la substance et à l'état. Si vous n'êtes pas un professionnel, faites-vous accompagner par un spécialiste. Vérifiez tout : les murs extérieurs et intérieurs, les fenêtres, les portes, les installations électriques, la domotique, les raccordements, les conduites d'eau et d'évacuation, le chauffage, l'installation d'eau chaude, l'isolation, la cuisine, la salle de bains et les toilettes des invités. Cela en vaut la peine, surtout si vous découvrez des vices cachés. Demandez en outre au vendeur pourquoi il veut vendre, quels sont les défauts dont il a connaissance, comment il a rénové la maison ou l'appartement et quel est le montant approximatif des charges. Plus vous en saurez, plus vous pourrez prendre une décision éclairée.

Houzy Advice

Bon à savoir

Les maisons ou appartements plus anciens sont vendus "tels quels" et les éventuels droits de garantie sont souvent exclus, dans la mesure où la loi le permet. Les vendeurs et agents immobiliers sérieux ne s'opposent pas à une deuxième visite avec un professionnel.

Houzy Hint

Conseil

Dans «Voilà comment préparer les visites de biens immobiliers» et «Checkliste pour la visite d'une maison», nous avons résumé les points auxquels vous devez faire attention lorsque vous visitez une maison ou un appartement.

Outils intelligents Houzy pour les visites

Étape 7: Régler le financement

C'est au plus tard à ce moment-là que vous devriez parler du financement avec votre banque ou régler le financement en ligne. Pour la demande de crédit hypothécaire, la banque, la fondation de placement ou la caisse de pension a besoin d'un dossier comprenant la documentation complète sur le bien et tous les documents relatifs à votre situation financière:

  • certificat de salaire actuel et fiches de salaire des 3 derniers mois, si vous êtes salarié(e)
  • bilan et compte de résultat des 3 dernières années si vous êtes indépendant(e)
  • dernière déclaration d'impôts
  • aperçu de vos ressources propres
  • aperçu de vos dettes
  • renseignement actualisé sur les poursuites
  • copie de votre carte d'identité ou de votre passeport et, le cas échéant, de votre permis de séjour

Sur la base de ces documents et de son estimation de la valeur marchande, la banque se prononce sur votre demande. Si elle est prête à financer l'achat, elle confirme la faisabilité financière de principe.

Houzy Advice

Bon à savoir

Les banques accordent des prêts à la propriété du logement selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix de vente est supérieur à la valeur du marché, vous devez apporter vous-même la différence en tant que fonds propres supplémentaires.

Houzy Hint

Conseil

Vous trouverez un aperçu complet de tous les documents nécessaires à votre demande de crédit au point 4.1 de notre «Checkliste pour l'achat d'une maison».

Outils intelligents Houzy pour l'entretien de financement

Un couple négocie une hypothèque avec un conseiller bancaire
Une fois que vous avez trouvé le bon bien: Réglez le financement.

Étape 8: Négocier le prix d'achat

Si le bien vous a convaincu et que vous disposez d'une marge de manœuvre financière suffisante, vous devriez discuter du prix. La base des négociations sur le prix est une estimation de la valeur du marché, comme notre Estimation immobilière. Actuellement, la demande est plus élevée que l'offre, c'est pourquoi vous êtes dans une position de négociation plus faible. Néanmoins, il y a de bonnes raisons de négocier. Par exemple, si vous avez découvert des vices cachés pendant la visite, si le besoin de rénovation est plus important que prévu ou si le bien est sur le marché depuis longtemps parce que la demande est faible et/ou le prix trop élevé.

Houzy Advice

Bon à savoir

Les banques accordent des prêts à la propriété du logement selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix de vente est supérieur à la valeur du marché, vous devez apporter vous-même la différence en tant que fonds propres supplémentaires.

Houzy Hint

Conseil

Dans «Estimation hédoniste: comment évaluer la valeur vénale de biens immobiliers», nous expliquons comment fonctionne le modèle informatique et pourquoi la plupart des banques misent sur l'évaluation hédonique.

