Estimation hedoniste: Comment évaluer la valeur vénale de biens immobiliers

3.12.20
L'estimation hédoniste est une méthode d'estimation de la valeur fiable et une base solide pour les négociations de prix.
  1. Voilà fonctionne une estimation hédoniste
  2. Les banques s'appuient sur l'estimation hédoniste
  3. Les bases d'une estimation hédoniste
  4. Caractéristiques spécifiques au bien
  5. Caractéristiques spécifiques à l'emplacement
  6. Aperçu des principaux avantages
  7. Le prix dépend de la négociation
  8. L'estimation hédoniste Houzy

Les biens immobiliers peuvent être évalués par un agent ou un expert immobilier ou par un modèle d'analyse informatisé (voir "Estimation immobilière: quelle est la valeur de votre maison ou de votre appartement?") L'estimation hédoniste est un modèle statistique de valeur comparative qui a été développé aux États-Unis au milieu du XXe siècle pour expliquer les différences de prix entre des biens ayant des caractéristiques différentes, par exemple les voitures ou les terrains à bâtir. Cette méthode a été utilisée pour la première fois pour évaluer les biens immobiliers dans les années 1980. Aujourd'hui, l'estimation hédoniste est largement utilisée pour les maisons ou les appartements. Notre service gratuit d'estimation de biens utilise également la méthode hédoniste.

Voilà fonctionne une estimation hédoniste

L'estimation hédoniste fournit une estimation de la valeur assistée par ordinateur. La méthode comparative statistique étudie tous les prix de transaction de maisons ou d'appartements comparables dans la région. Le modèle informatique divise une propriété en caractéristiques qualitatives afin qu'elle puisse être comparée à d'autres biens et utilise une analyse de régression multiple pour calculer la force avec laquelle chaque caractéristique influence le prix d'une propriété. L'analyse de régression est une procédure statistique qui analyse une variable dépendante, par exemple la valeur marchande d'un bien immobilier, à travers une ou plusieurs variables indépendantes, par exemple l'emplacement et les critères spécifiques du bien immobilier. Découle de cette procédure de valeur comparative statistique est une estimation de la valeur vénale bien fondée. La valeur vénale est réaliste et objective pour les propriétés standard telles que les maisons individuelles, les copropriétés ou les immeubles à appartements.

Le résultat de l'estimation hédoniste permet d'obtenir une valeur vénale réaliste et objective pour les propriétés standard telles que les maisons individuelles, les copropriétés ou les immeubles à appartements.

Les banques s'appuient sur l'estimation hédoniste

Presque toutes les fondations d'investissement, les banques, les fonds de pension et les compagnies d'assurances travaillent sur le modèle informatique lorsqu'elles financent des biens immobiliers résidentiels et ont besoin d'une estimation de la valeur vénale. Les agents immobiliers ou les promoteurs de projets s'appuient également souvent sur l'estimation hédoniste afin d'évaluer un bien immobilier rapidement, en accord avec le marché et à faible coût.

Dans certains cas, une évaluation par un agent ou expert immobilier peut être très utile. Par exemple, dans le cas de biens immobiliers avec de grandes réserves de terrains à bâtir, de fermes, des propriétés de collection telles que Maiensass ou Rustici, des propriétés de luxe ou des maisons très anciennes - et en cas d'héritage ou de divorce. L'estimation hédoniste est également assez difficile pour les propriétés relevant du droit de la construction ou avec des servitudes imputables à la valeur.

Estimation hédoniste : estimation en ligne avec Houzy

Les bases d'une estimation hédoniste

Plus les données sont précises, plus le résultat est fiable. Ceci s'applique également à l'estimation hédoniste. Afin de pouvoir comparer le bien avec les transactions récentes de biens immobiliers comparables, la méthode s'appuie sur de grandes bases de données. Selon le modèle, les calculs inclus +/- 20 critères spécifiques à la propriété et +/- 50 caractéristiques spécifiques à l'emplacement. Les caractéristiques spécifiques à la propriété doivent être ajoutées, mais le système trouve lui-même les critères spécifiques à l'emplacement grâce à l'adresse de l'objet dans les bases de données et les répertoires. La méthode hédoniste ensuite permet d'évaluer le prix « implicite » de chaque caractéristique (+/- 70), en découle le prix global du bien. Contrairement à l'acheteur ou au vendeur, elle évalue les critères de manière neutre et objective plutôt que subjective et parfois émotionnelle. Surtout lorsque le vendeur associe de bons souvenirs à la propriété.

