Les biens immobiliers peuvent être évalués par un agent ou un expert immobilier ou par un modèle d'analyse informatisé. Ce qu'on appelle l'estimation hédoniste est un modèle statistique de valeur comparative qui a été développé aux États-Unis au milieu du XXe siècle pour expliquer les différences de prix entre des biens ayant des caractéristiques différentes, par exemple les voitures ou les terrains à bâtir. Cette méthode a été utilisée pour la première fois pour évaluer les biens immobiliers dans les années 1980. Aujourd'hui, l'estimation hédoniste est largement utilisée pour les maisons ou les appartements. Notre service d'estimation de biens utilise également la méthode hédoniste.
Dans notre article «Estimation immobilière: quelle est la valeur de votre maison ou de votre appartement ?» nous présentons les différentes méthodes d'évaluation et expliquons comment les biens immobiliers résidentiels sont évalués.
L'estimation hédoniste fournit une estimation de la valeur assistée par ordinateur. La méthode comparative statistique étudie tous les prix de transaction de maisons ou d'appartements comparables dans la région. Le modèle informatique divise une propriété en caractéristiques qualitatives afin qu'elle puisse être comparée à d'autres biens et utilise une analyse de régression multiple pour calculer la force avec laquelle chaque caractéristique influence le prix d'une propriété. L'analyse de régression est une procédure statistique qui analyse une variable dépendante, par exemple la valeur marchande d'un bien immobilier, à travers une ou plusieurs variables indépendantes, par exemple l'emplacement et les critères spécifiques du bien immobilier. Découle de cette procédure de valeur comparative statistique est une estimation de la valeur vénale bien fondée.
Le résultat de la méthode statistique de comparaison des valeurs est une estimation fondée de la valeur du marché, qui est réelle et objective pour les biens immobiliers standards tels que les maisons individuelles, les appartements en copropriété ou les immeubles collectifs. Voilà pourquoi de nombreuses fondations de placement, banques, caisses de pension et compagnies d'assurance travaillent avec le modèle informatique lorsqu'elles financent des logements en propriété et ont besoin d'une estimation de la valeur du marché. Les courtiers ou les développeurs de projets misent également souvent sur l'estimation hédonique pour évaluer un bien rapidement, au plus près du marché et à moindre coût.
Dans certains cas, une évaluation par un agent ou expert immobilier peut être très utile. Par exemple, dans le cas de biens immobiliers avec de grandes réserves de terrains à bâtir, de fermes, des propriétés de collection telles que Maiensass ou Rustici, des propriétés de luxe ou des maisons très anciennes - et en cas d'héritage ou de divorce. L'estimation hédoniste est également assez difficile pour les propriétés relevant du droit de la construction ou avec des servitudes imputables à la valeur.
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Plus les données sont précises, plus le résultat est fiable. Ceci s'applique également à l'estimation hédoniste. Afin de pouvoir comparer le bien avec les transactions récentes de biens immobiliers comparables, la méthode s'appuie sur de grandes bases de données. Selon le modèle, les calculs inclus +/- 20 critères spécifiques à la propriété et +/- 50 caractéristiques spécifiques à l'emplacement. Les caractéristiques spécifiques à la propriété doivent être ajoutées, mais le système trouve lui-même les critères spécifiques à l'emplacement grâce à l'adresse de l'objet dans les bases de données et les répertoires. La méthode hédoniste ensuite permet d'évaluer le prix « implicite » de chaque caractéristique (+/- 70), en découle le prix global du bien. Contrairement à l'acheteur ou au vendeur, elle évalue les critères de manière neutre et objective plutôt que subjective et parfois émotionnelle. Surtout lorsque le vendeur associe de bons souvenirs à la propriété.
Selon le modèle, vous devez renseigner divers critères spécifiques. Tous les modèles ont besoin d'informations quantitatives et d'informations qualitatives sur la maison ou l'appartement afin que l'estimation de la valeur soit bien fondée.
Informations quantitatives
Informations qualitatives
Avec tous les modèles, vous devez entrer l'adresse de l'objet afin que le système puisse rassembler les critères spécifiques à l'emplacement à partir de bases de données et de répertoires accessibles au public. Les critères spécifiques à l'emplacement sont divisés en macro-localisation et micro-localisation.
Macro-localisation
Micro-localisation.
L'estimation hédoniste est une base solide pour les négociations lors de l'achat ou la vente d'un logement. Cependant, l'estimation de la valeur vénale ne correspond pas forcément au d'achat ou de vente. En fin de compte, comme dans toute négociation, les partenaires contractuels se retrouvent et s'entendent sur un prix. Parfois, deux estimations hédonistes peuvent également différer l'une de l'autre. D'une part, parce que tous les modèles ne pondèrent pas les critères de la même manière, d'autre part, parce que l'approche est parfois différente. Les banques, par exemple, aiment évaluer une propriété avec plus de prudence afin de se prémunir contre la perte de valeur.
Les banques octroient des crédits suivant le principe de la valeur la plus basse. Elles prêtent jusqu'à 80 % du prix d'achat ou de la valeur vénale sous forme d'hypothèque, en fonction du montant le plus bas. Si vous achetez une propriété au-dessus de la valeur vénale, vous devez financer vous-même la différence sous forme de fonds propres.
Notre estimation de la valeur vénale est basée sur le modèle statistique de valeur comparative de notre partenaire Partners Fahrländer Partner Raumentwicklung. Comme Houzy, FPRE est neutre et indépendant et a collecté des centaines de milliers de données de transactions à travers toute la Suisse ces dernières années. Sur la base de ces données, nous pouvons estimer la valeur vénale avec un degré élevé de précision. Toutes les données sont continuellement actualisées et les valeurs mises à jour tous les trois mois. Une fois par trimestre, nous vous informerons par e-mail de l'évolution de la valeur de votre maison ou appartement. Le modèle de valeur comparative FPRE apprend de lui-même chaque trimestre et garantit ainsi un haut de degré d'exactitude, également à l'avenir. L'estimation immobilière est gratuite et ne vous engage à rien.