Outils intelligents Houzy pour les négociations de prix

Étape 9: Expliquer l'intérêt d'achat

Il y a probablement d'autres candidats pour la maison ou l'appartement. Le dossier de candidature vous permet de marquer des points auprès du vendeur et d'augmenter vos chances. Il est judicieux de l'inclure dans votre dossier :

  • Une lettre dans laquelle vous vous présentez, vous et votre famille, et expliquez pourquoi vous voulez acheter la maison. Vous pouvez faire preuve d'émotion sans exagérer. Les vendeurs âgés en particulier, qui ont vécu toute leur vie dans une maison et y ont élevé leurs enfants, ont du mal à s'en séparer.
  • L'attestation de financement de votre banque, qui prouve au vendeur votre intérêt pour l'achat et votre solvabilité. Si vous pouvez présenter cette confirmation dès maintenant et non au moment de la signature de l'acte de vente, vous augmentez vos chances de remporter le marché.
  • Un CV avec photo et un extrait récent du registre des poursuites, que vous pouvez commander auprès de votre administration communale ou municipale ou auprès de la Poste.
  • Un renseignement ZEK de la Centrale d'information sur le crédit et un extrait de casier judiciaire que vous pouvez commander en ligne auprès de l'Office fédéral de la justice ou au guichet de la poste si vous pensez que le vendeur attache beaucoup d'importance à la sécurité.

Étape 10: Signer un contrat de prêt hypothécaire

Dès que vous avez obtenu le marché, vous devez conclure le financement. Il est judicieux de répartir le montant en deux ou trois tranches. Vous optimisez ainsi la charge d'intérêts et répartissez mieux le risque de taux, car toutes les tranches ne doivent pas être prolongées en même temps. Le modèle (hypothèque fixe à durée et taux d'intérêt fixes ou hypothèque SARON flexible), la durée et les perspectives sur le marché monétaire déterminent le taux d'intérêt. Dès que vous avez assuré le financement et signé le contrat hypothécaire, vous et le vendeur pouvez faire rédiger l'acte de vente par un notaire.

Houzy Advice

Bon à savoir

En choisissant la bonne hypothèque, vous économisez beaucoup d'argent. Comparez les durées et les modèles et combinez les meilleures offres pour les durées courtes et longues ou les hypothèques du marché monétaire.

Houzy Hint

Conseil

Dans notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison», nous expliquons tous les modèles d'hypothèques avec leurs principaux avantages et inconvénients.

Outils intelligents de Houzy pour les négociations de financement

Une femme signe un contrat d'hypothèque
Si vous êtes retenu, vous devez finaliser le financement et signer le contrat hypothécaire.


Étape 11: Signer le contrat de vente

Une fois que vous avez obtenu l'adjudication, la transaction doit encore être conclue. Les contrats de vente de biens immobiliers doivent être authentifiés par un notaire. L'office notarial rédige un projet de contrat ou un contrat préliminaire. Le vendeur et l'acheteur disposent en général de deux semaines pour examiner ce projet. Il est préférable de confier cette tâche à un avocat. Dès que l'avant-contrat vous convient, ainsi qu'au vendeur, convenez d'un rendez-vous commun chez le notaire pour la signature du contrat.

Étape 12: Contrat de vente, cédule hypothécaire et inscription au registre foncier

Le notariat prépare la signature du contrat, la constitution de la cédule hypothécaire et l'inscription au registre foncier. Comme vous ne devez payer le prix d'achat qu'après l'inscription au registre foncier, le vendeur a besoin d'une garantie. Pour prouver que vous êtes prêt à payer, vous pouvez fournir une garantie bancaire irrévocable selon laquelle le paiement sera déclenché dès que le transfert de propriété sera enregistré. Votre banque versera le prix d'achat lorsque le contrat aura été signé, authentifié par le notaire et inscrit au registre foncier. Une fois l'inscription effectuée, l'achat est conclu et la maison ou l'appartement vous appartient.

Houzy Advice

Bon à savoir

En tant qu'acheteur, vous payez la moitié des frais de notaire, les droits de mutation s'ils sont perçus dans votre canton, les émoluments du registre foncier et les frais de la cédule hypothécaire. L'impôt et les taxes varient d'un canton à l'autre, les frais de notaire d'un notaire à l'autre.

Houzy Hint

Conseil

Dans le magazine Houzy, vous trouverez en permanence de nouveaux articles sur les thèmes suivants: Financement, Achat maison, Marché immobilier und Propriété par étage.

Notre Recherche immobilière innovante agrège 90 % de toutes les annonces immobilières en Suisse et les enrichit de précieuses informations supplémentaires. Vous voyez notamment en un coup d'œil à combien nous estimons la valeur vénale ou le besoin de rénovation, et vous pouvez comparer les offres hypothécaires pour le bien en question. Vous trouverez ainsi plus rapidement la maison ou l'appartement de vos rêves.

Articles similaires

Retour au Magazine Houzy