Le 20 juin, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 1,50 à 1,25 %. Suivant la baisse du taux directeur de 1,75 à 1,50 % qui en a surpris plus d’un en mars dernier, il s'agit maintenant de la deuxième baisse. Avant la deuxième évaluation de la situation monétaire de l'année par les trois membres de la Direction générale de la BNS, les experts n'étaient pas unanimes si la Banque nationale allait abaisser son taux directeur. C'est ce que montrent les sondages de deux agences de presse : 22 des 33 analystes interrogés par Reuters s'attendaient à une baisse des taux, mais seulement huit des 20 analystes interrogés par AWP. Beaucoup n'étaient pas sûrs et estimaient la probabilité de leur prévision plus faible que d'habitude. Comme deux baisses du taux directeur de 25 points de base chacune jusqu'à fin 2024 étaient déjà intégrées dans les prix depuis un certain temps, les taux d'intérêt du marché des capitaux n'ont guère réagi à la décision de la Banque nationale.
En mai, l'inflation a baissé en glissement annuel de 4 à 3,3 % aux États-Unis et de 6,1 à 2,6 % dans la zone euro. Elle reste ainsi largement supérieure à l'inflation en Suisse (1,4 %), mais nettement inférieure aux valeurs maximales de 2022, lorsque les banques centrales ont commencé à lutter contre l'inflation en augmentant leurs taux directeurs. Début juin, la Banque centrale européenne a baissé son taux directeur pour la première fois depuis près de cinq ans, tandis que la Réserve fédérale américaine attend encore.
La stabilité des prix est la priorité absolue de la Banque nationale. Le renchérissement en Suisse est l'un des plus bas parmi les grandes économies et se situe à nouveau dans la marge de fluctuation de la BNS de 0 à 2 % depuis la mi-2023. La pression inflationniste a diminué au cours des derniers mois. C'est probablement la raison principale de cette baisse. "Les pressions inflationnistes sous-jacentes ont encore diminué par rapport au trimestre précédent", a déclaré Thomas Jordan, président de la BNS, lors de l'examen de la situation économique et monétaire, "la baisse du taux directeur de la BNS permet à la Banque nationale de maintenir des conditions monétaires adéquates". Avec la baisse du taux d'intérêt, la BNS maintient de manière constante l'écart de taux d'intérêt avec la zone euro, suite à la baisse du taux directeur de la Banque centrale européenne à 4,25% le 12 juin. Un franc trop fort nuit à notre industrie orientée vers l'exportation, un franc trop faible augmente le risque d'une inflation importée plus élevée. La politique monétaire est un exercice d'équilibre.
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La décision concernant les taux d'intérêt était déjà intégrée depuis un certain temps dans les taux d'intérêt. C'est pourquoi ni les taux du marché monétaire ni ceux du marché des capitaux n'ont réagi à la baisse des taux directeurs. Dans son examen de la situation économique et monétaire, Thomas Jordan a souligné que la Banque nationale continuerait à surveiller de manière détaillée l'évolution de l'inflation et adapterait sa politique monétaire si nécessaire, afin de s'assurer que l'inflation reste dans la zone de stabilité des prix à moyen terme. La Banque nationale table désormais sur une baisse de l'inflation à 1,3% cette année et à 1% d'ici la mi-2026. En décembre 2023, elle prévoyait encore 2,2% pour 2024 et 1,9% pour 2025. En revanche, elle est un peu moins confiante qu'auparavant en ce qui concerne la conjoncture et prévoit une croissance économique de 1% seulement cette année et de 1,5% l'année prochaine.
Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque SARON, vous en profitez directement, car le taux SARON est lié au taux directeur. Une hypothèque SARON coûte désormais 1,70% ou plus (1,20% plus une marge de solvabilité d'au moins 50 points de base). Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque à taux fixe ou si vous souhaitez financer votre achat immobilier avec une hypothèque à taux fixe, peu de choses changent. Le marché a intégré des taux d'intérêt plus bas, raison pour laquelle les taux des hypothèques à taux fixe n'ont guère évolué après la décision de la BNS. Depuis la première évaluation de la situation par la politique monétaire en 2024, les taux hypothécaires ont légèrement baissé. Le 20 juin 2024, par exemple, une hypothèque à taux fixe sur dix ans auprès d'UBS key4 mortgages coûtait au moins 1,79 %*, soit 11 points de base de moins que le 21 mars 2024. Depuis début octobre 2023 (durées courtes) ou début novembre 2023 (durées longues), les hypothèques SARON coûtent plus cher que les hypothèques à taux fixe.
