Location-achat: vers la maison de rêve avec moins de fonds propres

2.12.21
Famille dans le salon
  1. Que faire si les fonds propres ne suffisent pas ?
  2. Location-achat: Louer aujourd'hui, acheter demain
  3. Les sept avantages de la location-achat
  4. Combien coûte la location-achat ?
  5. Quelles sont les exigences minimales que vous devez respecter ?

  6. À qui convient la location-achat ?
  7. Que régit le contrat de location-achat ?
  8. La particularité de la location-achat



Avec moins de 40 %, la Suisse a de loin le taux de propriété le plus bas en Europe. Grâce à des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas, davantage de personnes ont pu s'offrir la maison ou l'appartement de leurs rêves. Mais beaucoup doivent y renoncer en raison d'un manque de fonds propres. Les banques prêtent jusqu'à 80 % de la valeur des logements occupés par leur propriétaire. Les acheteur∙euse∙s doivent donc disposer d'au moins 20 % de fonds propres. Dans le cas où leurs réserves financières ne seraient pas suffisantes, les fonds propres peuvent être augmentés de cette manière:

  • Vendre ou mettre en gage des titres

  • Retrait anticipé ou mise en gage du 2e ou 3e pilier

  • Retirer un héritage anticipé ou accepter un don

  • Empruntez de l'argent à votre famille ou à vos amis sous la forme d'un prêt

Que faire si les fonds propres ne suffisent pas ?

Ce sont surtout les jeunes et les jeunes familles ne pouvant pas considérer un héritage ou un don qui sont bloqués par cet obstacle de 20 % de fonds propres. Pour ces personnes, l'accession à la propriété reste un rêve tant qu'elles n'ont pas économisé ou prévu suffisamment d'argent. Dans les situations où trop peu de fonds propres sont disponibles, il existe une alternative encore peu connue en Suisse: la location-achat.

Location-achat: Louer aujourd'hui, acheter demain

La location-achat est un contrat de location assorti d'une option d'achat. Vous louez une maison ou un appartement maintenant, et vous obtenez une option d'achat plus tard, en général après 5 à 10 ans. Pour cela, il faut généralement disposer de 10 % de fonds propres, payer un loyer mensuel et économiser de l'argent pendant la durée du contrat pour pouvoir reprendre le bien à la fin du contrat et le financer par une hypothèque. Le prix d'achat de l'option d'achat est crédité à 100 % lorsque vous reprenez le bien.

Location-achat: jeune couple assis à la table avec un ordinateur portable
Grâce à la location-achat, même les jeunes ayant moins d'argent peuvent se permettre d'accéder à la propriété.

Les sept avantages de la location-achat

  1. Vous avez besoin de moins de fonds propres.

  2. Vous n'avez pas à vous soucier du financement.

  3. Vous obtenez dès aujourd'hui la maison ou l'appartement de vos rêves et pouvez y emménager immédiatement.

  4. Vous fixez le prix d'achat aujourd'hui et bénéficiez de la hausse des prix de l'immobilier.

  5. Vous êtes flexible et décidez à la fin du contrat de reprendre le bien ou non.

  6. Vous payez le même montant de loyer chaque mois, indépendamment des taux d'intérêt.

  7. Vous payez un loyer moins élevé que pour une maison ou un appartement comparable.
Bon à savoir: Comme vous n'achetez la maison ou l'appartement que plus tard, vous ne pouvez pas financer la location-achat avec de l'argent provenant du 2e pilier (caisse de pension) ou du 3e pilier (plan de pension volontaire).

Combien coûte la location-achat ?

Les coûts varient d'un fournisseur à l'autre. En règle générale, vous devez vous attendre à ces frais de logement pendant la période de location:

  • En règle générale, 10 % du prix d'achat pour l'option d'achat.

  • Taxe d'inscription au registre foncier, selon le canton. Dans le canton de Zurich, par exemple, elle s’élève à 1 pour mille du prix d'achat.

