2021, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté en Suisse. Au premier trimestre, l'indice des prix de l'immobilier résidentiel, calculé par l'Office fédéral de la statistique OFS, a encore connu un recul minime de 0,1 %, puis il a augmenté de 2,2 % au deuxième trimestre, de 2,4 % au troisième trimestre et de 2,6 % au quatrième trimestre. Au final, le prix des logements en propriété en Suisse a augmenté de 7,3 % en comparaison annuelle par rapport à fin 2020, et même de 9,3 % dans le canton de Zurich selon l'indice zurichois de la propriété du logement (page en allemand).
En février 2022, des appartements en propriété ont été mis au concours sur des plateformes en ligne pour un prix moyen de 8'156 francs par mètre carré et des maisons individuelles pour un prix moyen de 7'241 francs par mètre carré (sources : SRF et Swiss Real Estate Offer Index). La propriété du logement n'a jamais été aussi chère en Suisse. En une décennie, les prix des maisons individuelles ont augmenté en moyenne de plus de 30 % et ceux des appartements en copropriété même de plus de 40 %.
Les prix de l'immobilier augmentent depuis des années à cause des taux d'intérêt hypothécaires encore relativement bas, du fait qu'il soit souvent plus avantageux de posséder que de louer et de la diminution des réserves de terrains à bâtir. La demande dépasse l'offre depuis longtemps. Avec l'apparition de la pandémie de Coronavirus au printemps 2020, la dynamique des prix s'est accentuée, car de nombreuses personnes passent plus de temps chez elles, ont besoin de plus d'espace, pour un bureau à domicile par exemple, et attachent plus d'importance à un beau logement. Comme il n'y a que peu de grandes maisons ou d'appartements disponibles dans les villes, les prix de l'immobilier ont augmenté plus que la moyenne dans l'agglomération. Pour citer quelques exemples: à Regensdorf (plus 9,6 %) et Schlieren (plus 1,5 %), près de Zurich, ou à Onex (plus 10,9 %) et Chêne-Bougeries (plus 11,6 %), près de Genève.
En Suisse, les acheteur∙euse∙s de biens immobiliers sont âgés en moyenne de 43 ans. Les acheteur∙euse∙s de maisons individuelles (39 ans) sont 9 ans plus jeunes que ceux∙elles qui achètent des appartements en copropriété (48 ans).
L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index mesure le risque de bulle immobilière en Suisse. Si l'indice se situe entre 1,00 et 1,99, le marché immobilier est surévalué. Au 4e trimestre 2021, l'indice a augmenté de 0,07 point pour atteindre 1,49 point. D'un point de vue historique, le marché est donc surévalué et implique un potentiel de correction accru si les taux d'intérêt, et donc les taux hypothécaires, devaient augmenter plus fortement ou si l'économie devait s'enfoncer dans une longue crise. Mais cela ne semble pas être le cas actuellement, c'est pourquoi les experts d'UBS estiment qu'une correction des prix au cours des 12 prochains mois est peu probable.
Avec 1,49 point, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se situe nettement en dessous de sa valeur au début des années 1990, lorsque la bulle immobilière a éclaté et que la Suisse a glissé dans la récession.
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Les prix de l'immobilier continueront d'augmenter en 2022, mais probablement moins qu'en 2021. D'une part, les taux d'intérêt sont toujours bas. D'autre part, le home office s'est établi dans de nombreuses entreprises. La demande dépasse donc nettement l'offre. Cela est confirmé par la durée d'annonce, qui a baissé en 2021 de 3 jours pour atteindre 70 jours pour les appartements en propriété et de 20 jours pour atteindre 56 jours pour les maisons individuelles. Les spécialistes de l'immobilier prévoient une hausse moyenne des prix de 2 % pour les appartements et de 3 % pour les maisons. En raison des taux d'intérêt plus élevés, l'un ou l'autre devrait renoncer à acheter un logement, car les coûts du logement (intérêts hypothécaires, amortissement et frais annexes) augmentent et mettent en péril la capacité financière. Pour que la demande diminue sensiblement et que les prix de l'immobilier baissent, il faudrait que les taux d'intérêt hypothécaires augmentent massivement. Les experts estiment toutefois qu'en raison de la situation géopolitique incertaine en Europe, les banques centrales vont se retenir d'augmenter les taux directeurs.
Comme de nombreuses personnes ne font plus la navette tous les jours, la demande de beaux endroits bien desservis par les transports publics augmente. Par exemple au bord du lac de Constance, dans la vallée du Rhin à Coire, dans le Gros-de-Vaud, dans la partie supérieure de Bâle-Campagne ou dans le Weinland zurichois.
Demandez à dix agents immobiliers quels sont les principaux critères qui déterminent le prix du marché de l'immobilier. Neuf répondront «emplacement, emplacement, emplacement». Un premier exemple: Dans l'agglomération de Zurich, une minute de trajet en moins coûte 15 500 francs de plus (appartement en copropriété) ou 21 000 francs (maison individuelle). Un deuxième exemple: un bien immobilier sur huit annoncé sur Internet coûte 500'000 francs ou moins, un bien sur trois 750'000 francs ou moins. Il existe en Suisse des logements en propriété tout à fait abordables, finançables et supportables, mais ils ne sont plus situés dans des endroits de premier choix. La maison ou l'appartement de vos rêves ne doit pas rester un rêve, mais vous devrez peut-être élargir votre rayon de recherche. Les principales qualités des acheteur∙euse∙s sont «la patience, la patience, et la patience».
En Suisse, la disponibilité des terrains à bâtir est limitée. Les constructions sont de plus en plus denses. En 2000, 43 % de toutes les nouvelles constructions étaient des maisons individuelles, en 2020, elles ne seront plus que 11 %.
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