Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a indirectement décidé de supprimer la valeur locative : 57,7 % des votants et une majorité des cantons (16,5 cantons) ont approuvé la proposition du Conseil fédéral. La date exacte d’entrée en vigueur de la réforme n’est pas encore fixée, elle interviendra vraisemblablement au plus tôt en 2028. Il existe donc une période transitoire. Les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers devraient la mettre à profit. Houzy montre ce qu’il est judicieux d’entreprendre dès maintenant pour économiser des impôts avant que la réforme ne modifie profondément le système actuel.
Beaucoup d’informations utiles à ce sujet se trouvent dans notre article de blog « Votation sur l’abolition de la valeur locative fictive – mise en perspective ». En résumé : la valeur locative est basée sur un revenu fictif que vous, en tant que propriétaire occupant, êtes censé réaliser. Ce revenu fictif est déterminé par les autorités fiscales et correspond au loyer que vous percevriez si vous louiez votre logement à un tiers. Cette valeur est imposée comme un revenu.
En contrepartie, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les intérêts passifs (notamment les intérêts hypothécaires) ainsi que les frais de rénovation.
L’objectif est de traiter de la même manière les locataires et les propriétaires. Les locataires ne peuvent pas déduire leur loyer. Les propriétaires, en revanche, bénéficient d’avantages fiscaux grâce aux déductions pour intérêts et travaux. La valeur locative compense ces avantages.
Le 28 septembre 2025, le peuple a décidé de supprimer cette valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire au niveau fédéral. En contrepartie, et avec certaines règles transitoires, les déductions pour intérêts passifs et rénovations disparaissent également. Les cantons pourront toutefois décider si certaines rénovations énergétiques restent déductibles, ce qui entraînera des pratiques différentes d’un canton à l’autre.
Pour les acheteurs, c’est surtout le financement qui change. Il ne sera plus possible d’utiliser l’hypothèque comme outil d’optimisation fiscale puisque les intérêts ne seront plus déductibles. Contracter une hypothèque élevée devient donc moins intéressant. On s’attend à ce que la demande de financement externe diminue et que la part de fonds propres augmente.
Les acheteurs auront aussi davantage intérêt à amortir rapidement leur hypothèque pour réduire leur charge d’intérêts.
Comme tout le monde ne dispose pas d’un apport important une règle transitoire facilitera l’accès : la première année, les couples mariés pourront encore déduire jusqu’à 10 000 CHF d’intérêts et les personnes seules jusqu’à 5 000 CHF. Le montant sera ensuite réduit de 10 % par an, jusqu’à disparaître au bout de dix ans.
À long terme, l’achat d’un logement sera plus simple car la très critiquée « taxe sur un loyer fictif » disparaît. Mais le fait de ne plus pouvoir déduire les intérêts rendra les grosses hypothèques fiscalement moins intéressantes. Des modèles de financement plus prudents intégrant davantage l’épargne du 3ᵉ pilier pourraient apparaître.
Les familles et acheteurs faiblement endettés profiteront du nouveau système car leur revenu imposable ne sera plus artificiellement gonflé.
L’impact dépendra de nombreux facteurs : localisation, niveau d’endettement, besoins en rénovation, taux hypothécaires.
À moyen terme, la réforme pourrait soutenir légèrement les prix immobiliers surtout pour les logements récents avec peu de besoins de rénovation.
En revanche, les prix des bâtiments anciens pourraient baisser car les acheteurs tiendront compte du fait qu’ils ne pourront plus déduire les coûts de rénovation.
Dans les régions touristiques, les cantons pourront introduire un impôt spécifique sur les résidences secondaires pour compenser la perte de recettes, ce qui pourrait réduire leur attractivité.
Les vendeurs de biens nécessitant des rénovations devront se poser des questions stratégiques :
La suppression de la valeur locative est une réforme rare et majeure. Il est donc conseillé d’utiliser la période transitoire pour anticiper des travaux.
Tant que la réforme n’est pas en vigueur, les propriétaires peuvent encore déduire les frais d’entretien et les mesures d’économie d’énergie. Ensuite, cette possibilité disparaîtra au niveau fédéral.
Il est donc judicieux de lancer maintenant des rénovations comme le remplacement des fenêtres, du toit, du chauffage, de la façade ou de l’isolation.
Les mesures énergétiques (pompes à chaleur, panneaux solaires, etc.) resteront peut-être subventionnées ou déductibles au niveau cantonal mais ce n’est pas garanti partout.
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La suppression de la valeur locative comporte de nombreux avantages surtout pour les propriétaires faiblement endettés et les primo-accédants. Mais pour les personnes occupant un logement ancien nécessitant une rénovation, la charge fiscale augmentera.
Les prix immobiliers évolueront différemment selon l’état des biens : les constructions neuves ou bien entretenues gagneront en valeur, tandis que les anciens logements perdront de l’attrait.
Notre recommandation est claire : utilisez les 2–3 années avant l’entrée en vigueur de la réforme pour rénover, investir dans l’énergie et sécuriser votre financement. Profitez des déductions fiscales tant qu’elles existent encore.
Houzy vous accompagne avec des outils utiles :
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