Avant son examen de la situation monétaire du 22 juin 2023, la question n'était pas de savoir si la Banque nationale suisse (BNS) allait augmenter ou non son taux directeur. La seule question était de savoir de combien. Un an jour pour jour après sa première hausse du taux directeur en 15 ans, la Banque nationale a augmenté son taux directeur de 25 points de base, le faisant passer de 1,50 à 1,75%. La dernière fois que les taux d'intérêt à court terme en francs suisses étaient aussi élevés, c'était avant la crise financière mondiale de 2008/2009. Il y a un an, le taux directeur, qui influence de manière déterminante les taux hypothécaires en Suisse, était encore négatif, à moins 0,25 pour cent. Le 22 juin 2023, la plupart des spécialistes avaient tablé sur plus 0,25 pour cent, quelques-uns sur plus 0,50 pour cent. En augmentant les taux d'intérêt, la BNS veut lutter contre le renchérissement. Elle se trouve toutefois dans un cercle vicieux : si elle augmente les taux d'intérêt, les coûts de financement de l'immobilier et donc les loyers augmentent, ce qui pousse l'inflation à la hausse. Les loyers ont une forte influence sur le renchérissement, car les frais de logement - loyer et charges - représentent environ un quart des dépenses des ménages suisses.
Aux Etats-Unis (taux d'inflation de 4 %), la Federal Reserve Bank a renoncé à augmenter ses taux d'intérêt en juin, après douze hausses consécutives du taux directeur. Dans l'Union européenne (7,1 %), la Banque centrale européenne a augmenté son taux directeur de 0,25 point pour le porter à 4 %.
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La hausse des taux d'intérêt sera ressentie par tous. Les acheteurs* d'immobilier et les propriétaires* de logement moins, car la hausse du taux directeur était attendue et intégrée dans les taux hypothécaires. Les locataires* davantage, car avec l'augmentation du taux d'intérêt de référence, de nombreux loyers augmenteront après l'expiration du délai de résiliation à partir d'octobre 2023. Cela devrait concerner environ un million de ménages. Avec sa cinquième hausse du taux directeur, la BNS communique clairement que pour elle, le renchérissement est encore trop élevé. Avec 2,2 % en mai, le taux d'inflation était certes nettement inférieur à son pic de 3,5 % prévu pour l'été 2022, mais toujours au-dessus de la fourchette cible de 0 à 2 %. La Banque nationale a tout de même abaissé sa prévision pour 2023 de 2,6 à 2,2 pour cent. Pour 2024 et 2025, elle table sur 2,1 pour cent.
Les fondations de placement, les banques, les compagnies d'assurance et les autres prêteurs suisses ont environ 1'200 milliards de francs d'hypothèques en cours. Cela représente près de 138'000 francs par habitant*, plus que dans tout autre pays.
Si vous refinancez ou achetez votre logement avec une hypothèque à taux fixe, vous ne ressentirez rien ou presque de cette hausse des taux directeurs. Le marché s'y attendait, c'est pourquoi l'augmentation a été intégrée dans les prix, c'est-à-dire dans les taux d'intérêt. Le 22 juin 2023, les prix indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sur dix ans étaient par exemple de 2,46%* ou plus chez UBS key4 mortgages. C'est à peine plus cher qu'après l'augmentation du taux directeur le 23 mars 2023 à 2,37 pour cent* ou plus, mais deux fois plus qu'au début de 2022. Si vous ne devez pas encore prolonger votre hypothèque, rien ne change pour vous pour le moment. Néanmoins, il vaut mieux réfléchir trop tôt que trop tard à d'éventuelles alternatives de refinancement.
Si vous refinancez ou financez votre logement en propriété ou votre achat immobilier avec une hypothèque Saron, vous ressentirez cette hausse du taux directeur, car le taux de base s'aligne sur le taux directeur de la BNS. Les hypothèques Saron devraient coûter plus ou moins 25 points de base de plus après la hausse du taux directeur du 23 mars 2023. Comptez environ 1,75 %. A cela s'ajoute une marge de 0,6 à 1,3 pour cent, qui dépend de votre solvabilité et est fixée individuellement par votre banque. En fin de compte, une hypothèque Saron devrait coûter entre 2,35 et 3,05 pour cent après la dernière hausse du taux directeur. La marge de 70 points de base s'explique par la marge de solvabilité. Bien que les hypothèques Saron aient perdu une grande partie de leur avantage en matière de taux d'intérêt, elles sont plus avantageuses à long terme que les hypothèques à taux fixe.
Le Taux d'intérêt de référence Saron change tous les jours et fluctue. C'est pourquoi les hypothèques Saron conviennent aux propriétaires de logement qui supportent les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'une marge de manœuvre financière. Ceux qui préfèrent calculer en fonction de leur budget dormiront plus tranquilles avec une hypothèque à taux fixe.