  • Loyer

  • Frais de service et d'entretien

  • Primes pour la responsabilité civile et l'assurance des vitres et fenêtres

  • Primes pour l'assurance perte de gain

  • Primes pour l'assurance décès

Bon à savoir: Si vous reprenez la maison ou l'appartement après la fin du contrat, vous devez payer la totalité des frais de cadastre et de transfert de propriété.
Conseil en achat de maison
Conseil: La location-achat convient aux personnes disposant de peu de fonds propres. Si vous disposez d'un capital suffisant, le financement de votre propre maison par une hypothèque est la solution la plus économique.

Quelles sont les exigences minimales que vous devez respecter ?

Presque tous les prestataires de services de location-achat ont des exigences minimales identiques ou similaires:

  • En règle générale, 10 % de fonds propres (pour l'option d'achat)
  • Pas d’exécution de poursuite, pas de saisie, pas d’acte de défaut de bien

  • Nationalité suisse ou résidence permanente en Suisse (au moins permis B)
  • Majeur et capable de discernement
  • Revenu régulier

  • Les coûts du logement (voir "Combien coûte la location-achat ?
") sont abordables (budget)

Bon à savoir: Afin d'évaluer la solvabilité, de nombreux fournisseurs demandent un extrait du casier judiciaire, un extrait des poursuites, une fiche de salaire actuelle et la dernière facture fiscale.

Conseil: Les prestataires de services de location-achat ont besoin des mêmes documents pour obtenir des éclaircissements que les banques pour le financement. Par conséquent, préparez la documentation de vente lorsque vous contactez un prestataire.

À qui convient la location-achat ?

La location-vente convient à toute personne qui gagne bien sa vie et peut facilement payer les frais de logement (intérêts, amortissement et frais annexes), mais qui dispose (encore) de trop peu de fonds propres. Cela signifie avant tout les jeunes ou les jeunes familles. Grâce à la location-achat, ils peuvent rapidement emménager dans la maison ou l'appartement de leurs rêves, même s'ils n'ont pas beaucoup d'argent, au lieu d'économiser pendant des années et de ne pas trouver de propriété appropriée. La location-achat comble ainsi le vide temporel et financier jusqu'au financement traditionnel d'un logement par un prêt hypothécaire.

Que régit le contrat de location-achat ?

Le contrat de location-achat règle tous les points importants pour l'achat ultérieur: 

  • Le droit d'achat est inscrit au registre foncier.

  • Le prix d'achat du droit d'achat est fixe et ne peut être augmenté par la suite.
  • Le loyer est fixé pour toute la durée du contrat et ne peut être augmenté par la suite.

  • Le droit d'achat peut être donné en héritage ou transmis à des tiers.

  • Le prix d'achat est (partiellement)remboursable dans certaines circonstances si le locataire n'exerce pas son droit d'achat.

Bon à savoir: Siles locataires souhaitent exercer leur option d'achat, un contrat d'achat normal sera établi sur la base de ces conditions, et devra être notarié.
La location-achat est une location avec option d'achat: vous louez une maison ou un appartement maintenant et vous obtenez une option d'achat plus tard.

Conseil: Les contrats de location-achat sont plutôt rares. C'est pourquoi vous devriez demander un avis juridique avant de signer, afin de ne rien oublier et de comprendre toutes les clauses.

La particularité de la location-achat

Le prestataire de services de location-achat est le propriétaire jusqu'à ce que le locataire exerce son droit d'achat et reprenne le bien. C'est pourquoi le prestataire est inscrit comme propriétaire dans le registre foncier.

  • Le locataire a un droit d'achat, qu'il peut exercer mais n'est pas obligé de le faire. Le droit d'achat doit être inscrit au registre foncier.

  • Chez la plupart des prestataires, le locataire peut se retirer du contrat à tout moment avec un préavis de 12 mois. En cas de résiliation, le droit d'achat s'éteint.

  • Chez la plupart des prestataires, le locataire peut sous-louer le bien s'il souhaite déménager pendant la durée du contrat, mais exercer son droit d'achat après la fin du contrat.

  • Chez la plupart des prestataires, le locataire peut sous-louer le bien, mais il doit obtenir un accord écrit pour le faire et est responsable de tout dommage causé par le sous-locataire.

  • Le propriétaire ne peut pas résilier le contrat tant que le locataire remplit ses obligations financières.


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