Depuis notre dernière prévision concernant les taux hypothécaires du 5 janvier 2023, le renchérissement en Suisse a augmenté plus fortement que la Banque nationale suisse ne le souhaiterait. Avec 3,4 % (février), le taux d'inflation est certes nettement inférieur à celui de l'Europe (8,5 %) et des Etats-Unis (6 %), mais il se situe clairement au-dessus de la fourchette cible de la BNS de 0 à 2 %. C'est pourquoi la Banque nationale a augmenté son taux directeur de 50 points de base le 23 mars 2023, le faisant passer de 1 à 1,50 pour cent. De nombreux analystes s'y attendaient, même si la BNS était confrontée à un dilemme : parce qu'elle voulait lutter contre le renchérissement, elle devait augmenter les taux d'intérêt - mais si elle avait voulu stabiliser le système bancaire après l'effondrement de trois banques de taille moyenne aux Etats-Unis et la fusion des deux grandes banques suisses, elle aurait dû baisser les taux. Avec cette quatrième hausse des taux directeurs depuis le 16 juin 2022, la Banque nationale a décidé de lutter contre l'inflation et n'exclut pas de nouvelles hausses. Avec ses hausses de taux, la BNS veut lutter contre le renchérissement sans étouffer l'économie.
En augmentant ses taux directeurs, la Banque nationale suisse marche sur une corde raide entre inflation et récession. Le Groupe d'experts des Prévisions conjoncturelles prévoit un taux d'inflation de 2,2 pour cent cette année, légèrement supérieur à l'objectif de la BNS, et sur une croissance économique inférieure à la moyenne de 1 pour cent en 2023 et de 1,6 pour cent en 2024. Tout le monde ressent la hausse des taux d'intérêt : les acheteurs de biens immobiliers paient des taux hypothécaires plus élevés, tout comme les propriétaires qui doivent prolonger une hypothèque fixe ou qui ont financé leur logement avec une hypothèque SARON, les locataires paient des loyers plus élevés et les entreprises des taux d'emprunt plus élevés. Parallèlement, le coût de la vie augmente. C'est pourquoi de nombreuses entreprises ont augmenté les salaires afin de compenser la perte de pouvoir d'achat.
Si vous avez financé votre maison ou votre appartement avec une hypothèque à taux fixe et que vous devez la renouveler, vous devez vous préparer à une hausse des coûts du logement (intérêts hypothécaires, frais annexes et frais d'entretien). Le 23 mars 2023, les taux d'intérêt indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sur dix ans étaient par exemple de 2,37 pour cent* ou plus pour UBS key4 mortgages, soit le double de ce qu'ils étaient début 2022. Si votre hypothèque n'est pas encore arrivée à échéance, rien ne changera pour vous. Il est néanmoins conseillé de réfléchir aujourd'hui plutôt que demain à d'éventuelles options de refinancement.
Si vous avez financé votre maison ou votre appartement avec une hypothèque Saron, vous devez également vous attendre à une nette augmentation de vos frais de logement. Le taux d'intérêt de base s'oriente sur le taux directeur et s'élevait à 1,41 pour cent le 23 mars 2023. A cela s'ajoute une marge de 0,6 à 1,3 pour cent, qui dépend de votre solvabilité et est fixée par votre banque. En fin de compte, une hypothèque Saron coûte au moins 2,01 pour cent. Bien que les hypothèques Saron aient perdu une grande partie de leur avantage en matière de taux, elles sont probablement plus avantageuses à long terme que les hypothèques fixes à long terme.
Le «Taux de référence Saron» change tous les jours et peut fortement fluctuer. C'est pourquoi les hypothèques Saron conviennent aux propriétaires de logement qui peuvent vivre avec les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'un coussin financier. Si vous préférez calculer en fonction de votre budget, vous dormirez plus tranquillement avec une hypothèque à taux fixe.
