Pour de nombreux jeunes couples en Suisse, le rêve d'avoir son propre logement est une étape importante dans la vie. Pourtant, ces dernières années, ce rêve semble de plus en plus irréalisable. La hausse des prix de l'immobilier, les règles de financement strictes et les taux d'intérêt hypothécaires élevés font que l'achat d'un bien immobilier semble hors de portée pour les jeunes couples. Dans cet article, nous avons examiné les défis et les possibilités existantes pour les jeunes couples qui à un moment ou à un autre souhaitent acheter leur propre maison.
Les jeunes couples sont confrontés à de grands défis lors de l'achat d'une maison en Suisse. Les prix élevés de l'immobilier et les règles strictes en matière de capacité financière rendent l'acquisition d'un logement difficile. Il leur manque souvent des fonds propres suffisants, car beaucoup n'ont pas encore pu épargner suffisamment après une longue période de formation. De plus, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, ce qui rend même les petits appartements ou maisons souvent inabordables. Par ailleurs, les jeunes couples doivent faire face à la concurrence de groupes d'acheteurs financièrement plus solides, notamment la génération plus âgée, ce qui ne fait que compliquer la situation. Ces facteurs font que de nombreux jeunes couples ont des difficultés à réaliser leur rêve de devenir propriétaires, malgré des revenus satisfaisants. Le nombre de jeunes couples qui peuvent s'offrir une maison individuelle à prix moyen a nettement diminué ces dernières années. Selon la Banque cantonale de Zurich, seuls 9 % d'entre eux sont désormais en mesure de s'offrir une maison individuelle à Zurich. La situation n'est guère plus réjouissante en ce qui concerne la propriété par étage, qui a permis à de nombreuses personnes d'accéder au marché de l'immobilier. Il y a cinq ans, près d'un jeune couple sur quatre disposait encore de moyens suffisants pour acheter un appartement à prix moyen, alors qu'aujourd'hui, ils ne sont même plus un sur cinq.
Même si vous faites partie des rares locataires qui peuvent se permettre d'acheter un logement à prix moyen, cela ne vous garantit pas pour autant d'obtenir le contrat pour un tel bien. Vous êtes en concurrence directe avec des personnes intéressées d'autres tranches d'âge. Par rapport aux générations plus anciennes, les jeunes couples ont nettement moins de possibilités financières. Les couples plus âgés disposent souvent de plus d'économies et de revenus plus élevés, en partie grâce à des héritages, à une plus longue expérience professionnelle ou simplement parce qu'ils ont déjà vécu et épargné plus longtemps. Cette force financière permet aux générations plus âgées de faire des offres même lorsque les prix de l'immobilier sont plus élevés.
Le fait que de nombreuses jeunes familles puissent participer au marché de l'immobilier uniquement en tant que spectateurs déclenche un dialogue nécessaire et de nouvelles idées. Il faut faciliter l'accès à la propriété - l'encouragement à la propriété du logement fait même partie de la Constitution.
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Deux approches souvent discutées pour faciliter l'accès à la propriété sont la réduction du taux d'intérêt calculé ou l'introduction de garanties publiques. Une réduction théorique du taux d'intérêt de 5 % actuellement à 3 % profiterait surtout aux générations plus âgées, car elle augmenterait la capacité à conclure une hypothèque. Cependant la part obligatoire de fonds propres resterait la même. En revanche, l'introduction d'une garantie de l'État est surtout utile pour les personnes qui ont des revenus élevés mais qui ne travaillent pas depuis assez longtemps pour avoir accumulé une épargne suffisante.
La réduction du taux d'intérêt calculé, qui est actuellement de 5%, est régulièrement proposée. Une réduction à 3%, dont il est souvent question, créerait une marge de manœuvre notamment pour ceux qui sont fortement limités par la règle de la capacité financière. Parmi les jeunes couples, cela représente près d'un tiers, et plus de la moitié des couples mariés âgés de 50 à 65 ans.
