Femme et homme assis devant l'ordinateur

Frais et charges lors de l'achat ou de la vente d'une maison

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January
2023
  1. À combien s'élèvent les frais de registre foncier?
  2. À combien s'élèvent les droits de mutation?
  3. À combien s'élèvent les frais de notaire?
  4. Combien coûte une nouvelle cédule hypothécaire?
  5. À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers?
  6. Comment l'impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?
  7. Les taxes et les frais annexes sont-ils déductibles des impôts?

Lorsque vous achetez ou vendez un logement en copropriété, vous devez payer des frais annexes. Il s'agit des frais annexes à l'achat ou à la vente, comme les frais de registre foncier, les droits de mutation ou les frais de notaire, que l'acheteur et le vendeur se partagent généralement, et l'impôt sur les gains immobiliers, que seul le vendeur paie. S'y ajoutent les frais d'une nouvelle cédule hypothécaire si l'ancien titre de gage ou le titre amorti ne peut pas être réutilisé. Les impôts et les frais annexes varient d'un canton à l'autre et peuvent représenter jusqu'à cinq pour cent du prix d'achat pour un acheteur. Ils ne peuvent pas être payés avec l'hypothèque. C'est pourquoi vous devez vous informer avant de négocier le prix, afin de tenir compte des impôts et des frais annexes dans votre budget et de mettre de l'argent de côté pour les payer.

Houzy Hint

Conseil

La répartition des frais de registre foncier, des droits de mutation et des frais de notaire est d'usage, mais pas obligatoire. C'est pourquoi vous devriez les consigner par écrit dans le contrat de vente ou modifier la répartition si l'acheteur et le vendeur sont d'accord.

À combien s'élèvent les frais de registre foncier?

La taxe de registre foncier est due dès qu'un changement de propriétaire est inscrit au registre foncier. Dans la plupart des cantons, ils sont facturés de manière forfaitaire et dans quelques cantons seulement en fonction des dépenses, par exemple à Zoug. En règle générale, l'acheteur et le vendeur se partagent les frais de registre foncier fifty-fifty. Dans le canton de Zurich, par exemple, les notaires facturent 0,1 pour cent du prix de vente, ce qui fait, pour un appartement en propriété qui coûte 1 million de francs, 500 francs pour le vendeur et 500 francs pour l'acheteur. Dans le canton de Berne, l'inscription au registre foncier coûte 0,5 % du prix de vente, soit cinq fois plus qu'à Zurich, soit 2 500 francs pour l'acheteur et 2 500 francs pour le vendeur.

Calculez approximativement 0,5 % du prix d'achat.

À combien s'élèvent les droits de mutation?

Les droits de mutation ne sont pas perçus dans six cantons de Suisse alémanique : Glaris, Schaffhouse, Schwyz, Uri, Zoug et Zurich. En revanche, ils peuvent exiger des frais de registre foncier plus élevés. Si des droits de mutation sont prélevés, ils sont calculés en fonction du prix de vente. Dans le canton de Berne, par exemple, le montant dépassant 800 000 francs est taxé à 1,8 %. Pour notre exemple de maison à 1 million de francs, cela fait 3'600 francs (200'000 francs x 1,8 pour cent). Dans le canton de Neuchâtel, le même changement de propriétaire serait imposé jusqu'à 33'000 francs. Les droits de mutation sont politiquement controversés, ils doivent être supprimés ou réduits.

Calculez approximativement 1,5 % du prix d'achat.

Houzy Advice

Bon à savoir

Les droits de mutation doivent être payés avant le transfert de propriété.

Droits de mutation - Rheinfall
Dans six cantons, les droits de mutation ne sont pas perçus, notamment à Schaffhouse et à Zurich.

À combien s'élèvent les frais de notaire?

Les frais de notaire varient d'un canton à l'autre, parfois même d'un notaire à l'autre. Les notaires des cantons de Genève, Vaud et Jura sont ceux qui demandent le plus pour les transactions immobilières, ceux des cantons de Schwyz, Glaris et Appenzell Rhodes-Extérieures sont ceux qui demandent le moins. Dans les cantons avec notariat officiel, les frais sont fixés, dans les cantons avec des notariats libres, vous devriez demander des offres. Dans le canton de Berne, les frais de notaire s'élèvent à 0,5 % du prix de vente, dans le canton de Zurich à 0,1 %. Pour notre maison témoin, cela fait 2'500 francs pour l'acheteur et pour le vendeur à Berne, mais seulement 500 francs pour l'acheteur et pour le vendeur à Zurich. En contrepartie, le notaire rédige le contrat de vente, l'authentifie et fait procéder à l'inscription au registre foncier.

Comptez approximativement 0,1 à 0,5 % du prix d'achat.

Houzy Advice

Bon à savoir

Certains cantons partent du principe que l'acheteur paie seul les frais de notaire. Par exemple, le canton du Tessin. Si vous ne le souhaitez pas, vous devez le stipuler par écrit dans le contrat de vente. Pensez-y si vous voulez acheter un appartement de vacances au Tessin, par exemple.

