Même après la retraite, il est moins coûteux d'être propriétaire que de louer, tant que les taux d'intérêt hypothécaires sont aussi bas qu'aujourd'hui. Mais dès que vous devez vivre de votre pension, votre hypothèque rentre-elle encore dans vos moyens ? Le calcul de la capacité financière est l'un des éléments centraux de l'évaluation du crédit par les banques. Ils comparent les intérêts hypothécaires, l'amortissement et les frais annexes avec le revenu et calculent la capacité financière en utilisant un taux d'intérêt moyen, le taux d'intérêt imputé. Ces frais de logement ne peuvent pas dépasser 35 % du revenu brut du ménage. C'est pourquoi les propriétaires doivent rembourser la deuxième hypothèque au plus tard à la retraite. Cela vaut également après la retraite, lorsque de nombreux propriétaires doivent s'en sortir avec un revenu inférieur de 30 à 40 % à celui d'avant.
Le taux d'intérêt imputé peut varier. Presque toutes les banques le calculent à 5 %. En l’état actuel des choses des plateformes telles que key4 proposent des prêts hypothécaires sur le marché monétaire à partir de 0,54 %, des prêts hypothécaires fixes sur 5 ans à partir de 0,55 %, des prêts hypothécaires fixes sur 10 ans à partir de 0,75 % ou des prêts hypothécaires fixes sur 15 ans à partir de 1,30 % (au 17 mai 2021). Avec le taux d'imputation élevé, les banques jouent donc la carte de la sécurité: les personnes qui satisfont le calcul de la capacité financière peuvent faire face à une potentielle hausse des taux d'intérêt. De cette façon, les banques protègent leurs emprunteurs hypothécaires du surendettement et elles-mêmes des défaillances.
Le calcul de l'accessibilité financière est simple. Vous devez calculer vos frais de logement et les mettre en relation avec vos revenus. Par exemple, vous achetez une maison individuelle pour un million de francs suisses et disposez d'un capital propre de 200 000 francs suisses (20 %). Pour pouvoir financer le logement de vos rêves, vous devez contracter 640 000 francs en première hypothèque (jusqu'à 65 %) et 160 000 francs en deuxième hypothèque (le reste jusqu'à 80 %). Les banques ne sont pas autorisées à dépasser 65 % pour la première hypothèque, et vous devez rembourser (amortir) la deuxième hypothèque en 15 ans ou au moment de votre retraite.
Les frais de logement ne doivent pas dépasser 35 % du revenu brut de votre ménage. Cela signifie que vous auriez besoin d'un revenu d'environ 173 335 francs par an ou 14 445 francs par mois pour remplir les critères de capacité financière.
Le revenu brut comprend tous les revenus et autres revenus réguliers des conjoints ou des partenaires cohabitants (solidairement responsables), à l'exclusion des primes ou des bonus élevés.
Pour beaucoup de propriétaires, le passage à la retraite est délicat. Avec les revenus du 1er pilier (AVS) et du 2e pilier (LPP), la plupart des personnes atteignent 60 à 70 % de leur revenu de préretraite. Ce montant est suffisant pour vivre décemment, mais il est souvent trop faible pour répondre aux critères stricts de capacité financière des banques. C'est pourquoi les propriétaires doivent rembourser leur deuxième hypothèque avant de prendre leur retraite. Cela réduit la charge d'intérêt hypothécaire et élimine l'obligation d'amortissement, ce qui allège sensiblement le calcul de l'accessibilité financière.
Dans notre exemple, vous remplissez les critères d'accessibilité financière avec un revenu brut du ménage de 120 000 francs par an ou de 10 000 francs par mois. Grâce à la baisse des taux d'intérêt et à l'absence d'amortissement, cela représente environ 31 % de moins qu'auparavant - mais cela reste beaucoup d'argent.
Si le remboursement de la 2e hypothèque n'est pas suffisant, vous pouvez également rembourser volontairement une partie de la 1re hypothèque et ainsi réduire encore la charge d'intérêts. Par exemple, si vous disposez de 500 000 francs d'avoirs de prévoyance du pilier 3a ou 3b et que vous en utilisez 240 000 francs pour rembourser votre première hypothèque, le calcul de l'accessibilité financière est tout autre.
