La taxation de la valeur locative fictive est un sujet politique en Suisse depuis des décennies. Maintenant, un vote approche : le 28 septembre, les électeurs suisses se rendront aux urnes pour décider de l’abolition de la valeur locative fictive. Qui en bénéficierait ? Qui en perdrait ? De quoi s’agit-il exactement ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la valeur locative fictive et le vote.
La valeur locative fictive n’est pas une réglementation fiscale spécifique à la Suisse. D’autres pays européens, comme l’Espagne, l’Italie, le Luxembourg, les Pays-Bas et d’autres, prélèvent également des impôts basés sur cette valeur fictive. L’origine de la valeur locative fictive en Suisse remonte à plus de 100 ans : elle a été introduite en 1915 comme taxe de guerre ponctuelle, en 1934 elle a été temporairement prélevée comme taxe militaire pour stabiliser le budget fédéral, et enfin, avec l’approbation du peuple et des cantons en 1958, elle a été inscrite définitivement dans le droit fédéral.
La valeur locative fictive repose sur une valeur théorique que vous, en tant que propriétaire, tirez d’un bien que vous occupez vous-même. Cette valeur fictive est fixée par les autorités fiscales. Elle représente le revenu estimé que vous percevriez si vous louiez votre appartement ou maison à un tiers. Cette valeur locative fictive est imposée comme un revenu. En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires – en particulier ceux de votre prêt immobilier – ainsi que les coûts de rénovation de votre revenu imposable.
Contexte de la réglementation : locataires et propriétaires doivent être traités de manière équitable et taxés de la même façon. Les locataires ne peuvent pas déduire leur loyer de leurs impôts, tandis que les propriétaires bénéficient de déductions pour intérêts hypothécaires et travaux de rénovation. La valeur locative fictive vise à compenser ces avantages.
Dans le cadre du vote du 28 septembre 2025 en Suisse, on entend souvent les termes « initiative sur la valeur locative fictive » ou « suppression de la valeur locative fictive ». Cependant, le titre officiel de la mesure soumise au vote est : « Décision fédérale sur les impôts fonciers cantonaux sur les résidences secondaires ». Que signifie-t-elle exactement ?
Cela peut prêter à confusion. Concrètement, les électeurs suisses décident si les cantons peuvent instaurer un impôt sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales éventuelles si la valeur locative fictive était supprimée. La valeur locative fictive, qui n’est pas explicitement mentionnée dans la proposition, serait abolie – mais seulement si le peuple et les cantons approuvent la taxe sur les résidences secondaires.
Si cela se produit, le revenu fictif provenant des loyers pour les biens occupés par leur propriétaire disparaîtra. Pour compenser, les propriétaires ne pourront, dans la plupart des cas, plus déduire de leurs impôts les intérêts hypothécaires, l’entretien et les travaux de rénovation de leur bien immobilier.
Le Parlement a déjà adopté une loi abolissant la taxation de la valeur locative fictive et limitant les déductions pour les résidences principales et secondaires. Parallèlement, une modification constitutionnelle permet aux cantons d’instaurer un impôt spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire, afin de compenser des pertes fiscales importantes.
Les modifications constitutionnelles doivent être approuvées par le peuple et les cantons. L’abolition de la taxation de la valeur locative fictive est juridiquement liée à cette modification constitutionnelle. Ainsi, le vote sur l’impôt spécial déterminera si la taxation de la valeur locative fictive demeure ou non. Il s’agit d’un changement systémique dans la taxation de la propriété immobilière, affectant à la fois la charge fiscale des propriétaires et les revenus de la Confédération, des cantons et des communes.
La suppression de la valeur locative fictive découle d’une initiative parlementaire et est principalement soutenue par l’Association suisse des propriétaires et par des partis politiques estimant que la valeur locative fictive est injuste. Ils considèrent que ce concept fiscal impose aux propriétaires une valeur fictive qu’ils ne perçoivent pas réellement.
De nombreux propriétaires seraient donc imposés alors qu’ils ne perçoivent aucun revenu réel. Les propriétaires plus âgés, dont les hypothèques sur leur logement occupé sont souvent totalement ou en grande partie remboursées, seraient particulièrement pénalisés, ce qui pourrait les empêcher de conserver leur bien à la retraite.
Le vote polarise les opinions. Les partis de centre-droit soutiennent l’abolition, arguant que la valeur locative fictive est dépassée et désavantage injustement les propriétaires.
Les partis traditionnellement de gauche, et parfois le PLR, s’y opposent. Ils préviennent que la suppression des déductions pour intérêts hypothécaires pourrait compliquer le financement de nouvelles propriétés, surtout pour les jeunes familles. Ils craignent également des pertes de recettes pour la Confédération, les cantons et les communes, qui devraient être compensées par d’autres impôts, pouvant pénaliser injustement la classe moyenne et les locataires.
Aperçu des positions des principaux partis et associations :
Pour l’abolition :
Contre l’abolition :
Vote libre (sans recommandation) :
Si le peuple approuve la mesure, cela entraînera un changement systémique dans la taxation des résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. L’approbation aurait divers effets sur le marché immobilier suisse et sur la fiscalité des propriétaires.
Points principaux :
Propriétaires actuels :
La suppression représente surtout un allègement fiscal pour les propriétaires dont les biens sont libres de dettes ou presque remboursés. Ils bénéficient de cette mesure car ils ne pourraient de toute façon plus déduire beaucoup d’intérêts hypothécaires. Les propriétaires de biens anciens nécessitant des rénovations pourraient reconsidérer certains travaux, car les coûts ne seraient plus déductibles.
Propriétaires futurs :
Pour les nouveaux acheteurs contractant une hypothèque, la suppression élimine l’avantage fiscal lié à la déduction des intérêts, ce qui pourrait rendre l’achat plus coûteux, notamment pour les jeunes familles et primo-accédants. La nouvelle loi prévoit des déductions limitées pour les primo-accédants sur leur résidence principale.
Qui bénéficie dépend de nombreux facteurs : état et âge du bien, ratio d’endettement, taux hypothécaire et revenu personnel. En général, les bâtiments anciens nécessitant des rénovations pourraient perdre en attractivité, tandis que les constructions neuves seraient plus attractives. Les propriétaires les moins favorisés seraient ceux ayant un bien ancien nécessitant des travaux et de lourdes dettes hypothécaires.
Pour :
Contre :
L’approbation entraînerait un changement fondamental du système fiscal pour les propriétaires en Suisse. Ce changement affecte la politique fiscale, le logement, l’acquisition de biens et l’activité de construction et de rénovation. Il impacte également le portefeuille de chaque résident suisse, qu’il soit propriétaire ou non.
Alors que de nombreux propriétaires espèrent un allégement fiscal significatif, les opposants avertissent des effets négatifs sur les finances publiques et le pouvoir d’achat des générations actuelles et futures.
