Hypothèque: Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, vous avez besoin de capitaux extérieurs.

Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison

27.10.2020

La Suisse est toujours un pays locataire. 40 pour cent des résidents sont propriétaires. En comparaison internationale, c'est peu. Néanmoins,  posséder coûte moins cher que louer grâce aux faibles taux d'intérêt hypothécaires, de plus en plus de gens envisagent d'acheter une maison ou un appartement. Pour cela, ils ont besoin d'argent: au moins 20% de capitaux propres ainsi qu'un prêt auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'un fonds de pension. Que devez-vous savoir sur les hypothèques s'il s'agit de votre premier achat immobilier?

Il n'existe pas de taille unique pour les hypothèques

Chaque client est différent. C'est pourquoi aucune hypothèque ne convient à tout le monde. Le financement idéal dépend de la flexibilité financière, de sa tolérance au risque, et de ses souhaits particuliers. Le financement va également dépendre de la situation actuelle et des perspectives sur le marché des capitaux et monétaire. Il existe deux principaux types d'hypothèques disponibles en Suisse: les hypothèques à taux fixe et les hypothèques du marché monétaire. L'hypothèque à taux variable, qui était le plus souvent contractée jusqu'à il y a 20 ans, est à peine proposée ou demandée aujourd'hui. Nous ne les abordons donc pas.

L'hypothèque à taux fixe

4 hypothèques sur 5 contractées aujourd'hui sont des hypothèques à taux fixe. La durée et le taux d'intérêt sont fixés lors de la signature du contrat et sont fixes. Les délais de 1 an à 15 ans sont habituels, certaines banques en proposent certaines allant jusqu'à 20 ans. La moyenne actuelle de prêts hypothécaires à taux fixe est de 10 ans. Le taux d'intérêt dépend du marché des capitaux.

L'hypothèque à taux fixe: Avantages et inconvénients

Avantages:

  • En tant que débiteur, vous connaissez les frais de financement pour toute la durée et vos frais mensuels lorsque vous concluez le contrat. Cela vous permet de planifier précisément le budget avec un prêt hypothécaire à taux fixe.
  • Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous pouvez obtenir des taux hypothécaires bas pendant de nombreuses années. À court terme, il est peu probable que les taux d'intérêt augmentent durablement . Mais qu'en est-il dans 10, 15 ou même 20 ans?

Inconvénients:

  • Lorsque l'hypothèque arrive à échéance, vous devrez en souscrire une nouvelle. Potentiellement à un moment inopportun, car les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté et la capacité financière est remise en question.
  • Les banques facturent généralement des intérêts de pénalité ou des frais pour la résiliation anticipée d'un prêt hypothécaire à taux fixe. Surtout si les taux d'intérêt actuels sont inférieurs à ceux de la conclusion du contrat.

Vous ne pouvez pas éliminer les inconvénients. Cependant, vous pouvez diviser votre prêt hypothécaire en tranches avec des termes différents et réduire le risque d'avoir à prolonger le montant total d'un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt élevé. Deux ou trois tranches sont bien avisées. Cela signifie que vous êtes indépendant des fluctuations des taux d'intérêt et que vous disposez d'un budget plus sûr qu'avec une hypothèque du marché monétaire.

Conseil: l'hypothèque à taux fixe vous convient si vous envisagez une hausse des taux d'intérêt hypothécaire à moyen et long terme ou si vous souhaitez vous protéger des mauvaises surprises.
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous pouvez planifier en toute sécurité.
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous pouvez planifier en toute sécurité.

Hypothèque du marché monétaire

Les taux d'intérêt des prêts hypothécaires du marché monétaire sont basés sur le Libor (London Interbank Offered Rate) jusqu'à la fin de 2021. La plupart des banques utilisent le taux Libor pendant 3 ou 6 mois comme taux de base et y ajoutent une marge en fonction de la solvabilité de l'emprunteur. L'accord-cadre pour l'hypothèque du marché monétaire a généralement une durée de 3 à 5 ans.

Hypothèque du marché monétaire: Avantages et inconvénients

Avantages:

  • Les taux d'intérêt sont en ligne avec le marché. Ils sont actuellement inférieurs aux hypothèques à taux fixe. Au cours de la dernière décennie, les prêts hypothécaires du marché monétaire ont été moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe.
  • Il est généralement plus facile et moins coûteux de les résilier de manière prématurée que les prêts hypothécaires à taux fixe. C'est par exemple le cas lorsque vous souhaitez vendre ou contracter un prêt hypothécaire à taux fixe.

