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En 2024, la population résidente en Suisse a augmenté de 1,1 pour cent. Au 31 décembre 2024, la Suisse a franchi pour la première fois la barre des 9 millions d’habitants, avec une hausse de plus de 86’000 personnes pour atteindre 9'048'900 personnes.
Dernièrement mesurée en septembre 2025, l’Office fédéral de la statistique estime actuellement la population résidente à 9'116'344 personnes. Elle devrait donc atteindre d’ici la fin de l’année une augmentation d’environ 80'000 personnes par rapport à l’année précédente. Cela signifie que la croissance s’est légèrement affaiblie par rapport à 2024.
En 2024, 2 pour cent de maisons individuelles de plus ont été proposées à la vente – mais 2 pour cent d’appartements en propriété de moins. Le nombre d’autorisations de construire a augmenté. Les six baisses du taux directeur décidées par la Banque nationale en 2024 et 2025, jusqu’à 0 pour cent lors des cinq derniers mois, contribuent – avec l’augmentation continue de la population résidente – à la forte demande de logements en propriété en Suisse.
Les maisons individuelles se sont renchéries de 1,9 pour cent au 3ᵉ trimestre 2025 par rapport au 2ᵉ trimestre. Les appartements en propriété affichent en revanche un léger affaiblissement, avec une hausse de seulement 0,2 pour cent. Sur une période de 12 mois, l’indice global des prix des logements a augmenté d’environ 5,2 pour cent (de 118,2 à 124,3 points d’indice – base 100 en 2019).
L’Association suisse des entrepreneurs prévoit une augmentation de 0,6 pour cent de l’activité de construction pour l’année 2025. La construction de logements croît de manière disproportionnée. L’association table sur 44’000 nouveaux logements cette année et même sur une hausse de 1,9 pour cent de l’activité résidentielle en 2026. Tant le nombre d’appartements en propriété que celui des maisons individuelles mis en vente ont augmenté en 2025.
Plus l’horizon de prévision est long, plus la prévision est difficile. La demande devrait toutefois rester élevée pour cinq raisons :
À l’échelle suisse, 77’517 maisons individuelles (+3,4 pour cent) et près de 100'000 appartements en propriété (+19 pour cent !) ont été proposés en ligne. Sur dix ans, le taux d’offre reste toutefois très faible.
L’inflation est actuellement exceptionnellement basse en Suisse. En 2025, elle est parfois descendue sous zéro pour cent, et se situe actuellement autour de 0,1 pour cent. Les taux hypothécaires sont eux aussi bas en comparaison internationale. Mais des risques importants persistent à l’échelle internationale et peuvent peser sur le marché immobilier. Les tensions géopolitiques liées à la guerre en Ukraine et à d’autres foyers de crise restent fortes. La relation avec l’UE attend une solution. Le vote sur le paquet d’accords ne devrait toutefois avoir lieu qu’en 2027 – avec un résultat incertain. Les incertitudes autour de la politique douanière des États-Unis continuent de menacer l’économie exportatrice suisse, entraînant un blocage des investissements et un refroidissement de la demande mondiale pour les biens suisses. Les incertitudes liées à une possible escalade en Ukraine, au Moyen-Orient ou en Asie rendent les prévisions encore plus difficiles.
Le boom boursier (le SMI a augmenté d’environ 8 pour cent entre le 30.11.2024 et le 30.11.2025), considéré par certains experts comme alimenté par une bulle liée à l’IA, comporte aussi des incertitudes pour 2026 : un effondrement pourrait affecter négativement la demande immobilière. Mais globalement, l’immigration nette continue de soutenir cette demande et devrait empêcher une correction significative des prix à la baisse l’année prochaine.
La demande de logements en propriété dépasse clairement l’offre. Les acheteurs sont toujours prêts à payer davantage pour les appartements et les maisons individuelles – au 3ᵉ trimestre 2025, les maisons individuelles ont augmenté de 1,9 pour cent par rapport au trimestre précédent. Pour les appartements, la croissance s’est toutefois affaiblie : au 3ᵉ trimestre 2025, la hausse des prix par rapport au trimestre précédent n’était que de 0,2 pour cent, alors qu’elle atteignait encore 2,7 pour cent du 1ᵉʳ au 2ᵉ trimestre. Au cours des 20 dernières années, les prix ont plus que doublé. À l’exception de la période 2008–2011, durant laquelle les prix ont stagné, ils augmentent presque chaque année.
Dans ces conditions, attendre avant d’acheter un bien immobilier est rarement la bonne stratégie. Il faut toutefois disposer de suffisamment de fonds propres et de revenus pour acheter son logement idéal. L’évolution actuelle des taux joue en faveur des acheteurs. Mais comme les prêteurs hypothécaires calculent la capacité financière sur la base de coûts bien supérieurs aux seuls intérêts réels, il reste difficile – voire irréaliste – pour de nombreux jeunes ou personnes sans héritage ni revenus élevés d’acquérir un logement.
À moyen et long terme, le marché immobilier pourrait se détendre. L’offre pourrait augmenter, car la part de la population active diminue et la génération la plus nombreuse, celle de 1964, prendra sa retraite en 2029. Les experts estiment que les baby-boomers transmettront ou vendront plus de 400’000 biens entre 2030 et 2045. Cela plaide en faveur d’une baisse des prix – plus forte dans les communes où la population âgée est très présente, plus modérée dans les villes avec davantage de familles et de jeunes. Pour les projections à moyen et surtout à long terme, rappelons la célèbre phrase attribuée à Karl Valentin, Mark Twain ou Winston Churchill : « Les prévisions sont difficiles, surtout lorsqu’elles concernent l’avenir. »
Si vous cherchez un bien immobilier, nous vous recommandons de réexaminer vos critères et de considérer des biens situés plus loin des grands centres, dans des emplacements moins en vue ou avec une surface plus réduite que souhaité.
Les propriétaires souhaitant vendre doivent continuer à faire preuve de patience. Selon l’Online Home Market Analysis, une analyse de l’Association suisse des propriétaires en coopération avec le Swiss Real Estate Institute, davantage d’appartements en propriété étaient à vendre : près de 100'000 appartements ont été proposés en 2024, contre seulement 83'800 en 2023. Cette évolution s’accompagne d’une augmentation notable de la durée d’annonce : un appartement en propriété est resté en ligne en moyenne 92 jours en Suisse – 17 jours de plus qu’en 2023. Les maisons individuelles sont restées en ligne environ 79 jours en 2025.
Dans cette situation, vous avez trois options :
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Pour un courtier, qui n’est pas émotionnellement lié à la maison ou à l’appartement, les négociations de prix sont plus faciles que pour vous en tant que propriétaire. Bien sûr, vous pouvez vendre votre bien vous-même. Dans notre guide « Vente d’une maison en 10 étapes avec les outils intelligents de Houzy », nous vous accompagnons tout au long du processus.
Mais une vente immobilière demande beaucoup de travail – surtout si vous n’êtes pas un professionnel. De plus, il est plus facile pour un courtier de négocier le prix si des acheteurs potentiels tentent de le faire baisser. Cela devrait arriver plus souvent ces prochains mois, car de plus en plus d’acheteurs ne peuvent ou ne veulent plus payer n’importe quel prix.
Petit exemple :
Si le courtier parvient à vendre votre maison ou appartement pour 1,25 million au lieu de 1,2 million, la commission de 25'000 à 37'500 francs est déjà largement rentabilisée.
