Achat d'une maison avec l'argent de votre prévoyance : ce que vous devez prendre en compte

2.12.21
Couple assis à la table et réfléchissant
  1. Retirer ou nantir des avoirs de prévoyance
  2. Retirer de l'argent du 2e pilier: qu'est-ce qui est autorisé ?
  3. Retirer de l'argent du 2e pilier: qu'est-ce qui est interdit ?
  4. Retirer de l'argent du 2e pilier: ce que vous devez savoir
  5. Retirer de l'argent du 2e pilier: conséquences fiscales
  6. Retirer de l'argent du 2e pilier: autres conséquences
  7. Nantissement: vos avantages et inconvénients
  8. Retrait anticipé: vos avantages et inconvénients
  9. Conclusion: retrait anticipé ou nantissement ?

Plus les prix de l'immobilier augmentent en Suisse, moins on peut se permettre de devenir propriétaire. C'est surtout le cas pour les jeunes ou les jeunes familles, d'une part parce qu'ils disposent de trop peu de fonds propres, et d'autre part parce que les coûts du logement dépassent les limites de leur budget. En effet, comme les banques ne prêtent que jusqu'à 80 % pour les logements occupés par leur propriétaire, ils doivent apporter 20 % de la valeur du bien immobilier en tant que fonds propres, et les frais de logement (intérêts, amortissement et frais annexes) ne peuvent pas dépasser 35 % du revenu brut du ménage. Pour augmenter leurs fonds propres, ils ont comme possibilités de vendre ou de mettre en gage des titres, de discuter d'un héritage anticipé ou d'un don avec leurs parents, ou de demander un prêt à leur famille.

Bon à savoir: Dans notre article "Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison", vous en saurez plus sur le prêt et la capacité financière.



Attention: les banques calculent les coûts de logement pour la capacité financière en utilisant un taux d'intérêt imputé de 4,5 ou 5 %, et non les taux hypothécaires actuellement bas en Suisse.

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Retirer ou nantir des avoirs de prévoyance

De plus en plus de propriétaires financent leur maison ou leur appartement avec l'argent du 2e ou 3e pilier. Cela est possible depuis 1995 pour les propriétés immobilières occupées par leur propriétaire. Le 2e pilier est la prévoyance professionnelle obligatoire, et le 3e pilier est la prévoyance privée facultative (comptes et polices de libre passage). Les avoirs de prévoyance peuvent être retirés par anticipation ou nantis dans le cadre de la loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements:

  • Le montant autorisé d'un retrait anticipé du 2e pilier est indiqué dans votre décompte de caisse de pension. Cependant, il y a des inconvénients à effectuer un retrait anticipé. D'une part, votre capital de retraite diminue, et donc votre versement et/ou votre rente baissent. D'autre part, la plupart des caisses de pension réduisent leurs prestations en cas de décès ou d'invalidité.
  • Si vous nantissez votre 2e ou 3e pilier, autrement dit si vous le mettez en gage, votre capital de prévoyance et votre couverture d'assurance restent intacts et servent de garantie pour les hypothèques. Cela vous permet d'emprunter à un taux supérieur à 80 % pour financer l'achat de la maison ou de l'appartement.
Bon à savoir: Si vous utilisez l'argent de votre fonds de prévoyance comme fonds propres, au moins 10 % de la valeur de la propriété doit être constitué de fonds propres durs, comme par exemple la fortune épargnée ou les avoirs du pilier 3a.

Retirer de l'argent du 2e pilier: qu'est-ce qui est autorisé ?

  • Construire ou acheter une propriété qui sera occupée par son propriétaire (résidence principale).
  • Financer des transformations ou des rénovations qui augmentent ou maintiennent la valeur de la propriété.
  • Rembourser (amortir) une dette hypothécaire.
  • Acheter des certificats d'actions dans des coopératives de logement ou des participations similaires.

Retirer de l'argent du 2e pilier: qu'est-ce qui est interdit ?

  • Payer l'entretien ordinaire de la propriété immobilière.
  • Payer les intérêts hypothécaires.
  • Financer une maison de vacances.
  • Financer des biens immobiliers à l'étranger s'ils ne sont pas identiques à la résidence permanente.

Retirer de l'argent du 2e pilier: ce que vous devez savoir

Vous pouvez retirer de l'argent de votre prévoyance professionnelle jusqu'à 3 ans avant le droit aux prestations de retraite pour financer une propriété que vous habiterez. Ces fonds ne peuvent être utilisés que pour une seule propriété résidentielle à la fois. Vous pouvez effectuer un retrait anticipé d'au moins 20 000 CHF tous les 5 ans; le montant maximal est indiqué sur votre relevé de prestations de la caisse de pension. Si vous êtes marié∙e, votre partenaire doit donner son accord et son consentement écrit au retrait anticipé. Chaque fonds de pension étant différent, lisez attentivement le règlement de votre caisse de pension avant d'effectuer un retrait anticipé ou adressez-vous à votre conseiller ou conseillère en prévoyance.

Bon à savoir: Jusqu'à l'âge de 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de la prestation de libre passage de la caisse de pension pour un logement occupé par le propriétaire.

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Consultez votre conseiller ou conseillère en prévoyance avant de recourir à votre prestation de libre passage pour le financement de votre projet.