Inconvénients:

  • Les taux hypothécaires fluctuent, à la positive comme à la négative. Lors de la signature du contrat, vous ne connaissez pas les frais de financement ou votre charge mensuelle, la planification budgétaire sera donc moins précise.

Vous pouvez exclure cet inconvénient en contractant une hypothèque du marché monétaire avec un plafond. Ce plafond de taux d'intérêt ne peut être dépassé pendant la durée de l'accord-cadre. Pour cela, vous payez une prime. Cela peut valoir le coup, et encore, pour des échéances plus longues, car la politique monétaire de la BNS est stable et les taux d'intérêt ne devraient pas fluctuer aussi fortement à court terme.

Conseil: l'hypothèque du marché monétaire vous convient si vous prévoyez une baisse des taux d'intérêt ou si vous pouvez faire face à des taux d'intérêt plus élevés. Avec la plupart des banques, vous pouvez résilier l'hypothèque du marché monétaire lorsque les taux d'intérêt augmentent et contracter une hypothèque à taux fixe.

Hypothèque: Avec une hypothèque du marché monétaire, vous bénéficiez de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires.
Mit einer Geldmarkthypothek sind Sie flexibel und können von sinkenden Zinsen profitieren.

Hypothèque du marché monétaire: Saron remplace Libor

Fin 2021, le Swiss Average Rate Overnight remplacera probablement le Libor comme taux de base des prêts hypothécaires du marché monétaire. Le Saron est un taux journalier - au jour le jour - et est calculé sur la base de plus de 100 transactions. Pour que vous n'ayez pas à payer d'intérêts tous les jours, le taux d'intérêt est calculé en utilisant la moyenne des taux Saron composés quotidiennement pour une période d'intérêt fixe. Le calcul est rétrospectif, c'est pourquoi le taux d'intérêt de l'hypothèque n'est fixé que l'avant-dernier jour de la période d'intérêt. Comme pour le Libor, la banque propose une marge en fonction de la solvabilité.

Splitting: Diviser l'hypothèque en tranches

Vous pouvez minimiser le risque des fluctuations du taux d'intérêt en fractionnant votre crédit immobilier, c'est-à-dire en souscrivant à deux ou trois tranches. Cela signifie que vous n'avez pas à racheter ou à renouveler la totalité du montant si votre prêt hypothécaire arrive à échéance pendant une période avec un taux d'intérêt élevé. Néanmoins, les tranches ne doivent pas être trop petites. Avec notre partenaire hypothécaire key4 d'UBS,  vous pouvez combiner différents modèles de prêts hypothécaires aux échéances différentes de la part de fournisseurs variés. Ainsi, vous pouvez choisir la meilleure offre pour chaque tranche. Vous minimisez le risque lié au taux d'intérêt, adaptez le financement à vos besoins et optimisez les coûts de financement.

Bon à savoir: pour le moment, key4 by UBS ne fait que prolonger ou annuler les hypothèques existantes. La plateforme hypothécaire innovante d'UBS prévoit également de proposer de nouvelles hypothèques en ligne d'ici la fin de 2020.

Le fournisseur le plus abordable à première vue n'est pas nécessairement le moins cher. Avec la bonne combinaison de modèles et de conditions hypothécaires, vous économiserez généralement davantage d'intérêts. Laissez-nous vous conseiller.

Prêt: Combien de capital devez-vous emprunter?

Avant de parler à votre conseiller, vous devez déterminer le montant dont vous avez besoin. Les banques prêtent jusqu'à 80% à des biens résidentiels occupés par leurs propriétaires. Cela signifie que vous devez fournir 20% de la valeur de la propriété en capitaux propres. Au moins la moitié de ces fonds doivent être des fonds propres dits réels, par exemple de l'épargne comprenant des actifs du Pilier 3a, des titres, des pré-héritages, des prêts privés, des prestations propres ou des terrains à bâtir. Vous pouvez engager ou retirer des fonds de la caisse de pension (2e pilier) jusqu'à dix pour cent de la valeur de la propriété. Si vous souhaitez acheter une maison d'une valeur de 1 million de CHF, vous avez besoin d'au moins 200 000 CHF de fonds propres et pouvez financer un maximum de 800 000 CHF avec une hypothèque.