Le taux d'intérêt de référence SARON est directement lié au taux directeur et peut fluctuer. C'est pourquoi les hypothèques SARON conviennent aux propriétaires de logement qui peuvent vivre avec les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'une marge de manœuvre financière. Ceux qui préfèrent établir leur budget au franc et au centime près préféreront une hypothèque à taux fixe.
La diminution de la pression inflationniste et la perspective d'une nouvelle baisse des taux d'intérêt hypothécaires (voir "Comment évoluent les taux d'intérêt hypothécaires ?") soulagent aussi bien les acheteurs de biens immobiliers que les propriétaires qui doivent prolonger ou racheter une hypothèque dans un avenir proche. La majorité des experts immobiliers s'attendent à ce que le marché immobilier se stabilise à un niveau élevé. Les perspectives économiques moroses, les coûts de financement élevés et le niveau élevé des prix pèsent sur la demande. Bien que les prix augmenteront en moyenne de 1 à 1,50 % en 2024, le risque de bulle immobilière devrait diminuer. Selon l'indice UBS Real Estate Bubble, le risque de bulle immobilière est faible. L'indice est passé de 1,22 à 0,95 au premier trimestre 2024, ce qui est nettement inférieur à la valeur du début des années 1990 (2,34), lorsque l'immobilier en Suisse a perdu jusqu'à 40 pour cent de sa valeur.
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La plupart des acteurs du marché s'attendaient à ce que la Banque nationale abaisse le taux directeur de 1,50 à 1,25 et 1,00% en deux étapes d'ici la fin de l'année. La majorité d'entre eux s'attendait à une première hausse des taux en automne et à une seconde en hiver. Après la baisse du taux directeur du 20 juin, la plupart des acteurs du marché maintiennent leur prévision d'un taux directeur de 1 % pour la fin de l'année.La date à laquelle la Banque nationale fera la deuxième étape est incertaine. Que ce soit le 26 septembre ou le 12 décembre, les taux hypothécaires baisseront jusqu'à fin 2024. A condition que les incertitudes économiques et géopolitiques ne viennent pas contrecarrer les plans de la BNS.
Nos prévisions jusqu'à fin 2024 :
* Taux d'intérêt indicatifs au 20 juin 2024 à 12h. Les taux d'intérêt ont été fixés par UBS key4 mortgages sur la base de ces paramètres : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière 20 pour cent, nantissement 50 pour cent, date de versement 21 juin 2024. Ces taux d'intérêt ne constituent pas une offre de financement contractuelle.
L'examen de la situation économique et monétaire du 26 septembre 2024 sera le dernier avec Thomas Jordan, président de la BNS depuis de nombreuses années. Son successeur n'a pas encore été désigné.
Selon des études à long terme, les hypothèques du marché monétaire comme l'hypothèque SARON étaient par le passé plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Depuis octobre ou novembre 2023, les hypothèques à court et long terme sont plus avantageuses que l'hypothèque SARON. Cette situation est inhabituelle. Ceux qui, comme la plupart des acteurs du marché, s'attendent à une baisse des taux hypothécaires, devraient conclure une hypothèque à taux fixe pour une durée de deux ou trois ans, afin de surmonter l'incertitude pendant les baisses de taux attendues et de pouvoir probablement refinancer à un prix plus avantageux à l'expiration de la durée.
Il est judicieux de ne pas tout miser sur une seule carte ou hypothèque, mais de répartir le financement sur différents modèles hypothécaires et durées. Vous diversifiez ainsi le risque de taux tout en minimisant le risque de devoir renouveler la totalité de la somme au moment le plus défavorable, par exemple en période de taux élevés. UBS key4 mortgages recommande ce mix :
La manière dont vous financez ou refinancez votre logement en propriété dépend de plus de facteurs que le taux d'intérêt actuel. Votre situation personnelle et financière, vos projets d'avenir, votre capacité à prendre des risques et votre estimation de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle au moins aussi important dans le choix du bon modèle hypothécaire et des bonnes durées. En cas de doute, faites-vous conseiller et comparez les offres, les prestations et les prix. L'offre la plus avantageuse au premier abord n'est pas toujours la meilleure pour vous.
