Ce n’était pas une question de «si», mais uniquement de «combien». Pour la quatrième fois consécutive cette année, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur. Cette fois, de manière spectaculaire, avec une baisse de 50 points de base – passant de 1,0 à 0,5%. Il s’agit de la plus importante réduction en près de dix ans. Ainsi, le taux directeur de la BNS atteint son niveau le plus bas depuis novembre 2022.
Cette décision audacieuse a surpris de nombreux observateurs. Au préalable, l’agence de presse Reuters avait interrogé 31 experts en économie et en finance pour recueillir leurs prévisions. Une large majorité, soit 27 participants (plus de 85%), s’attendait à une baisse de 25 points de base, portant le taux directeur à 0,75%. Seuls quatre experts avaient anticipé une réduction plus importante de 0,5%. C’est précisément cette dernière option que la BNS a finalement choisie.
La baisse du taux directeur prendra effet à partir du 13 décembre et a été annoncée pour la première fois sous la direction du nouveau président de la BNS, Martin Schlegel. Par cette décision, il marque d’emblée son mandat avec un signal de transparence, de confiance en soi et de détermination.
L'un des principaux objectifs de la BNS est la stabilité des prix, associée à la création d'un environnement monétaire permettant un développement adéquat de l'économie suisse. La pression inflationniste, qui constitue un facteur clé pour la fixation du taux directeur, a encore diminué ce trimestre. L'inflation est une nouvelle fois ressortie plus faible que prévu depuis la dernière évaluation de la situation, passant de 1,1% en août à 0,7% en novembre. Ce recul est attribué à la baisse des prix des biens et des services. À court terme, les prévisions d'inflation sont inférieures à celles de septembre. Les produits pétroliers et les denrées alimentaires ont enregistré des hausses de prix plus faibles qu'anticipé. À moyen terme, ce faible niveau d'inflation devrait rester stable grâce à la baisse actuelle des taux d'intérêt. Par ailleurs, la pression inflationniste à l'étranger devrait également diminuer au cours des prochains trimestres, tandis que l'économie mondiale continuera de croître modérément.
Comme la baisse du taux directeur était attendue par les marchés, bien que pas dans cette ampleur, son impact sur les taux de change reste limité. De nombreux acteurs du marché prévoient un léger renforcement du franc suisse l'année prochaine. La BNS anticipe une inflation en Suisse dans le cadre de la stabilité des prix sur toute la période de prévision: 1,1% pour 2024, 0,3% pour 2025 et 0,8% pour 2026. Ces prévisions reposent sur l'hypothèse que le taux directeur de la BNS restera à 0,5% sur toute cette période. «Sans la baisse de taux décidée aujourd'hui, la prévision d'inflation conditionnelle serait inférieure», explique Martin Schlegel. Il souligne également: «Nous continuerons à surveiller de près la situation et ajusterons la politique monétaire si nécessaire pour garantir que l'inflation reste, à moyen terme, dans la fourchette de stabilité des prix.» Pour la BNS, la stabilité des prix est définie par un taux d'inflation compris entre 0 et 2%.
Le taux directeur plus bas de la BNS devrait également entraîner une diminution du taux hypothécaire de référence en Suisse. L'Office fédéral du logement annoncera son niveau lors de la prochaine mise à jour le 3 mars 2025. En cas de baisse, de nombreux locataires pourraient avoir droit à une réduction de leur loyer.
Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque SARON, vous en bénéficierez directement, car le SARON est lié au taux directeur. Une hypothèque SARON coûte désormais au moins 1,64% (0,84% plus une marge de crédit de 0,8 à 1,3%).
Pour ceux qui ont financé leur logement avec une hypothèque à taux fixe ou envisagent de le faire, peu de changements sont à prévoir. Le marché a déjà intégré les taux plus bas, et selon les experts financiers, les taux des hypothèques à taux fixe devraient peu ou pas diminuer davantage après la décision de la BNS. Depuis la première évaluation monétaire de 2024, les taux hypothécaires ont nettement baissé. Par exemple, le 12 décembre 2024, une hypothèque fixe sur 10 ans chez UBS key4 mortgages coûtait au minimum 1,26%*, soit 64 points de base de moins que le 21 mars 2024.
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La baisse de l'inflation et les prévisions de la BNS indiquant une nouvelle diminution des taux hypothécaires allègent la charge financière des acheteurs immobiliers et des propriétaires devant renouveler ou refinancer leurs hypothèques. Cette baisse des coûts de financement rend également les investissements immobiliers plus attractifs, ce qui pourrait entraîner une augmentation de la demande de biens immobiliers. Au cours des derniers mois, la demande immobilière avait légèrement diminué en raison des perspectives économiques incertaines, des coûts de financement élevés et des prix immobiliers élevés. Toutefois, cette tendance pourrait s'inverser avec la réduction des taux.
