Lorsque vous achetez ou vendez un logement en copropriété, vous devez payer des frais annexes. Il s'agit des frais annexes à l'achat ou à la vente, comme les frais de registre foncier, les droits de mutation ou les frais de notaire, que l'acheteur et le vendeur se partagent généralement, et l'impôt sur les gains immobiliers, que seul le vendeur paie. S'y ajoutent les frais d'une nouvelle cédule hypothécaire si l'ancien titre de gage ou le titre amorti ne peut pas être réutilisé. Les impôts et les frais annexes varient d'un canton à l'autre et peuvent représenter jusqu'à cinq pour cent du prix d'achat pour un acheteur. Ils ne peuvent pas être payés avec l'hypothèque. C'est pourquoi vous devez vous informer avant de négocier le prix, afin de tenir compte des impôts et des frais annexes dans votre budget et de mettre de l'argent de côté pour les payer.
La répartition des frais de registre foncier, des droits de mutation et des frais de notaire est d'usage, mais pas obligatoire. C'est pourquoi vous devriez les consigner par écrit dans le contrat de vente ou modifier la répartition si l'acheteur et le vendeur sont d'accord.
La taxe de registre foncier est due dès qu'un changement de propriétaire est inscrit au registre foncier. Dans la plupart des cantons, ils sont facturés de manière forfaitaire et dans quelques cantons seulement en fonction des dépenses, par exemple à Zoug. En règle générale, l'acheteur et le vendeur se partagent les frais de registre foncier fifty-fifty. Dans le canton de Zurich, par exemple, les notaires facturent 0,1 pour cent du prix de vente, ce qui fait, pour un appartement en propriété qui coûte 1 million de francs, 500 francs pour le vendeur et 500 francs pour l'acheteur. Dans le canton de Berne, l'inscription au registre foncier coûte 0,5 % du prix de vente, soit cinq fois plus qu'à Zurich, soit 2 500 francs pour l'acheteur et 2 500 francs pour le vendeur.
Calculez approximativement 0,5 % du prix d'achat.
Les droits de mutation ne sont pas perçus dans six cantons de Suisse alémanique : Glaris, Schaffhouse, Schwyz, Uri, Zoug et Zurich. En revanche, ils peuvent exiger des frais de registre foncier plus élevés. Si des droits de mutation sont prélevés, ils sont calculés en fonction du prix de vente. Dans le canton de Berne, par exemple, le montant dépassant 800 000 francs est taxé à 1,8 %. Pour notre exemple de maison à 1 million de francs, cela fait 3'600 francs (200'000 francs x 1,8 pour cent). Dans le canton de Neuchâtel, le même changement de propriétaire serait imposé jusqu'à 33'000 francs. Les droits de mutation sont politiquement controversés, ils doivent être supprimés ou réduits.
Calculez approximativement 1,5 % du prix d'achat.
Les droits de mutation doivent être payés avant le transfert de propriété.
Les frais de notaire varient d'un canton à l'autre, parfois même d'un notaire à l'autre. Les notaires des cantons de Genève, Vaud et Jura sont ceux qui demandent le plus pour les transactions immobilières, ceux des cantons de Schwyz, Glaris et Appenzell Rhodes-Extérieures sont ceux qui demandent le moins. Dans les cantons avec notariat officiel, les frais sont fixés, dans les cantons avec des notariats libres, vous devriez demander des offres. Dans le canton de Berne, les frais de notaire s'élèvent à 0,5 % du prix de vente, dans le canton de Zurich à 0,1 %. Pour notre maison témoin, cela fait 2'500 francs pour l'acheteur et pour le vendeur à Berne, mais seulement 500 francs pour l'acheteur et pour le vendeur à Zurich. En contrepartie, le notaire rédige le contrat de vente, l'authentifie et fait procéder à l'inscription au registre foncier.
Comptez approximativement 0,1 à 0,5 % du prix d'achat.
Certains cantons partent du principe que l'acheteur paie seul les frais de notaire. Par exemple, le canton du Tessin. Si vous ne le souhaitez pas, vous devez le stipuler par écrit dans le contrat de vente. Pensez-y si vous voulez acheter un appartement de vacances au Tessin, par exemple.
Dans la «Comparaison des émoluments pour l’instrumentation de différents actes » de la Surveillance des prix, vous verrez notamment à combien s'élèvent les tarifs des notaires pour les transactions immobilières telles que les actes authentiques (page 10) ou la constitution de contrats de gage immobilier (page 11).
L'acheteur a besoin d'une cédule hypothécaire comme gage pour la banque, la caisse de pension ou la compagnie d'assurance qui finance l'achat par une hypothèque. Une nouvelle cédule hypothécaire coûte, selon le canton, entre 0,1 et 0,3 pour cent de la somme mise en gage. Pour notre maison, vendue pour 1 million de francs et hypothéquée à 80 pour cent, cela fait 2 000 francs à Berne et à Zurich (0,25 pour cent de 800 000 francs), que l'acheteur supporte seul. S'il existe déjà une cédule hypothécaire du vendeur, il pourrait être intéressant de la reprendre pour s'épargner les frais de la nouvelle cédule. En guise de dédommagement, l'acheteur pourrait payer au vendeur la moitié des frais initiaux.
Comptez approximativement 0,1 à 0,3 % du montant de la consigne.
L'impôt sur les gains immobiliers est payé par le vendeur. Trois facteurs définissent son montant : le bénéfice, la durée de possession et le lieu. Les cantons calculent l'impôt de manière très différente :
Si le vendeur ne paie pas l'impôt sur les gains immobiliers, les autorités fiscales peuvent recouvrer la facture fiscale impayée auprès du nouveau propriétaire. Dans «Impôts sur les gains immobiliers: ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir » lisez comment vous pouvez vous protéger en tant qu'acheteur.
L'impôt sur les gains immobiliers est reporté si vous utilisez le produit de la vente pour acheter un terrain de remplacement en Suisse. Pour en savoir plus, consultez notre article «Impôt sur les gains immobiliers : ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir».
Prix de vente - frais d'investissement = gain immobilier. Dans la plupart des cantons, la définition des frais d'investissement est identique ou similaire à celle du canton de Zurich :
Avec notre Impôt sur les gains immobiliers-vous pouvez calculer l'impôt pour tous les cantons et simuler les effets de différents prix de vente ou de différentes dates de vente. Il se peut que vous économisiez de l'argent en attendant quelques semaines ou quelques mois avant de vendre.
Non, vous ne pouvez pas déduire les frais d'achat ou de vente de la valeur locative et donc de votre revenu imposable. Les propriétaires de logement ne peuvent déduire que les frais d'entretien et d'administration (forfaitaires ou effectifs), les primes d'assurance et les investissements destinés à maintenir la valeur du bien. Les frais de registre foncier, les droits de mutation, les frais de notaire ou l'impôt sur les gains immobiliers ne sont pas déductibles fiscalement.
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