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par
Dr. Stefan Fahrländer & Manuel Lehner, Fahrländer Partner AG
Accompagnement universitaire : Prof. Dr. Michael Gerfin, Université de Berne
Les enquêtes immobilières de l’HEV Suisse et de FPRE fournissent une image différenciée dans le temps et dans l’espace du climat sur le marché immobilier suisse. Des experts de toutes les régions du pays donnent, dans ces enquêtes, leurs estimations sur l’évolution passée et future du marché. Les indices présentés condensent ces opinions d’experts et les mettent à disposition du public intéressé sous forme de séries chronologiques. Les questions portant sur les prix et orientées vers l’avenir sont analysées, car le prix, en tant que résultat de l’interaction entre l’offre et la demande et surtout sa prévision, est au centre de l’intérêt.
Les séries suivantes sont mises à disposition:
L’enquête immobilière de l’HEV Suisse a été réalisée pour la première fois en 1981 sous forme d’enquête d’experts sur l’évolution de 15 variables importantes du marché immobilier suisse. Aujourd’hui, l’enquête comprend environ 70 questions sur divers indicateurs immobiliers pertinents.¹
L’enquête HEV est réalisée chaque année au 4e trimestre. Selon l’année, elle a atteint entre 80 et 150 participants et couvre la partie densément peuplée de l’arc du Mittelland germanophone. Les régions du lac Léman, du Jura, des Alpes et du sud de la Suisse sont peu ou pas couvertes.
L’enquête immobilière de FPRE est réalisée semestriellement depuis l’été 2008. Jusqu’en 2011, elle comprenait dix questions sur l’évolution de la demande et des prix des principaux segments d’utilisation du marché immobilier suisse. En été 2012, l’enquête a été légèrement adaptée et comprend désormais douze questions sur l’évolution passée et attendue des prix de six segments d’utilisation. L’enquête atteint environ 650 participants et couvre toutes les régions de Suisse.²
Une mesure comparable du climat sur des marchés spécifiques est fournie par le climat de consommation du Seco.³ Jusqu’en 2007, neuf questions étaient posées, et depuis 2008, onze. Les deux questions supplémentaires concernent notamment l’avenir.
Chaque question est transformée en un indice en attribuant les valeurs suivantes: évaluations très positives = 2, positives = 1, neutres = 0, négatives ou très négatives = -1 et -2. L’indice global du climat de consommation se compose alors des trois questions «évolution économique passée», «situation financière passée» et «situation financière attendue». Depuis 2007, un nouvel indice est calculé pour améliorer le pouvoir prédictif, basé sur les questions «évolution économique attendue», «évolution du chômage», «situation financière attendue» et «situation attendue: épargne/dettes».
Pour les indices d’attentes de prix immobiliers présentés, seules les questions orientées vers l’avenir sont analysées.
Dans les enquêtes immobilières de l’HEV et de FPRE, les experts interrogés évaluent l’évolution passée et attendue des prix selon les attributs «fortement en baisse», «en baisse», «stable», «en hausse» et «fortement en hausse». Sur la base des évaluations des questions orientées vers l’avenir sur les prix, six indices d’attentes de prix sont calculés.
Aux attributs est assignée une valeur entre -2 et +2 (stable = 0), en analogie avec le climat de consommation.
Les indices d’attentes de prix sont d’abord calculés pour chacune des 106 régions MS.⁴ Les participants indiquent pour quelles régions MS ils fournissent leurs réponses. Il existe deux types de participants:
L’indice calculé peut prendre des valeurs entre -200 (tous les participants de la région MS prévoient une forte baisse des prix) et +200 (tous prévoient une forte hausse des prix) et est calculé comme suit:
𝐼𝑛𝑑𝑖𝑐𝑒𝑅égionMS = 100 ∗ (−2∗part pondérée «fortement en baisse» + −1∗part pondérée «en baisse» + 0∗part pondérée «stable» + 1∗part pondérée «en hausse» + 2∗part pondérée «fortement en hausse»)
La construction d’agrégats supérieurs nécessite l’utilisation de pondérations appropriées. Les pondérations dépendent de ce que l’indice doit représenter. Pour les indices d’attentes de prix présentés, les régions sont pondérées selon leur activité relative sur le marché. Comme celle-ci varie selon l’usage, une pondération spécifique est définie pour chaque type d’usage (cf. tableau 1). Cette pondération est utilisée à tous les moments de l’agrégation afin de rendre les coupes temporelles comparables. Sur cette base, il est possible de calculer tous les agrégats dérivés des régions MS.