Selon l'UBS Real Estate Bubble Index, les prix des logements ont augmenté de 0,7% au 3ème trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, une progression conforme à la moyenne des deux dernières années. Par rapport à l'année précédente, les prix des logements ont augmenté de 2,8%, ou de 1,9% après ajustement pour l'inflation. Malgré cette hausse, l'indice UBS Swiss Real Estate Bubble a poursuivi sa baisse au 3ème trimestre 2024, s'établissant actuellement à 0,41 point. Ce niveau reste bien inférieur à celui des années 1990 (2,34 points), période où les valeurs immobilières suisses avaient chuté jusqu'à 40%. L'UBS Real Estate Bubble Index évalue le risque d'une bulle immobilière comme «modéré». Les fondamentaux tels que les loyers et les revenus, bien qu'ils puissent influencer ce risque, n'altèrent pas globalement l'image positive du marché immobilier suisse.
Comme mentionné précédemment, la majorité des acteurs du marché s'attendait à une réduction plus modeste des taux directeurs.
La BNS considère actuellement la situation mondiale comme relativement incertaine. En particulier, l'évolution de la politique économique aux États-Unis reste imprévisible. En Europe, les incertitudes politiques se sont également accrues. De plus, les tensions géopolitiques pourraient freiner la croissance économique mondiale. Il n'est pas non plus exclu que l'inflation reste plus élevée que prévu dans certains pays. Malgré ces réserves, la BNS prévoit une croissance modérée de l'économie mondiale, une amélioration du pouvoir d'achat des ménages privés et une diminution de la pression inflationniste. Pour le premier trimestre 2025, elle prévoit une inflation modérée de 0,3%.
Les taux hypothécaires en Suisse devraient continuer à baisser légèrement ou rester stables à un niveau bas après la forte réduction inattendue du taux directeur de la BNS.
Quelles sont les prévisions pour 2025? Un argument en faveur d'une nouvelle baisse du taux directeur est la force du franc suisse. Au cours des trois derniers mois, le franc a gagné 2,9% face à l'euro et 6,7% face au dollar. Un franc fort nuit à l'industrie exportatrice, tandis qu'un franc faible augmente le risque d'une inflation importée plus élevée. Juste après l'annonce de la décision de la BNS, le franc a perdu un peu de valeur face à l'euro et au dollar américain. Martin Schlegel n'exclut pas d'autres réductions des taux directeurs à l'avenir. La prochaine évaluation monétaire sera publiée par la BNS en mars 2025. Notre prévision pour les taux hypothécaires jusqu'à fin 2025:
*Taux indicatifs au 12 décembre 2024 à 12h00. Les taux ont été définis par UBS key4 mortgages sur la base des paramètres suivants: canton de Zurich, montant du prêt de 500 000 francs, charge financière de 20% (SARON) ou 24% (hypothèques fixes), quotité de financement de 50%, date de versement fixée au 13 décembre 2024. Ces taux ne constituent pas une offre de financement contraignante.
Les études à long terme montrent qu’historiquement, les hypothèques du marché monétaire, comme l’hypothèque SARON, étaient moins chères que les hypothèques fixes. Cependant, depuis octobre et novembre 2023, les hypothèques à court et long terme sont devenues moins coûteuses que l’hypothèque SARON, ce qui est inhabituel.
La majorité des experts s’attendent à ce que les taux hypothécaires en 2025 diminuent légèrement ou restent stables à un niveau bas. Cela pourrait donc être un moment opportun pour de nombreux propriétaires de financer leur maison ou leur appartement en propriété par étage à des conditions avantageuses sur le long terme. L’analyse de l’évolution historique des taux hypothécaires suggère qu’il peut être intéressant, dans le contexte actuel, d’envisager une hypothèque fixe avec une durée plus longue, par exemple 5 ou 10 ans. Lors du choix d’un modèle hypothécaire, il est essentiel de tenir compte de sa situation familiale et financière personnelle, et de demander conseil à un expert pour prendre la meilleure décision.
Il est judicieux de ne pas concentrer l'ensemble de votre financement sur une seule hypothèque. En diversifiant entre différents modèles et durées, vous réduisez votre risque lié aux taux d’intérêt et minimisez la possibilité de devoir renouveler la totalité de votre prêt à un moment défavorable, comme pendant une période de taux élevés. UBS key4 mortgages recommande ces stratégies:
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La façon dont vous financez ou refinancez votre bien immobilier dépend de nombreux facteurs, bien au-delà du simple taux d'intérêt actuel. Votre situation personnelle et financière, vos projets futurs, votre tolérance au risque et votre analyse de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle tout aussi important dans le choix du modèle hypothécaire et des durées appropriées. Faites-vous conseiller et comparez les offres, les services et les prix. Ce qui semble être l’offre la moins chère au premier abord n’est pas toujours la meilleure pour vous.
