Vendre une maison: avec ou sans agent immobilier?

Vendre une maison: avec ou sans agent immobilier?

27.10.2020

Vous voulez  ou devez vendre votre maison parce que vous changez de travail, que la maison est trop grande ou que vous prévoyez votre retraite à l'étranger? Tôt ou tard, la question se pose. Qu'allez-vous faire de votre maison ou de votre PPE si vous êtes sans enfant ou si vos enfants ne veulent ou ne peuvent pas reprendre la propriété. Vous avez deux possibilités: vendre ou louer. Dans cet article, nous expliquons comment vendre votre propriété - et pourquoi il est probablement plus judicieux de faire appel à un agent immobilier pour la vendre.

Étape 1: Le prix de vente

Vous pouvez fixer un prix de vente ou vendre votre propriété dans le cadre d'une procédure d'appel d'offres. Avec la procédure d'appel d'offres, si tout va bien, vous obtiendrez un prix plus élevé, mais vous risquez aussi de ne pas vendre le bien. La plupart des procédures d'appel d'offres se déroulent en deux tours. Au premier tour, tous les soumissionnaires font leur offre, au second tour, chacun connaît l'offre la plus élevée du premier tour et fait sa dernière offre. Le vendeur sélectionne une offre et n'est pas tenu d'accepter l'offre la plus élevée comme dans les enchères.

Remarque: Les vendeurs ont tendance à estimer la valeur de leur bien à la hausse, en effet ils rattachent une valeur sentimentale, des souvenirs à la maison. Une estimation en ligne livre rapidement une première estimation neutre et un bon point de départ.
Estimation immobilière en ligne

Avec l'estimation immobilière gratuite de Houzy vous pouvez estimer la valeur vénale en ligne en deux minutes. L'évaluation est basée sur les prix actuels du marché pour les maisons ou appartements comparables dans la même région. Elle constitue ainsi une base solide pour les négociations. Si vous souhaitez obtenir une estimation plus détaillée, vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou à un expert en évaluation.

Étape 2: Les documents de vente

Avec un dossier de vente professionnel, vous vendrez généralement la maison plus rapidement et à un meilleur prix. Cela vaut donc la peine d'investir un certain temps pour mettre sur pied un dossier solide et si nécessaire, de dépenser un peu d'argent pour les photos. Une bonne première impression est cruciale, des documents en ordre la favorise. Ils contiennent également toutes les informations pertinentes et l'acheteur peut les présenter avec sa demande de prêt. Ces informations et pièces jointes doivent figurer au moins dans votre dossier de vente:

  • Carte de la région et de la communauté avec des offres importantes dans la région
  • Carte de la ville et du quartier avec des offres importantes dans la région
  • Liaisons de transport importantes (transports publics et privés)
  • Description détaillée de la propriété
  • Description détaillée des installations
  • Photos de la maison de l'extérieur, éventuellement photos aériennes
  • Images intérieures de l'appartement ou de la maison
  • Plans et plans d'étage à l'échelle 1:100, coupes et vues de façades
  • Registre foncier avec servitudes et plan cadastral
  • Police des assurances du bâtiment comme preuve d'assurance
  • Prix (ou base de négociation)
  • Provisions du fonds de rénovation pour les PPE
  • Évaluation de l'agent immobilier ou évaluation immobilière Houzy
  • Date de reprise possible
  • Nom, adresse, téléphone et adresse e-mail du vendeur

Vous pouvez le faire vous-même ou le confier à un agent immobilier. Avoir recours à un agent immobilier peut s'avérer judicieux dans de nombreux cas. Il sait par exemple ce qui est important pour les acheteurs qui recherchent un appartement dans une certaine municipalité, et ajuste les documents en conséquence.

Vendre une maison ou un appartement : mettez l'annonce de votre maison ou votre appartement en ligne.
Faites de la publicité en ligne et partagez l'annonce sur les réseaux sociaux et avec votre réseau.

Étape 3: L'annonce

Les acheteurs cherchent aujourd'hui sur Internet. Par conséquent, mettez l'annonce votre maison ou votre appartement en ligne. Idéalement sur une grande plateforme Internet ou, si le budget suffit, sur plusieurs grandes plateformes. Utilisez les mêmes images - en résolution basse - et les mêmes textes que dans le dossier de vente et téléchargez les documents (étape 2) au format PDF. Si vous le souhaitez, l'agent immobilier peut le faire. Cela a le grand avantage qu'il répond à toutes les demandes, organise les rendez-vous pour les visites et montre la propriété aux parties intéressées. Vous devez décider si vous souhaitez faire partie des visites. Il est souvent judicieux de laisser les visites à l'agent car il est objectif et ne réagit pas aux commentaires sur la maison ou l'appartement comme une personne qui y est émotionnellement liée.

Parlez à vos connaissances et dites-leur que vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison. Publiez l'annonce sur Facebook, LinkedIn ou Twitter et partagez le lien avec des connaissances, des amis ou des collègues par e-mail ou WhatsApp. Parlez-en à tout le monde, en privé et au travail, vous pouvez peut-être publier l'annonce sur le tableau d'affichage de la cafétéria ou la publier sur l'intranet.

Étape 4: La négociation

Avant chaque conversation, pensez aux avantages de votre maison ou de votre appartement pour les parties intéressées afin d'en tirer des arguments significatifs. Pour les familles avec enfants scolarisés, le jardin d'enfants ou l'école d'en face est un plus, pour les couples de personnes âgées, l'ascenseur du parking souterrain à la terrasse sans obstacle au 4ème étage est un must. Attendez-vous à des questions critiques, par exemple sur le bruit de l'école voisine, et réfutez-les avec des arguments convaincants. Mais soyez honnête et n'inventez pas d'autres acheteurs fictifs, pour faire monter les prix ou pour faire pression sur eux. Vous pouvez également laisser les négociations à un agent immobilier si vous n'avez pas le temps ou si vous êtes trop attaché émotionnellement à la maison ou à l'appartement.