Avec ce scénario, un revenu brut de 85 715 CHF par an ou 7 143 CHF par mois est suffisant. Cela représente près de 51 % de moins qu'avant la retraite et devrait être suffisant dans de nombreux cas.
N'oubliez pas: ce calcul ne concerne que la capacité financière (avec le taux d'intérêt imputé élevé de 5 %). Les coûts réels du logement sont beaucoup plus bas, par exemple, avec une hypothèque à taux fixe de 10 ans au taux actuel de 0,75 % : 3 000 francs d'intérêts plus 10 000 francs de frais annexes, soit 13 000 francs par an ou un peu moins de 1 084 francs par mois.
A première vue, l’idée de réduire la dette hypothécaire et donc la charge d'intérêts avec l'argent de la caisse de pension ou de l'utiliser pour rembourser la 2e hypothèque est tentante. Toutefois, si vous retirez trop d'argent du 2e pilier, vous recevrez moins de pension - cela réduira le revenu brut de votre ménage et le calcul de la capacité financière pourrait basculer dû au revenu trop faible. La plupart des banques refusent alors de compléter un prêt hypothécaire lorsque les frais de logement dépassent 35 % du revenu brut du ménage.
Il est préférable de garder un peu d'argent de côté afin de disposer d'une marge de manœuvre financière et d'une certaine flexibilité au cas où vous seriez temporairement à court d'argent.
Dès l'âge de 50 ans, vous devez commencer à penser à votre retraite. Surtout en tant que propriétaire d'une maison. Certaines banques sont réticentes à accorder un financement aux clients de plus de 50 ans. Si vous voulez contracter ou prolonger une deuxième hypothèque qui doit être remboursée en 15 ans ou au plus tard au moment de la retraite, votre obligation de remboursement annuel augmente avec l'âge. Par exemple, si vous avez 55 ans, vous n'aurez que 10 ans au lieu de 15 pour rembourser la deuxième hypothèque. L'amortissement annuel plus élevé affecte naturellement aussi le calcul de la capacité financière.
C'est pourquoi il est utile d'y réfléchir dès le départ. Discutez-en d'abord avec votre partenaire, puis avec votre banque:
Vous aurez besoin de certains documents pour vos réflexions et la consultation de votre banque. Il s'agit notamment du certificat de prévoyance de votre caisse de pension, du calcul de la rente AVS, de votre déclaration d'impôt ou du décompte du pilier 3a.
Les propriétaires âgés, en particulier, aiment contracter des prêts hypothécaires à taux fixe d'une durée plus longue. D'une part, parce qu'ils peuvent établir un budget au franc et au centime près, et d'autre part, parce qu'ils veulent profiter des faibles taux d'intérêt et vivre à bon compte le plus longtemps possible. Toutefois, les prêts hypothécaires à taux fixe présentent deux inconvénients majeurs, dont le second ne doit pas être sous-estimé, surtout après la retraite :
Prenez des hypothèques bon marché sur le marché monétaire après votre départ à la retraite, surveillez de près les taux d'intérêt et prenez une hypothèque à taux fixe dès que le marché se redresse durablement.
Plus vous vieillissez, plus vous devez financer à court terme votre propriété résidentielle. Si, à un âge avancé, vous contractez encore une hypothèque à taux fixe d'une durée de 10, voire 15 ans, le risque est grand que l'héritage soit difficile à partager. Certaines banques exigent une annulation anticipée du prêt hypothécaire en cas de décès de l'emprunteur. Cela peut être coûteux et, dans le pire des cas, obliger la communauté des héritiers à vendre la maison ou l'appartement.
À partir de 75 ans, il est préférable de ne contracter que des hypothèques à taux fixe à court terme si vous n'avez plus le temps ou l'envie de surveiller les taux d'intérêt. Vous pouvez vous protéger contre la hausse des taux d'intérêt en souscrivant un contrat dit "cap". Vous payez un supplément pour cela, mais vous dormirez à poings fermés.
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