Houzy Hint

Conseil

Dans la «Comparaison des émoluments pour l’instrumentation de différents actes » de la Surveillance des prix, vous verrez notamment à combien s'élèvent les tarifs des notaires pour les transactions immobilières telles que les actes authentiques (page 10) ou la constitution de contrats de gage immobilier (page 11).

Combien coûte une nouvelle cédule hypothécaire?

L'acheteur a besoin d'une cédule hypothécaire comme gage pour la banque, la caisse de pension ou la compagnie d'assurance qui finance l'achat par une hypothèque. Une nouvelle cédule hypothécaire coûte, selon le canton, entre 0,1 et 0,3 pour cent de la somme mise en gage. Pour notre maison, vendue pour 1 million de francs et hypothéquée à 80 pour cent, cela fait 2 000 francs à Berne et à Zurich (0,25 pour cent de 800 000 francs), que l'acheteur supporte seul. S'il existe déjà une cédule hypothécaire du vendeur, il pourrait être intéressant de la reprendre pour s'épargner les frais de la nouvelle cédule. En guise de dédommagement, l'acheteur pourrait payer au vendeur la moitié des frais initiaux.

Comptez approximativement 0,1 à 0,3 % du montant de la consigne.


À combien s'élève l'impôt sur les gains immobiliers?

L'impôt sur les gains immobiliers est payé par le vendeur. Trois facteurs définissent son montant : le bénéfice, la durée de possession et le lieu. Les cantons calculent l'impôt de manière très différente :

  • Dans la plupart des cantons, le gain immobilier est imposé proportionnellement, par exemple à 30 %. D'autres cantons calculent l'impôt de manière progressive : plus le bénéfice net imposable est élevé, plus la charge fiscale est importante.
  • Un gain immobilier de 500 000 francs est par exemple six fois plus imposé après 10 ans à Saint-Gall (164 000 francs) qu'à Sarnen (27 000 francs).
  • Tous les cantons, à l'exception de Bâle-Campagne et d'Obwald, accordent des abattements lorsqu'un vendeur a été longtemps propriétaire de sa maison ou de son appartement. Zurich, par exemple, accorde un abattement de 5 % pour les ventes effectuées après 5 ans, de 20 % après 10 ans et de 50 % après 20 ans. Genève est le seul canton à renoncer totalement à l'impôt sur les gains immobiliers après 25 ans.
  • En revanche, tous les cantons, à l'exception de Soleure, exigent un supplément sur les gains immobiliers réalisés à court terme. Zurich exige par exemple 50 % de plus pour les ventes à moins d'un an et 25 % de plus pour les ventes à deux ans, Bâle-Ville allant jusqu'à 60 % de plus pour les ventes à trois ans.

Houzy Advice

Bon à savoir

Si le vendeur ne paie pas l'impôt sur les gains immobiliers, les autorités fiscales peuvent recouvrer la facture fiscale impayée auprès du nouveau propriétaire. Dans «Impôts sur les gains immobiliers: ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir » lisez comment vous pouvez vous protéger en tant qu'acheteur.

Houzy Hint

Conseil

L'impôt sur les gains immobiliers est reporté si vous utilisez le produit de la vente pour acheter un terrain de remplacement en Suisse. Pour en savoir plus, consultez notre article «Impôt sur les gains immobiliers : ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir».

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Comment l'impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?

Prix de vente - frais d'investissement = gain immobilier. Dans la plupart des cantons, la définition des frais d'investissement est identique ou similaire à celle du canton de Zurich :

  • Prix d'achat ou valeur vénale il y a 20 ans, si vous possédez la maison depuis plus de 20 ans
  • Dépenses augmentant la valeur, par exemple pour un nouveau chauffage ou une nouvelle façade, moins les prestations d'assurance et les contributions de la Confédération, du canton ou de la commune.
  • Contributions des propriétaires fonciers telles que les contributions pour les trottoirs, les canalisations ou les plus-values
  • Commission de courtage à l'achat et à la vente
  • Frais d'annonces pour l'achat et la vente
  • Droits de mutation et frais de registre foncier à l'achat et à la vente

Houzy Hint

Conseil

Avec notre Impôt sur les gains immobiliers-vous pouvez calculer l'impôt pour tous les cantons et simuler les effets de différents prix de vente ou de différentes dates de vente. Il se peut que vous économisiez de l'argent en attendant quelques semaines ou quelques mois avant de vendre.

Les taxes et les frais annexes sont-ils déductibles des impôts?

Non, vous ne pouvez pas déduire les frais d'achat ou de vente de la valeur locative et donc de votre revenu imposable. Les propriétaires de logement ne peuvent déduire que les frais d'entretien et d'administration (forfaitaires ou effectifs), les primes d'assurance et les investissements destinés à maintenir la valeur du bien. Les frais de registre foncier, les droits de mutation, les frais de notaire ou l'impôt sur les gains immobiliers ne sont pas déductibles fiscalement.

Ne sous-estimez pas l'impôt sur les gains immobiliers si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement. Un exemple: un gain immobilier de 520 000 francs pour un appartement en propriété à Winterthour, acheté début 2004, serait aujourd'hui imposé à hauteur de près de 105 000 francs. Cela représente 20 %. Calculez l'impôt sur les gains immobiliers et simulez l'influence de différents prix de vente ou de différentes dates de vente sur la charge fiscale..

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