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Si l'on se réfère à l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel IMPI, qui mesure chaque trimestre les prix du marché pour les logements en propriété, les prix de l'immobilier ont augmenté de 6,4 pour cent en 2022. Les maisons individuelles (plus 7,3 pour cent) plus fortement, les appartements en propriété (plus 5,6 pour cent) moins fortement. Au quatrième trimestre, les prix des maisons ont augmenté de 2 pour cent et ceux des appartements de 0,5 pour cent. Les prix ont le plus augmenté dans les communes rurales et ont légèrement baissé dans les agglomérations comme Bâle, Berne, Genève, Lausanne ou Zurich. La croissance des prix a ralenti après les hausses des taux directeurs. En raison de la hausse des taux d'intérêt, la demande devrait baisser, car tout le monde ne peut ou ne veut plus s'offrir un logement en propriété, et l'offre devrait augmenter, car de plus en plus de propriétaires veulent ou doivent vendre. La plupart des agents immobiliers s'attendent à ce que les prix de l'immobilier restent stables ou augmentent légèrement. Une correction des prix de 10 pour cent ou plus n'est à prévoir que si les taux d'intérêt hypothécaires devaient augmenter plus fortement.
Au quatrième trimestre 2022, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index a grimpé de 1,53 à 1,54 points. Le marché immobilier est donc considéré comme surévalué. Pourtant, les experts immobiliers d'UBS ne mettent pas en garde contre une bulle immobilière. D'une part, parce que l'indice était beaucoup plus élevé lors de la dernière crise immobilière en Suisse au début des années 1990. D'autre part, parce que l'évolution économique est solide, que l'endettement hypothécaire a ralenti et que les investissements dans la construction sont en baisse.
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Malgré la crainte d'une crise financière, la plupart des analystes s'attendaient à une hausse du taux directeur de 50 points de base, tandis que quelques-uns tablaient sur 25 points de base. C'est pourquoi les taux hypothécaires n'ont guère réagi à la décision de la BNS du 23 mars. L'augmentation était plus ou moins incluse dans les taux d'intérêt. Les taux des hypothèques à taux fixe devraient évoluer latéralement jusqu'à la fin de l'année, et les taux des hypothèques Saron devraient augmenter de 0,50 point de pourcentage si la crise financière ne s'aggrave pas.
* Taux d'intérêt indicatif au 23 mars 2023. UBS key4 mortgages a calculé les taux d'intérêt sur la base de ces paramètres de financement : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière 24 pour cent, nantissement 50 pour cent, date de paiement 24 avril 2023.
Depuis le retournement des taux d'intérêt à la mi-2022, de nombreux propriétaires financent leur logement à plus court terme. Un tiers des nouvelles hypothèques conclues au deuxième semestre étaient des hypothèques Saron. Elles sont nettement plus populaires en Suisse alémanique (part de 43 %) qu'en Suisse romande (21 %). En revanche, la part des hypothèques à taux fixe sur dix ans est passée de la moitié à un quart.
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Lors du choix d'un modèle d'hypothèque, votre situation financière et votre propension au risque jouent un rôle tout aussi important que le taux d'intérêt et les prévisions de taux. Avec une hypothèque Saron, vous économiserez probablement de l'argent, mais il est important de s'informer régulièrement sur les taux actuels et de disposer d'une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face aux fluctuations des taux. Une hypothèque à taux fixe permet une planification budgétaire fiable. Pour la plupart des propriétaires de logement, il est judicieux de combiner différents modèles d'hypothèques et différentes durées. Ils répartissent ainsi le risque de taux tout en réduisant le risque de devoir prolonger le montant total à un moment défavorable.
Le financement ou le refinancement dépend de plusieurs facteurs, et pas seulement du taux d'intérêt actuel. Par exemple, de votre situation financière, de vos projets d'avenir, de votre propension au risque et de votre estimation de l'évolution future des taux hypothécaires. Si vous n'êtes pas sûr, il est conseillé de comparer différentes offres et de demander conseil. C'est encore plus important en période d'incertitude comme aujourd'hui. L'offre la plus avantageuse à première vue n'est pas nécessairement la meilleure pour vos besoins individuels. Comparez donc soigneusement les offres.