C'est donc surtout la génération plus âgée qui profiterait de cet allègement. La part des personnes âgées qui pourraient s'offrir une maison individuelle de taille moyenne augmenterait d'environ 4 points de pourcentage. Même l'accès au segment haut de gamme de plus de 3 millions de francs serait facilité pour certains. Les jeunes familles auraient ainsi surtout accès au marché de la propriété par étage. Pour beaucoup, un coup d'œil sur les annonces immobilières pourrait à nouveau s'avérer intéressant. Cependant, elles devront continuer à faire face à la concurrence des générations plus âgées, financièrement plus puissantes. Les procédures d'enchères continueraient à s'intensifier.
Un taux d'intérêt calculé plus bas est toutefois lié à des risques importants. Jusqu'à la veille de la grande crise financière, les emprunteurs hypothécaires devaient payer plus de 4 % d'intérêts. Nombre de familles qui se retrouveraient sur le marché de l'accession à la propriété grâce à une baisse du taux d'intérêt calculé pourraient rencontrer des difficultés financières avec un tel niveau de taux.
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L'initiative "aide au démarrage" prévoit que, grâce à des cautionnements de l'État, il est possible d'acquérir un logement avec seulement 5 % de fonds propres. Alors qu'une baisse du taux d'intérêt calculé aide surtout les personnes à la recherche d'un logement à faible revenu mais avec des fonds propres élevés, un cautionnement a l'effet inverse : des fonds propres insuffisants peuvent être compensés par le cautionnement tant que le revenu permet d'emprunter davantage. Cela pourrait notamment profiter à ceux qui entrent dans la vie active après une longue formation et qui n'ont pas encore pu beaucoup épargner, mais qui disposent d'un revenu élevé. Souvent, cette situation empêche justement l'acquisition d'un logement.
L'idée du cautionnement profiterait donc surtout aux jeunes à la recherche d'un logement. Dans le segment des prix bas en particulier, les jeunes locataires auraient de meilleures possibilités financières grâce au cautionnement. Par exemple, environ 7% des 30-40 ans pourraient financer en plus un prix d'objet de 1 million de francs grâce à un cautionnement. Cela permettrait tout de même aux 10% les moins chers des maisons individuelles de rentrer dans leur budget. Chez les 50-65 ans, ce pourcentage n'augmenterait que de 4 points de pourcentage. Le grand inconvénient est toutefois que ce segment de prix s'est fortement rétréci en raison de la forte évolution des prix des maisons individuelles. Les jeunes couples auraient ainsi surtout accès plus facilement à des propriétés par étage moins chères.
Il est urgent de trouver des solutions pour permettre aux jeunes d'accéder à la propriété. Il faut toutefois être conscient que les mesures proposées ne remédieront pas à la cause du problème, à savoir le manque structurel de logements en propriété. Elles permettent simplement à un plus grand nombre d'acheteurs potentiels d'accéder au marché de l'immobilier. La conséquence serait donc tout au plus une redistribution des logements en propriété, qui s'accompagnera probablement d'une hausse des prix.
Si l'on souhaite augmenter le taux de logements en propriété, il faut prendre des mesures pour accroître l'offre. Cela pourrait également se faire de manière non conventionnelle. L'histoire montre que de nouveaux concepts peuvent avoir des effets positifs : la propriété par étage, plus avantageuse que les maisons individuelles, a permis à de nombreuses personnes d'acquérir un logement, même dans des endroits centraux, car des unités d'habitation plus petites pouvaient être utilisées. Dans ce sens, il vaut également la peine aujourd'hui de réfléchir à de nouveaux modèles de propriété. Jusqu'à présent, des concepts tels que la propriété temporaire ou la location-vente n'onts pas réussis à s'imposer. Mais peut-être que la situation actuelle du marché ouvre de nouvelles opportunités. Comme il est communément admis, la nécessité pousse à l'inventivité.
