Plus les prix de l'immobilier augmentent en Suisse, moins on peut se permettre de devenir propriétaire. C'est surtout le cas pour les jeunes ou les jeunes familles, d'une part parce qu'ils disposent de trop peu de fonds propres, et d'autre part parce que les coûts du logement dépassent les limites de leur budget. En effet, comme les banques ne prêtent que jusqu'à 80 % pour les logements occupés par leur propriétaire, ils doivent apporter 20 % de la valeur du bien immobilier en tant que fonds propres, et les frais de logement (intérêts, amortissement et frais annexes) ne peuvent pas dépasser 35 % du revenu brut du ménage. Pour augmenter leurs fonds propres, ils ont comme possibilités de vendre ou de mettre en gage des titres, de discuter d'un héritage anticipé ou d'un don avec leurs parents, ou de demander un prêt à leur famille.
Dans notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison», vous en saurez plus sur le prêt et la capacité financière.
Attention à ne pas se tromper : Les banques calculent les coûts du logement pour la capacité financière avec un taux d'intérêt calculé de 4,5 ou 5 %, et non avec les taux hypothécaires actuellement bas en Suisse.
De plus en plus de propriétaires financent leur maison ou leur appartement avec l'argent du 2e ou 3e pilier. Cela est possible depuis 1995 pour les propriétés immobilières occupées par leur propriétaire. Le 2e pilier est la prévoyance professionnelle obligatoire, et le 3e pilier est la prévoyance privée facultative (comptes et polices de libre passage). Les avoirs de prévoyance peuvent être retirés par anticipation ou nantis dans le cadre de la loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements:
Si vous utilisez l'argent de votre fonds de prévoyance comme fonds propres, au moins 10 % de la valeur de la propriété doit être constitué de fonds propres durs, comme par exemple la fortune épargnée ou les avoirs du pilier 3a.
Vous pouvez retirer de l'argent de votre prévoyance professionnelle jusqu'à 3 ans avant le droit aux prestations de retraite pour financer une propriété que vous habiterez. Ces fonds ne peuvent être utilisés que pour une seule propriété résidentielle à la fois. Vous pouvez effectuer un retrait anticipé d'au moins 20 000 CHF tous les 5 ans; le montant maximal est indiqué sur votre relevé de prestations de la caisse de pension. Si vous êtes marié∙e, votre partenaire doit donner son accord et son consentement écrit au retrait anticipé. Chaque fonds de pension étant différent, lisez attentivement le règlement de votre caisse de pension avant d'effectuer un retrait anticipé ou adressez-vous à votre conseiller ou conseillère en prévoyance.
Jusqu'à l'âge de 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de la prestation de libre passage de la caisse de pension pour un logement occupé par le propriétaire.
Les avoirs de prévoyance que vous retirez par anticipation pour l'acquisition d'un logement que vous occuperez sont imposables et sont taxés au taux de pension réduit. Un retrait anticipé de 100 000 CHF, par exemple, coûte 3 500 à 5 500 CHF d'impôts, selon le canton. Vous devez payer ce montant avec des fonds autres que des avoirs de pension prélevés avant le retrait. Si vous reversez par la suite le montant du retrait anticipé à votre caisse de pension, vous pouvez déposer une demande et récupérer l'impôt payé.
Dès que vous retirez des fonds de votre caisse de prévoyance professionnelle, il se produit ce que l'on appelle une lacune dans la pension: si vous ne remboursez pas cet argent au moment de votre retraite, vous recevrez une pension moins élevée. Cela peut vous conduire à devoir vous limiter financièrement en tant que retraité malgré les 1er (AVS), 2e (LPP) et 3e piliers. Selon la caisse de pension, les prestations d'invalidité ou de décès peuvent également être réduites, ce qui dépend souvent du montant de l'avoir de vieillesse dans la caisse de pension.
Si vous ne voulez pas toucher à votre fonds de prévoyance et que vous avez une police d'assurance-vie, vous pouvez la mettre en gage (généralement pour 90 % de sa valeur de rachat) et l'ajouter à vos fonds propres.
Vos trois avantages principaux en cas de nantissement:
Vos deux inconvénients principaux en cas de nantissement:
Vos trois avantages principaux en cas de retrait anticipé:
Vos quatre inconvénients principaux en cas de retrait anticipé:
Avec un retrait anticipé, vous augmentez votre capital propre et réduisez votre dette hypothécaire, mais aussi vos prestations de retraite et, dans de nombreux cas, vos prestations d'invalidité ou de décès. Si vous mettez en gage le capital de prévoyance, cela n'a aucune incidence ni sur vos prestations de vieillesse, que ce soit sur le capital ou la rente, ni sur votre couverture d'assurance. De plus, vous payez moins d'impôts sur vos revenus grâce aux intérêts plus élevés de la dette. Il y a donc beaucoup d'avantages à mettre en gage le capital de retraite au lieu de le prélever. Toutefois, la réponse à la question "retrait anticipé ou nantissement ?" dépend de votre âge et de votre situation financière:
Vous ne devriez utiliser l'argent de la caisse de pension pour un financement que s'il n'existe pas d'autres moyens. Si vous disposez d'un capital propre suffisant sans touché au capital de pension, vous ne devriez avoir recours au capital de pension que si les économies réalisées sur le coût du logement sont supérieures aux réductions de pension.
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