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La Banque nationale suisse (BNS) a décidé le 25 septembre 2025 de maintenir son taux directeur à 0,0 pour cent. Une décision attendue par la majorité des observateurs du marché.
L’inflation est restée pratiquement stable et basse en Suisse ces derniers mois. Elle est passée de -0,1 % en mai à 0,2 % en août. Cette hausse s’explique principalement par le tourisme et les importations de biens.
Parallèlement, la croissance mondiale a légèrement ralenti au premier semestre 2025, en raison des incertitudes géopolitiques persistantes et des droits de douane américains. La BNS prévoit une inflation stable dans la zone euro, mais une hausse aux États-Unis. La solidité de l’économie mondiale reste difficile à prévoir.
Ces évolutions touchent également la Suisse. Au deuxième trimestre, le PIB n’a progressé que de 0,5 % et le chômage est monté à 2,8 %. Les entreprises des secteurs de la machine-outil et de l’horlogerie sont particulièrement affectées par les tarifs américains.
La BNS maintient les taux bas pour soutenir l’économie. La pression inflationniste étant faible, elle ne voit pas de risque majeur d’inflation.
Les taux nuls rendent aussi le franc suisse moins attractif face à d’autres devises. À l’annonce de la décision, le franc a légèrement reculé, ce qui profite aux exportateurs en améliorant leur compétitivité. En revanche, les biens et services importés deviennent plus chers.
Le taux de référence pour les loyers est fixé à 1,25 % depuis le 2 septembre. Ce taux ne suit pas directement le taux directeur et réagit plus lentement. Les locataires dont les contrats reposent sur un taux plus élevé peuvent demander une baisse de loyer.
Les taux hypothécaires ont légèrement baissé en Suisse au cours des trois derniers mois, après la dernière décision de la BNS qui avait ramené le taux directeur de 0,25 % à 0,0 %.
La BNS a souligné qu’elle voyait davantage de risques du côté de la faiblesse économique que de l’inflation. Cela devrait maintenir les coûts de financement immobilier à un niveau bas dans les prochains mois, voire les faire reculer.
Les propriétaires disposant d’une hypothèque SARON en bénéficient particulièrement, ces prêts étant directement liés au taux directeur, avec un coût à partir de 0,64 %. Les hypothèques fixes restent également attractives, avec des taux allant jusqu’à 1,63 % pour 15 ans.
Après un pic temporaire en 2022, les taux hypothécaires sont presque revenus aux niveaux très bas d’avant et pendant la pandémie.
Des taux bas et probablement durables rendent les liquidités et les obligations moins attractives, tandis que les propriétaires bénéficient de conditions de financement avantageuses. La demande immobilière devrait rester élevée, notamment grâce à l’immigration.
Selon l’UBS Real Estate Bubble Index, les prix immobiliers devraient augmenter de 3,5 % en 2025. En parallèle, le risque de correction ou de bulle immobilière est jugé faible. L’indice prend en compte des facteurs tels que le rapport prix/loyer et prix/revenu (fondamentaux), l’évolution réelle des prix sur 3 et 10 ans (dynamique), la comparaison coût achat-location (coût) ainsi que le ratio volume hypothécaire/revenu (environnement).
Certaines régions montrent toutefois des signes de surchauffe, notamment les Grisons, certaines zones du Haut-Valais et le canton de Zoug.
La dernière décision de la BNS n’a surpris personne. La plupart des économistes s’attendaient à un maintien des taux nuls.
L’opinion générale est que les taux resteront bas dans les prochains mois. Les incertitudes géopolitiques et les droits de douane américains pèsent sur l’économie mondiale, et des taux bas constituent une mesure de soutien.
Il est peu probable que la BNS baisse son taux directeur en dessous de 0,0 %. Les taux négatifs perdent en efficacité lorsque les épargnants se tournent vers le cash, quand les banques voient leur rentabilité chuter et réduisent leurs crédits. De plus, ces taux sont impopulaires auprès de la population, qui les considère comme une pénalisation de l’épargne.
La prochaine décision de la BNS est attendue pour décembre 2025.
Prévisions des taux hypothécaires d’ici fin 2025 :
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Les hypothèques de type SARON varient, contrairement aux taux fixes. En contrepartie de ce risque, elles sont en moyenne plus avantageuses sur le long terme. Une exception a eu lieu entre novembre 2023 et janvier 2025 en raison d’une courbe des taux inversée, lorsque les taux longs anticipaient déjà des baisses alors que les taux courts restaient plus élevés.
Dans le contexte actuel, les hypothèques SARON devraient rester moins chères que les fixes. Dans l’ensemble, les conditions hypothécaires restent très favorables et représentent une excellente opportunité de financement.
Il n’existe pas de réponse unique. La stratégie dépend de votre vision du marché et de votre tolérance au risque.
Il est généralement recommandé de répartir le financement sur plusieurs hypothèques et modèles pour limiter le risque et éviter une échéance unique en période défavorable. Choisir plusieurs hypothèques fixes ou une combinaison de fixe et de SARON dépend de votre profil.
Chaque logement et chaque ménage est unique. Des facteurs tels que l’âge, la situation familiale, les enfants, les revenus et le patrimoine influencent le choix hypothécaire.
