En 2024, 2 % de maisons individuelles en plus ont été mises en vente, tandis que le nombre d’appartements en propriété a diminué de 2 %. Le nombre de permis de construire a également augmenté. Toutefois, cette hausse de l’activité de construction ne devrait produire ses effets qu’à la fin de l’année ou début 2026. La demande de logements restant supérieure à l’offre, les prix continuent donc d’augmenter. Les cinq baisses de taux directeurs de la Banque nationale suisse l’année dernière et cette année, combinées à une population en croissance continue, contribuent elles aussi à cette forte demande. En 2024, la population a augmenté de plus de 86 000 personnes. En 2025, une croissance légèrement plus faible d’environ 81 000 personnes est attendue.
Les maisons individuelles du segment moyen de prix ont vu leur prix augmenter de 4,7 % au 1er trimestre 2025 par rapport au 1er trimestre 2024, les appartements en propriété dans ce segment ont augmenté de 4,4 %. Un indicateur de la forte demande est le nombre d’abonnements de recherche pour les appartements en propriété et les maisons individuelles, qui a augmenté de 20 % et 18 % respectivement au 1er trimestre 2025. La moindre activité de construction l’année passée se traduit par une baisse du nombre d’annonces de biens à vendre.
Plus la période de prévision est longue, plus il est difficile de faire des pronostics. Cependant, la demande devrait rester élevée pour cinq raisons:
L’inflation est actuellement très basse, autour de zéro pour cent, et les taux hypothécaires en Suisse sont bas par rapport à l’international. Cependant, des risques internationaux pèsent sur le marché immobilier. Les incertitudes géopolitiques dues à la guerre en Ukraine et à d’autres crises mondiales sont importantes, et les développements politiques actuels aux États-Unis apportent beaucoup d’incertitudes sur les marchés. Les droits de douane annoncés ou appliqués risquent d’affaiblir l’économie suisse orientée vers l’exportation et de réduire fortement la demande mondiale pour les biens nationaux.
Les incertitudes liées à une possible escalade en Ukraine, au Moyen-Orient et en partie en Asie rendent les prévisions claires difficiles. Toutefois, la migration nette soutient la demande de logements en propriété et empêche une correction de prix plus importante à la baisse.
La demande de logements en propriété dépasse toujours nettement l’offre. Cela signifie que les acheteurs sont prêts à payer plus pour les appartements en propriété et les maisons individuelles : au 1er trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent, les prix ont augmenté de 1,6 % pour les maisons individuelles et de 1,3 % pour les appartements. Au cours des 20 dernières années, les prix des logements en propriété ont plus que doublé. À l’exception d’une phase plus longue entre 2008 et 2011 où les prix ont stagné, ils augmentent pratiquement chaque année de manière continue.
Dans cette situation, attendre pour acheter un logement en propriété est rarement la bonne stratégie. Cependant, il faut disposer d’un capital propre et de revenus suffisants pour acheter l’appartement ou la maison de ses rêves. L’évolution actuelle des taux d’intérêt joue en faveur des acheteurs. Mais comme les prêteurs hypothécaires calculent la capacité de remboursement avec des coûts bien supérieurs aux seuls intérêts, il reste souvent difficile, voire irréaliste, pour beaucoup, notamment les jeunes sans héritage ni revenus élevés, d’acquérir un logement en propriété.
Ce n’est que moyen à long terme que le marché immobilier pourrait se détendre. L’offre pourrait augmenter parce que la part des habitants actifs diminue et que la génération la plus nombreuse de 1964 partira à la retraite en 2029. Les experts s’attendent à ce que les baby-boomers héritent ou vendent plus de 400 000 biens immobiliers entre 2030 et 2045. Au total, cela suggère une baisse des prix immobiliers — plus marquée dans les communes avec une population âgée supérieure à la moyenne, plus modérée dans les villes avec davantage de familles et de jeunes. Cependant, les prévisions à moyen et surtout à long terme doivent se souvenir de la citation souvent attribuée à Karl Valentin, Mark Twain ou Winston Churchill: « Les prévisions sont difficiles, surtout quand elles concernent l’avenir. »
Si vous cherchez un bien immobilier, nous vous recommandons de revoir vos critères de recherche et de considérer la propriété plus éloignée des grands centres, dans des emplacements moins prisés ou avec une surface habitable inférieure à celle souhaitée au maximum.
Les propriétaires souhaitant vendre doivent actuellement faire preuve d’un peu plus de patience. La dernière édition de l’Online Home Market Analysis (OHMA) de 2024, qui étudie la durée moyenne d’annonce pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, montre qu’il faut désormais plus de temps pour vendre ces biens — ils ont été proposés en moyenne pendant 76 jours en 2024. Dans cette situation, vous avez trois options:
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Pour un agent qui n’est pas émotionnellement attaché à la maison ou à l’appartement, les négociations sur le prix sont plus faciles que pour vous en tant que propriétaire. Bien sûr, vous pouvez vendre vous-même votre maison ou votre appartement. Dans notre guide « Vendre une maison en 10 étapes avec les outils intelligents Houzy », nous vous accompagnons en toute sécurité tout au long du processus.
Cependant, vendre une maison demande beaucoup de travail — surtout si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier. De plus, il est plus facile pour un agent de négocier le prix si les acheteurs essaient de le faire baisser. Cela risque de se produire plus fréquemment dans les prochains mois, car de plus en plus d’acheteurs ne peuvent ou ne veulent pas payer n’importe quel prix.
Exemple: si l’agent peut vendre votre maison ou appartement pour 1,25 million CHF au lieu de 1,2 million CHF, la commission de 25 000 à 37 500 CHF est déjà largement amortie.