Tableau 1: Pondérations pour l’agrégation des indices des régions MS
En plus des indices d’attentes de prix par usage (cf. section 2.1), des indices combinés pour la propriété résidentielle et les immeubles de rendement sont calculés:
Les indices des régions MS individuelles servent de point de départ. Pour le calcul des indices combinés au niveau des régions MS, les mêmes pondérations que pour l’agrégation des questions individuelles sont utilisées (cf. tableau 1). L’indice de la propriété résidentielle est ainsi plus influencé par l’indice EFH dans les régions à forte activité EFH et faible activité EWG, et inversement.
Pour l’agrégation des indices combinés aux niveaux région FPRE et Suisse, la moyenne des pondérations des sous-indices est utilisée. Il en résulte un ensemble cohérent d’indices à tous les niveaux d’agrégation.
Pour la publication des séries d’indices, deux graphiques sont présentés en plus des valeurs tabulaires. Le premier graphique (figure 1) montre la répartition relative des réponses (échelle de gauche) ainsi que l’indice d’attentes de prix au fil du temps (échelle de droite). La part des réponses «stable» (=0) n’est pas représentée dans le graphique.
Figure 1: Attentes de prix (exemple: appartements en propriété)
Dans un second graphique, les prévisions de prix à un moment donné sont comparées au retour sur l’évolution des prix au moment de l’enquête suivante. Cela permet de vérifier si l’évaluation rétrospective correspond à la prévision initiale.
Comme le montre la figure 2, il faut comparer deux valeurs d’indices à différents moments pour une superposition simple des séries. L’exemple montre que la prévision pour la période 1993-1994 était bien meilleure que l’évaluation rétrospective ultérieure (Prévision: environ 30 points d’indice, Rétrospective: environ -15 points d’indice).
Figure 2: Superposition indice d’attentes de prix et indice rétrospectif
Pour comparer prévision, rétrospective et différence entre les deux, l’indice rétrospectif est décalé d’une période vers la gauche (cf. figure 3). Ainsi, prévision et rétrospective peuvent être comparées directement pour une période donnée. L’écart entre les indices donne une indication du degré de surestimation ou de sous-estimation de l’évolution des prix, ou de la surprise des experts face à la dynamique constatée.
Figure 3: Comparaison prévision et rétrospective
Fahrländer Partner met à jour les indices d’attentes de prix semestriellement, en utilisant au 2e trimestre les résultats de l’enquête de printemps et au 4e trimestre ceux de l’enquête d’automne. L’enquête annuelle de l’HEV Suisse est intégrée dans le calcul des indices du 4e trimestre.
La publication se fait sous forme de fichier Excel librement accessible. Il contient les données suivantes:
BFS (2012)
Régions MS, lien Internet (consulté le 8.5.2012): http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/de/index/infothek/nomenklaturen/blank/blank/msreg/01.html. Neuchâtel.
Fahrländer, S. et D. Matter (2011)
Cycles sur le marché immobilier suisse – Éd.: HEV Suisse. Zurich.
Doytchinov, S. (2009)
Indice du climat de consommation – la mesure de l’inobservable. Dans: Die Volkswirtschaft: Le magazine pour la politique économique. Éd.: Seco. 1/2-2009, p. 44-46.
¹ Cf. Fahrländer et Matter (2011).
² La couverture du Jura reste encore limitée.
³ Cf. Doytchinov (2009).
⁴ Pour le concept des régions MS, cf. BFS 2012.
⁵ Part pondérée: part des participants selon pondération type 1 / type 2 dans la région MS correspondante.
⁶ En raison de la couverture spatiale mentionnée à la section 1.2, les données HEV ne sont publiées qu’au niveau agrégé Suisse.