Astuce: fixez le prix de vente un peu plus haut. De cette façon, vous pouvez allez dans le sens d'une personne intéressée en le baissant et la convaincre d'acheter la maison ou l'appartement.

Vendre une maison: l'acheteur et le vendeur signent le contrat chez le notaire.
La maison ou l'appartement n'appartient pas à l'acheteur tant que le changement de propriété n'a pas été inscrit au registre foncier.

Étape 5: Le contrat de vente

Le contrat de vente est rédigé par un notaire. Il enregistre toutes les informations et régule toutes les conditions de négociation, entre autres:

  • Nom et adresse de l'acheteur
  • Nom et adresse du vendeur
  • Description de la propriété (adresse, référence cadastrale, numéro d'assurance du bâtiment, superficie du terrain)
  • Prix de vente
  • Partage des taxes et honoraires, surtout l'impôt sur les gains immobiliers
  • Création de lettres de gage
  • État de la propriété à la remise
  • Modalités et processus du
  • Date de la remise paiement
  • Règlementation et démarches à suivre si l'acheteur souhaite par exemple prolonger l'assurance du bâtiment
  • Servitudes (vérifiez auprès du registre foncier - elles doivent correspondre)
  • Réglementation et sanctions si l'une des parties ne respecte pas le contrat

Si vous vendez un appartement, le contrat doit indiquer vos contributions au fonds de rénovation séparément du prix d'achat. De plus, il doit se référer à tous les règlements de l'association de copropriété, aux règlements des zones en copropriété et aux éventuels droits d'usage privatifs. Les droits d'usage privatifs ne font généralement pas partie du contrat, l'acheteur confirme seulement qu'il a vu les documents et en a connaissance.

L'acheteur et le vendeur révisent le projet jusqu'à ce qu'il soit correct. La meilleure chose à faire est de demander conseil à un notaire afin que tout soit formulé légalement et correctement et que rien ne manque. Le contrat est signé par l'acheteur et le vendeur chez le notaire et certifié par le notaire. La propriété est ensuite transférée au registre foncier, alors seulement la maison ou l'appartement appartient à l'acheteur.

Attention: mettez-vous d’accord au préalable avec le vendeur avant d’aller voir le notaire. Les changements apportés au dossier peuvent rapidement coûter cher.

Étape 6: Le processus du paiement

Le contrat de vente régit, entre autres, la manière dont le paiement doit être traité. En règle générale, l'acheteur doit payer dès que le changement de propriétaire a été inscrit au registre foncier. Lors des négociations contractuelles, cependant, vous avez besoin d'une garantie que l'acheteur paiera. L'acheteur doit donc prouver sa volonté de payer. Dans la plupart des cas, la banque de l'acheteur garantit de manière irrévocable d'initier le paiement dès l'inscription du changement de main au registre foncier.

Étape 7: Frais et taxes

Lors du changement de propriétaire, des frais et des taxes s'appliquent. Tous les cantons facturent pour cela des droits d'enregistrement foncier (émoluments), dont la moitié est à la charge de l'acheteur et l'autre moitié par le vendeur. Presque tous les cantons - à l'exception d'Argovie, de Glaris, de Schaffhouse, de Schwyz, d'Uri, de Zoug et de Zurich - exigent également une taxe sur les mutations, qui est généralement payée par l'acheteur. Mais vous pouvez régler cela différemment dans le contrat de vente si vous le souhaitez. En outre, il y a les honoraires du notaire, qui sont partagés entre l'acheteur et le vendeur.

En tant qu'acheteur, vous payez également l'impôt sur les gains immobiliers. Il est calculé sur la différence entre le prix d'achat initial et le produit de la vente. Le taux d'imposition dépend de la durée de la possession et varie d'un canton à l'autre. Les investissements à plus-value et les frais de vente peuvent être déduits du gain immobilier et ainsi réduire la charge fiscale.

Conseil: si vous achetez une autre maison ou un autre appartement avec l'argent de la vente de la maison, vous pouvez reporter tout ou partie de l'impôt sur les gains immobiliers et ne le payer que lorsque vous vendrez le nouveau bien.

Vendre une maison: embauchez un agent immobilier.
Un agent immobilier fait beaucoup de travail pour vous et augmente vos chances de vente.

Avez-vous besoin d'un agent immobilier?

Oui. Sauf si vous en savez beaucoup sur l'immobilier et que vous avez du temps à foison. L'investissement sera rentable. D'une part, parce que l'agent immobilier vous évite beaucoup de travail fastidieux, de l'évaluation au transfert du bien dans le cadastre. D'autre part, car il connaît le marché et les acheteurs potentiels et est susceptible de vendre votre maison ou votre appartement à un prix plus élevé. Choisissez un agent de votre région qui a déjà vendu des maisons ou des appartements comparables afin que votre propriété soit compatible avec son offre.

Un agent immobilier sérieux facture 2 à 3% du prix de vente à titre de frais. S'il vend votre maison à 930 000 CHF au lieu de 900 000 CHF, cela vaut le coup - et vous aura évité beaucoup de travail.

Si vous disposez d'un compte MyHouzy et avez déjà évalué votre bien, vous trouverez trois agents immobiliers de votre région dans la rubrique "Valeur du bien", que nous vous recommandons avec bonne conscience. Sinon, vous pouvez évaluer votre maison ou votre appartement maintenant et recevoir trois recommandations d'agents immobiliers Houzy avec le résultat:

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