Caractéristiques spécifiques au bien

Selon le modèle, vous devez renseigner divers critères spécifiques. Tous les modèles ont besoin d'informations quantitatives et d'informations qualitatives sur la maison ou l'appartement afin que l'estimation de la valeur soit bien fondée.

Informations quantitatives

  • Superficie du terrain
  • Volume des pièces
  • Surface habitable
  • Pièces

Informations qualitatives

  • Ancienneté
  • Architecture
  • Standard d’aménagement

Caractéristiques spécifiques à l'emplacement

Avec tous les modèles, vous devez entrer l'adresse de l'objet afin que le système puisse rassembler les critères spécifiques à l'emplacement à partir de bases de données et de répertoires accessibles au public. Les critères spécifiques à l'emplacement sont divisés en macro-localisation et micro-localisation.

Macro-localisation

  • Attractivité de la commune (emplois, formations, loisirs, écoles)
  • Attractivité de la région (emplois, formations, loisirs, écoles)
  • Prix ​​du terrain dans la commune ou dans le district
  • Coefficient annuel d’impôt de la commune
  • Connexions de transport (voiture et transports publics)
  • Centres d'affaires à proximité

Micro-localisation.

  • Vue
  • Ensoleillement
  • Transports en commun
  • Commodités
  • Immissions (surtout sonores)
  • Garderies & écoles
  • Voisinage

L'estimation hédoniste tient compte de critère relatifs au bien et à l'emplacement
Les caractéristiques propres à la propriété et à l'emplacement sont incorporées dans l'estimation hédoniste.

Aperçu des principaux avantages

  1. L'estimation hédoniste est en accord avec le marché. C'est l'ensemble des acheteurs et vendeurs de biens similaires issus d'une même région qui définissent le prix. Il ne s'agit pas d'une estimation isolée. L'estimation représente la logique du marché de la manière la plus réaliste possible.
  2. L'estimation hédoniste est rapide. Si vous disposez de toutes les informations nécessaires, vous pouvez par exemple découvrir la valeur vénale en 2 minutes avec notre estimation Houzy. De plus la valeur est mise à jour tous les trois mois, vous pouvez ainsi analyser l'évolution de sa valeur.
  3. L'estimation hédoniste fonctionne dans toute la Suisse. Même dans les zones où moins de maisons ou appartements sont vendues.
  4. L'estimation hédoniste est très précise et objective pour les propriétés standard telles que les maisons individuelles, les copropriétés ou les immeubles collectifs car elle se base sur des caractéristiques factuelles.

Le prix dépend de la négociation

L'estimation hédoniste est une base solide pour les négociations lors de l'achat ou la vente d'un logement. Cependant, l'estimation de la valeur vénale ne correspond pas forcément au d'achat ou de vente. En fin de compte, comme dans toute négociation, les partenaires contractuels se retrouvent et s'entendent sur un prix. Parfois, deux estimations hédonistes peuvent également différer l'une de l'autre. D'une part, parce que tous les modèles ne pondèrent pas les critères de la même manière, d'autre part, parce que l'approche est parfois différente. Les banques, par exemple, aiment évaluer une propriété avec plus de prudence afin de se prémunir contre la perte de valeur.

Les banques octroient des crédits le principe de la valeur la plus basse. Elles prêtent jusqu'à 80% du prix d'achat ou de la valeur vénale sous forme d'hypothèque, en fonction du montant le plus bas. Si vous achetez une propriété au-dessus de la valeur vénale, vous devez financer vous-même la différence sous forme de fonds propres.

Convenir d'un prix juste avec l'estimation hédoniste
L'estimation hédoniste est une base solide pour les négociations entre vendeurs et acheteurs

L'estimation hédoniste Houzy

Notre estimation de la valeur vénale est basée sur le modèle statistique de valeur comparative de notre partenaire Partners Fahrländer Partner Raumentwicklung. Comme Houzy, FPRE est neutre et indépendant et a collecté des centaines de milliers de données de transactions à travers toute la Suisse ces dernières années. Sur la base de ces données, nous pouvons estimer la valeur vénale avec un degré élevé de précision. Toutes les données sont continuellement actualisées et les valeurs mises à jour tous les trois mois. Une fois par trimestre, nous vous informerons par e-mail de l'évolution de la valeur de votre maison ou appartement. Le modèle de valeur comparative FPRE apprend de lui-même chaque trimestre et garantit ainsi un haut de degré d'exactitude, également à l'avenir. L'estimation immobilière est gratuite et ne vous engage à rien.

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