Retirer de l'argent du 2e pilier: conséquences fiscales

Les avoirs de prévoyance que vous retirez par anticipation pour l'acquisition d'un logement que vous occuperez sont imposables et sont taxés au taux de pension réduit. Un retrait anticipé de 100 000 CHF, par exemple, coûte 3 500 à 5 500 CHF d'impôts, selon le canton. Vous devez payer ce montant avec des fonds autres que des avoirs de pension prélevés avant le retrait. Si vous reversez par la suite le montant du retrait anticipé à votre caisse de pension, vous pouvez déposer une demande et récupérer l'impôt payé.

Retirer de l'argent du 2e pilier: autres conséquences

Dès que vous retirez des fonds de votre caisse de prévoyance professionnelle, il se produit ce que l'on appelle une lacune dans la pension: si vous ne remboursez pas cet argent au moment de votre retraite, vous recevrez une pension moins élevée. Cela peut vous conduire à devoir vous limiter financièrement en tant que retraité malgré les 1er (AVS), 2e (LPP) et 3e piliers. Selon la caisse de pension, les prestations d'invalidité ou de décès peuvent également être réduites, ce qui dépend souvent du montant de l'avoir de vieillesse dans la caisse de pension.

Bon à savoir: Si vous ne voulez pas toucher à votre fonds de prévoyance et que vous avez une police d'assurance-vie, vous pouvez la mettre en gage (généralement pour 90 % de sa valeur de rachat) et l'ajouter à vos fonds propres.

Nantissement: vos avantages et inconvénients

Vos trois avantages principaux en cas de nantissement:

  • La protection de votre pension reste intacte.
  • Vous avez besoin de moins de fonds propres.
  • Vous optimisez votre charge fiscale.

Vos deux inconvénients principaux en cas de nantissement:

  • Vous payez plus d'intérêts sur la dette.
  • Pour certaines actions, vous devez obtenir le consentement du créancier gagiste (banque).

Retrait anticipé: vos avantages et inconvénients

Vos trois avantages principaux en cas de retrait anticipé:

  • Vous augmentez vos fonds propres.
  • Vous payez moins d'intérêts sur votre dette.
  • Vous réduisez votre dette hypothécaire.

Vos quatre inconvénients principaux en cas de retrait anticipé:

  • Vos prestations de retraite sont réduites.
  • Vous pouvez déduire moins d'intérêts de votre revenu imposable.
  • Vous devez payer immédiatement l'impôt sur le retrait anticipé.
  • Vous devez rembourser le retrait anticipé avant de pouvoir cotiser à nouveau à la caisse de pension.

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De plus en plus de propriétaires financent leur maison ou leur appartement avec de l'argent de leur 2e ou 3e pilier.

Conclusion: retrait anticipé ou nantissement ?

Avec un retrait anticipé, vous augmentez votre capital propre et réduisez votre dette hypothécaire, mais aussi vos prestations de retraite et, dans de nombreux cas, vos prestations d'invalidité ou de décès. Si vous mettez en gage le capital de prévoyance, cela n'a aucune incidence ni sur vos prestations de vieillesse, que ce soit sur le capital ou la rente, ni sur votre couverture d'assurance. De plus, vous payez moins d'impôts sur vos revenus grâce aux intérêts plus élevés de la dette. Il y a donc beaucoup d'avantages à mettre en gage le capital de retraite au lieu de le prélever. Toutefois, la réponse à la question "retrait anticipé ou nantissement ?" dépend de votre âge et de votre situation financière:

Plus vous êtes jeune, plus vous avez de temps pour rembourser le capital de la pension et les intérêts composés sans perdre votre pension. Toutefois, un retrait anticipé n'est recommandé que si vous pensez que votre situation financière s'améliorera à l'avenir. Jusqu'à l'âge de 50 ans, vous pouvez effectuer un retrait anticipé de 100 % de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension pour une propriété que vous occuperez.

Plus vous êtes âgé, moins vous avez de temps pour combler les lacunes en matière de pension. Beaucoup sous-estiment le temps qui reste jusqu'à la retraite et doivent se serrer la ceinture parce qu'ils n'ont pas pu rembourser le retrait anticipé, ou alors seulement partiellement. C'est pourquoi, à partir de 50 ans, vous ne pouvez retirer que le montant que vous auriez été autorisé à retirer à 50 ans (prestation de libre passage), ou la moitié du solde actuel. Au final, le plus élevé de ces deux derniers montants est retenu.

  • Plus vous êtes jeune, plus vous avez de temps pour rembourser le capital de la pension et les intérêts composés sans perdre votre pension. Toutefois, un retrait anticipé n'est recommandé que si vous pensez que votre situation financière s'améliorera à l'avenir. Jusqu'à l'âge de 50 ans, vous pouvez effectuer un retrait anticipé de 100 % de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension pour une propriété que vous occuperez.
  • Plus vous êtes âgé∙e, moins vous avez de temps pour combler les lacunes en matière de pension. Beaucoup sous-estiment le temps qu'il leur reste jusqu'à la retraite et doivent se serrer la ceinture car ils n'ont pas pu rembourser le retrait anticipé, ou alors seulement partiellement. C'est pourquoi, à partir de 50 ans, vous ne pouvez retirer que le montant que vous auriez été autorisé à retirer à 50 ans (prestation de libre passage), ou la moitié du solde actuel. Au final, le plus élevé de ces deux derniers montants est retenu.
Conseil: vous ne devriez utiliser l'argent de la caisse de pension pour un financement que s'il n'existe pas d'autres moyens. Si vous disposez d'un capital propre suffisant sans touché au capital de pension, vous ne devriez avoir recours au capital de pension que si les économies réalisées sur le coût du logement sont supérieures aux réductions de pension.

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