Bon à savoir: les banques financent les premiers 65% avec l'hypothèque de premier rang, les x% manquants jusqu'à 80% sont financés avec l’hypothèque de deuxième rang, et sont plus chers. Vous devez rembourser une deuxième hypothèque dans les 15 ans ou dès que vous atteignez l'âge de la retraite. Peu importe lequel vient en premier.

Capacité financière: Combien de propriétés pouvez-vous vous permettre?

Pour calculer la capacité financière, vous devez étudier les intérêts, l'amortissement et les frais accessoires par rapport au revenu. Les banques se basent avec prudence sur un taux d'intérêt hypothécaire imputé de 5% et 1% du prix d'achat pour les frais accessoires. Pour que vous puissiez payer votre maison ou votre appartement, vos frais de logement ne doivent pas dépasser 35% du revenu brut du ménage. Voici à quoi ressemble notre exemple de calcul:

5% taux d'intérêts théorique sur 800 000 francs 40’000 francs
1% de frais accessoires sur 1 000 000 CHF 10’000 francs
Amortisation de la 2. Hypothek (plus de 65%)   8’667 francs
58’667 francs
Revenu annuel requis (brut) 167’620 francs

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Hypothèque de 2ème rang: Amortir directement ou indirectement?

Vous devez amortir votre 2e hypothèque en 15 ans ou jusqu'à votre retraite avec des versements égaux (linéaire):

Amortir directement

Si vous amortissez directement, vous remboursez la 2e hypothèque au créancier. Cela réduira votre dette hypothécaire et vos taux d'intérêt hypothécaires. En contrepartie, votre charge fiscale augmente car vous pouvez déduire moins de dettes de vos actifs et moins d'intérêts de dettes de vos revenus.

Amortir indirectement

Si vous amortissez indirectement, vous cotisez à votre prévoyance liée (pilier 3a). La dette hypothécaire et les taux d'intérêt restent inchangés. Vous pouvez ainsi continuer à les déduire de vos actifs et revenus imposables, optimisant ainsi votre charge fiscale.

Beaucoup d'emprunteurs amortissent indirectement leurs hypothèques parce qu'ils veulent économiser des impôts. Si vous prévoyez une hausse des taux d'intérêt à court ou moyen terme, il pourrait être intéressant de procéder à un amortissement direct car la baisse de la dette hypothécaire compense en partie la charge d'intérêt plus élevée. Ou si vous réduisez progressivement votre charge de travail quelques années avant de prendre votre retraite et gagnez moins.

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Mieux vous vous préparerez à l'entretien de prêt, plus les négociations seront faciles.

Directives strictes pour les hypothèques

Les banques et l'Association suisse des banquiers ont serré la vis en matière de crédit. D'une part, ils ont raccourci la période d'amortissement à 15 ans - et les débiteurs doivent rembourser leur deuxième hypothèque selon la méthode linéaire. Auparavant, ils avaient le droit de prendre quelques années de pause ou pouvaient rembourser la totalité du montant à la fin. De plus, les biens immobiliers sont hypothéqués selon le principe de la valeur la plus basse. Si vous faites une bonne affaire et achetez une maison ou un appartement en dessous de la valeur marchande, seul le prix d'achat le plus bas peut être emprunté et non plus la valeur marchande la plus élevée. En outre, le deuxième revenu n'est pris en compte dans le calcul de l'a capacité financière que si les deux débiteurs sont solidairement responsables. La séparation des biens ne fonctionne plus avec les dettes hypothécaires.

Préparer l'entretien

Préparez-vous bien à l'entretien avec votre conseiller. Pensez à documenter le bien et rassemblez tous les documents relatifs à votre situation financière:

  • Relevé de salaire actuel et fiches de paie des 3 derniers mois si vous êtes salarié
  • Bilan et compte de résultat des 3 dernières années, si vous êtes indépendant
  • Dernière déclaration de revenus
  • Vue d'ensemble de vos fond propres
  • Vue d'ensemble de vos dettes
  • Extrait actuel du registre des poursuites
  • Copie de votre carte d'identité ou passeport et, le cas échéant, de votre titre de séjour
Avec notre évaluation immobilière gratuite, vous pouvez estimer la valeur vénale de l'appartement ou de la maison de vos rêves. L'évaluation s'appuie sur des propriétés comparables et constitue une bonne base pour négocier le prix avec le vendeur ou les négociations de contrat avec votre banque. En seulement 2 minutes, vous saurez combien vaut la maison ou l'appartement.
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