Si l'on se réfère à l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel IMPI pour le premier trimestre 2023, les prix de l'immobilier ont certes augmenté de 3,9 pour cent en comparaison annuelle, mais ont baissé de 1,2 pour cent au premier trimestre 2023. Les prix des maisons individuelles (moins 1,3 pour cent) ont baissé un peu plus que ceux des appartements en copropriété (moins 1,1 pour cent). C'est dans les régions rurales que la baisse des prix des maisons individuelles est la plus forte (moins 4,5 pour cent). Après l'augmentation du taux directeur au printemps, la demande a baissé parce que tout le monde ne peut ou ne veut plus s'offrir un logement en propriété, et l'offre a augmenté parce que de plus en plus de propriétaires* veulent ou doivent vendre. Cette tendance devrait se poursuivre après la récente hausse des taux d'intérêt. C'est pourquoi de nombreux agents immobiliers* s'attendent à ce que les prix de l'immobilier restent stables ou augmentent légèrement au cours des prochains mois, car la demande reste malgré tout supérieure à l'offre. La plupart des agents immobiliers ne s'attendent pas à une correction importante des prix (dix pour cent ou plus) tant que les taux d'intérêt hypothécaires n'augmentent pas plus fortement. Au premier trimestre 2023, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est passé de 1,54 à 1,49 point d'indice. Bien que le marché immobilier suisse soit ainsi considéré comme surévalué, aucune bulle immobilière ne menace. L'explication des spécialistes de l'immobilier d'UBS : avant la dernière crise immobilière en Suisse, au début des années 1990, l'indice était beaucoup plus élevé. De plus, l'économie est solide, l'endettement hypothécaire ralentit et les investissements dans la construction diminuent.
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Les analystes s'attendaient à une hausse du taux directeur de 0,25 ou 0,50 point de pourcentage. C'est pourquoi les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe n'ont guère réagi à la décision de la Banque nationale et les taux d'intérêt des hypothèques Saron ont suivi le rythme de la hausse du taux directeur. Les 25 points de base étaient déjà pris en compte dans les taux d'intérêt. Les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe devraient augmenter au minimum jusqu'à fin 2023 et les taux d'intérêt des hypothèques Saron devraient augmenter légèrement avec des fluctuations plus fortes. A moins que la Banque nationale suisse ne surprenne en augmentant davantage et/ou de manière plus importante les taux d'emprunt. La plupart des spécialistes ne prévoient plus qu'une hausse des taux directeurs de 0,25 point de pourcentage cette année.
* Taux d'intérêt indicatifs au 22 juin 2023 à 10h. Les taux d'intérêt ont été calculés par UBS key4 mortgages sur la base de ces paramètres : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière de 24 pour cent, nantissement de 50 pour cent, condition spéciale pour le crédit de développement durable, date de versement 23 juin 2023.
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Avec une hypothèque Saron, vous économisez encore de l'argent par rapport à une hypothèque fixe, mais vous devez disposer d'une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face aux fluctuations des taux d'intérêt et vous informer en permanence sur les taux et les perspectives actuels. Avec une hypothèque fixe, vous savez au franc et au centime près combien vous devez payer, mais vous payez plus d'intérêts. C'est le prix à payer pour la sécurité du budget. Il est judicieux de ne pas tout miser sur une seule hypothèque et de répartir votre financement sur différents modèles hypothécaires et différentes durées. Vous répartissez ainsi le risque d'intérêt tout en minimisant le risque de devoir prolonger la totalité du montant en période de taux d'intérêt élevés.
Selon des études à long terme, les hypothèques du marché monétaire comme l'hypothèque Saron étaient par le passé plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Après la cinquième hausse du taux directeur depuis juin 2022, les hypothèques Saron coûtent désormais presque aussi cher que les hypothèques fixes, en raison de la courbe plate des taux sur toutes les durées. Malgré cela, UBS pense qu'un financement sur le marché monétaire avec une hypothèque Saron sur dix ans est plus avantageux. Ils estiment l'avantage en termes d'intérêts à près d'un quart des intérêts cumulés payés pour une hypothèque fixe sur dix ans. Si la BNS devait augmenter son taux directeur et donc indirectement le taux d'intérêt des hypothèques Saron, l'avantage d'intérêt fondrait à moins de dix pour cent. Si la Banque nationale devait augmenter les taux d'intérêt à plusieurs reprises et plus fortement que prévu, parce qu'elle ne parvient pas à maîtriser l'inflation, une hypothèque à taux fixe sur dix ans serait la variante la plus avantageuse. Cet aperçu aide à prendre une décision, mais ne remplace pas le conseil personnalisé de spécialistes :
Une hypothèque à terme ou forward vous permet de vous prémunir contre une hausse des taux d'intérêt. Vous concluez maintenant une hypothèque à taux fixe dont vous n'aurez besoin que plus tard. Vous vous assurez ainsi le taux d'intérêt actuel et payez un supplément pour la couverture.
