Quand deux personnes se disputent, une troisième devrait au moins se réjouir. Mais dans la bataille qui dure depuis des années au Parlement sur la valeur locative, il n'y a que des perdants. La valeur locative a été introduite en 1934 en tant que "taxe fédérale de crise" dans le cadre du droit d'urgence, afin de redresser les finances fédérales alors moribondes, et était initialement limitée à quatre ans. En 1958, la valeur locative a été intégrée dans le droit ordinaire. Depuis, son abolition a échoué à plusieurs reprises au Parlement et à deux reprises en votation populaire. Il est fort possible que nous soyons amenés à voter une troisième fois sur ce sujet. Mais avant cela, il faudrait que le Conseil national et le Conseil des Etats s'accordent sur un compromis.
La valeur locative est un revenu fictif ou un revenu en nature que les propriétaires de logement doivent mentionner dans leur déclaration d'impôt et déclarer avec leur revenu imposable. La valeur locative est prélevée sur les résidences principales et secondaires occupées et se base sur le loyer usuel du marché pour une maison ou un appartement. Le revenu imposable augmente parce que la valeur locative est ajoutée. En compensation, les propriétaires de logement peuvent déduire de leur revenu imposable leurs intérêts hypothécaires ainsi que les frais de réparation et d'entretien.
La logique fiscale: se loger sans payer de loyer est un revenu de la fortune comme les intérêts ou les dividendes et doit être imposé comme un revenu. En outre, le système fiscal suisse est solidaire et vise à compenser le fait que les locataires ne peuvent pas déduire leurs frais de logement de leur revenu imposable.
Le Tribunal fédéral a fixé la valeur locative à au moins 60% du loyer usuel du marché. Les cantons peuvent imposer une valeur locative plus élevée. En outre, ils sont libres de choisir la méthode d'estimation pour l'évaluation des biens immobiliers, qui a une grande influence sur la valeur locative. La plupart des cantons calculent à 60 pour cent. Un exemple:
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Depuis 2017, le Conseil national et le Conseil des Etats se renvoient la balle. Leurs décisions et leurs projets vont et viennent, car leurs positions sont très éloignées. Si la valeur locative est supprimée, il faudrait logiquement supprimer ou réduire les déductions pour les sols d'écoles hypothécaires sur la fortune imposable et pour les intérêts hypothécaires et l'entretien des immeubles sur le revenu imposable. De nombreux propriétaires de logements s'y opposent. En outre, le système fiscal devrait être harmonisé afin de simplifier le travail de l'administration fiscale et s'appliquer aux résidences principales et secondaires. Ce sont surtout les cantons ayant une forte proportion de résidences secondaires qui s'y opposent, car ils craignent pour leurs recettes fiscales. En fin de compte, l'enjeu est de taille: si la valeur locative est supprimée, mais que l'entretien peut toujours être déduit, comme le préconisent les partis bourgeois au Conseil national, la Confédération risque de perdre des recettes fiscales. Avec un taux hypothécaire moyen de 2 pour cent, l'administration fédérale s'attend à des pertes fiscales de près de 1,4 milliard de francs par an. Un quart pour la Confédération, trois quarts pour les cantons. C'est pourquoi seule une solution neutre sur le plan budgétaire a une chance d'aboutir, c'est-à-dire avec une suppression ou une réduction des déductions.
Le 14 juin 2023, le Conseil national a adopté le projet de loi fédérale sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement par 107 voix contre 75 et 8 abstentions. Voici sa décision dans le texte original:
Cette décision correspond en grande partie à la position du Conseil des Etats. A l'exception de deux points importants où les deux chambres sont encore très éloignées l'une de l'autre:
Les 19 et 20 juin 2023, la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats a étudié la proposition et a maintenu sa position. Elle veut supprimer la valeur locative uniquement pour les résidences principales et limiter la déduction des intérêts passifs à 70% des revenus de la fortune imposables.
La Commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats a demandé à l'administration de faire des calculs. Il s'agit probablement de pertes fiscales et d'éventuelles compensations pour les cantons à forte proportion de résidences secondaires, qui sont plus représentés au Conseil des Etats qu'au Conseil national. La commission débattra une nouvelle fois du projet en août, avant que le Conseil des Etats ne l'examine vraisemblablement lors de la session d'automne (du 11 au 29 septembre 2023). La balle sera alors à nouveau dans le camp du Conseil national. Si le Conseil national et le Conseil des Etats parviennent tout de même à s'entendre sur un compromis, un référendum est probable. Les Suisses devraient alors se prononcer dans les urnes sur l'abolition de la valeur locative. Mais il faudra encore attendre un certain temps avant d'en arriver là.
L'initiative actuelle visant à supprimer la valeur locative a été lancée en 2017. En période de taux d'intérêt bas, il est plus facile de renoncer à la faible déduction des intérêts passifs si, en contrepartie, aucune valeur locative n'est imposée. Plus les taux d'intérêt augmentent, plus le système fiscal actuel est attractif pour les propriétaires de logement. C'est peut-être la raison pour laquelle les politiciens* prennent autant de temps ...
L'impact d'un changement de système sur la situation fiscale dépend principalement du niveau des taux d'intérêt. Avec les taux d'intérêt actuels (6 juillet 2023 : à partir de 2,34 pour cent pour une hypothèque fixe d'une durée de dix ans), les déductions pour les intérêts passifs sont, pour la plupart des propriétaires de logement, plus faibles que l'impôt sur la valeur locative. C'est pourquoi ils profiteraient d'un changement de système. Lorsque les taux hypothécaires se situent entre 3 et 3,50 %, les déductions et l'impôt s'équilibrent. Ce n'est qu'en cas de taux d'intérêt plus élevés que l'abolition de la valeur locative serait un désavantage financier pour les propriétaires de logement.
Plus grave serait la suppression des possibilités de déductions au niveau fédéral pour les investissements en matière d'économie d'énergie et de protection de l'environnement. La systématique fiscale et la nécessité incontestée d'encourager fiscalement les rénovations énergétiques telles que l'isolation des façades ou l'installation d'une nouvelle pompe à chaleur en remplacement d'un ancien chauffage au mazout se contredisent ici. Ceux qui n'ont pas encore rénové leur maison ou leur appartement sur le plan énergétique devraient donc suivre de près le débat politique et réagir si les subventions devaient être supprimées au niveau fédéral.
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Différents groupes profiteraient différemment de l'abolition de la valeur locative:
Le changement de système désavantagerait les acheteurs d'anciens immeubles, car ils ne pourraient plus déduire de leur revenu imposable les frais de rénovation ou d'assainissement, ou seulement en partie. En outre, de plus en plus de spécialistes de la construction partent du principe que moins de propriétaires investiront dans l'entretien de leur bien immobilier dès que l'incitation financière des déductions fiscales disparaîtra. Cela pourrait élargir la fourchette de prix entre les nouvelles constructions et les anciennes.
