Le marché immobilier zurichois est en surchauffe. Cette nouvelle a fait le tour des médias fin septembre 2020. Mais qu'est-ce que cela signifie pour le marché immobilier suisse en général et pour vous en tant que propriétaire ou acheteur?
Une fois par an, UBS publie le UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, plus récemment, le 30 septembre 2020. Cette étude examine l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel dans 25 grandes villes du monde, parmi elles Genève et Zurich. Plus la valeur de l'indice est élevée, plus le risque de surchauffe du marché immobilier et d'éclatement de la bulle immobilière est grand. La croissance des prix, corrigée de l'inflation s'accélère d'année en année malgré la récession mondiale. Les marchés dont l'indice est supérieur à 1,5 sont considérés comme à risque. Zurich est dans cette catégorie pour la première fois avec 1,51. L'immobilier à Genève (1,08) est également classé comme surévalué, mais le marché n'est pas à risque.
Avec une valeur de 1,51, le marché immobilier de la ville de Zurich est considéré comme surchauffé.
Dans la ville de Zurich, les prix ont augmenté de 70% au cours des dix dernières années, bien plus que les revenus ou les loyers. La plupart des nouveaux appartements sont loués. La demande de copropriétés dépasse toujours l'offre, en particulier dans le centre-ville. Néanmoins, de nombreux experts estiment que les prix de l'immobilier ont désormais atteint leur limite et que le risque de correction du marché augmente.
Les prix à Genève sont plus bas qu'à Zurich et le risque de bulle est plus faible. L'accession à la propriété est toujours attrayante parce que les taux d'intérêt sont bas - et le resteront probablement encore longtemps - et que les loyers du marché sont excessifs. De plus, le rayonnement international de Genève continue d'attirer les acheteurs internationaux malgré les prix élevés de l'immobilier.
COVID-19 n'a pas ralenti la croissance des prix. D'une part, les prix des logements sont un indicateur économique à retardement. D'autre part, la plupart des acheteurs n'ont pas souffert de perte ou de réduction de salaire au cours du premier semestre 2020, l'aide financière transitoire telle que le prêt Corona a soulagé les employeurs. Cela pourrait changer dès que les perspectives s'assombriront à nouveau, que le soutien gouvernemental s'épuisera, que le chômage continuera d'augmenter ou que les revenus diminueront. Au plus tard, lorsque les revenus des ménages baisseront, les prix de l'immobilier à Zurich devraient stagner.
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Le risque a augmenté. Le ralentissement économique induit par le Covid pourrait entraîner une baisse des prix de l'immobilier et une augmentation des risques liés à la tenue des charges, car les débiteurs hypothécaires gagnent moins. Néanmoins, la plupart des experts excluent une bulle immobilière, également à Zurich. Premièrement, parce que les propriétaires font tout ce qu'ils peuvent pour payer leurs intérêts et amortissements. D'autre part, parce que la Banque nationale suisse et les banques ont renforcé les exigences en matière de crédit hypothécaire ces dernières années, par exemple avec des exigences de fonds propres plus élevées et des amortissements plus rapides.
COVID-19 pourrait changer la demande. Beaucoup de ceux qui travaillent à domicile depuis mars ne veulent pas retourner au bureau ou seulement pour la journée. Certains se demandent s'ils doivent passer de la ville à l'agglomération ou à la campagne lorsqu'ils n'ont plus à faire la navette. Surtout s'ils gagnent moins. De plus, des villes comme Winterthur doivent économiser de l'argent et augmenter leurs impôts en raison de la crise Corona. C'est pourquoi la demande dans les villes pourrait stagner, même si leur attractivité - emplois, formation, loisirs, infrastructures et culture - continue d'en convaincre beaucoup. Cela augmenterait la demande de propriétés en banlieue et à la campagne. Mais le Covid n'arrêtera pas l'urbanisation et ne déclenchera pas un exode urbain.
Aucun, tant que vous ne voulez pas vendre votre maison ou votre appartement ou que vous devez renouveler votre prêt hypothécaire. Si vous voulez vendre, vous pourriez gagner moins d'argent qu'au climax, mais probablement plus que ce que vous avez payé. Si vous avez besoin de prolonger votre hypothèque, la banque, la compagnie d'assurance ou la caisse de retraite pourrait réévaluer votre maison. Même si la valorisation est inférieure au climax, elle devrait toujours être plus élevée que l'ancienne hypothèque. Si la nouvelle évaluation est inférieure à l'ancienne et que vous avez hypothéqué votre maison ou votre appartement à 80%, vous devez injecter plus de capitaux propres afin de vous conformer à nouveau aux directives de prêt. Si votre prêt hypothécaire est dû dans les prochains mois, cela vaut la peine d'en parler à votre conseiller à l'avance.
Si votre cadre personnel est toujours correct et que vous gagnez suffisamment à moyen et long terme pour respecter les directives de capacité financière de la banque, l'accession à la propriété vaut la peine. Les taux d'intérêt hypothécaires ont légèrement augmenté, mais devraient rester à un niveau bas en raison des tendances récessives. Début octobre, les taux d'intérêt de référence de UBS key4 mortgages se situaient entre 0,52 et 1%, selon le modèle et la durée (base: Canton de Zurich, montant du prêt 500000 francs, capacité financière 24%, prêt 50%, date de paiement 28 octobre 2020). Il est peu probable que les taux d'intérêt augmentent de sitôt, car les banques centrales maintiennent les taux bas pour soutenir l'économie.
Malgré la situation particulière de la ville de Zurich, on peut s'attendre à une demande stable et donc à des prix stables dans toute la Suisse. Les maisons et appartements grands ou luxueux sont susceptibles de subir des pressions. Ceci est également confirmé par les chiffres publiés par Fahrländer und Partner le 9 octobre: alors que les appartements en copropriété du segment des prix inférieurs (plus 1,5%) et du segment des prix moyens (plus 1,3%) sont devenus plus chers au troisième trimestre 2020, les prix pour les appartements de luxe ont chuté de 3,7%. Sur un an, les prix dans tous les segments ont augmenté de 2,6 à 3,5%. Les prix des maisons familiales ont augmenté au troisième trimestre de 1,8% et sont plus élevés de 6,1% qu'il y a un an. L'évolution des prix dépend principalement de la force et de la durabilité de l'impact du Covid sur l'économie. Grâce au faible coût du capital, l'accession à la propriété est et restera bon marché, comme alternative judicieuse à la location.
