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La suppression de la valeur locative figure parmi les réformes fiscales les plus structurantes pour le marché immobilier suisse de ces prochaines années. Prévue pour entrer en vigueur en 2028, elle modifie les règles applicables aux propriétaires et remet en question certains mécanismes qui influencent, depuis des décennies, la détention et la gestion des biens immobiliers.
Si cette réforme est souvent présentée comme un allègement fiscal pour les propriétaires occupants, ses conséquences vont bien au-delà de l’imposition du revenu. Elle invite à repenser la manière dont un bien est valorisé, entretenu et intégré dans une stratégie patrimoniale globale.
La valeur locative correspond à un revenu théorique que les propriétaires occupants doivent déclarer comme revenu imposable. Elle est censée représenter le loyer qu’un bien pourrait générer s’il était loué sur le marché.
Instaurée pour garantir une égalité de traitement fiscal entre propriétaires et locataires, cette notion est depuis longtemps contestée. Ses détracteurs lui reprochent de pénaliser l’accession à la propriété et de complexifier la fiscalité immobilière. La réforme prévoit donc la suppression de ce revenu fictif, accompagnée d’une révision des déductions actuellement liées à la propriété.
La fin de la valeur locative entraîne plusieurs évolutions majeures :
Ces changements modifient l’équilibre financier de la détention immobilière et rendent certaines stratégies moins pertinentes qu’auparavant.
Les effets de la réforme ne seront pas uniformes. Ils dépendront notamment :
Dans certains cas, la suppression de la valeur locative pourrait réduire la charge fiscale. Dans d’autres, la disparition des déductions liées aux travaux pourrait neutraliser, voire dépasser, cet avantage. Une analyse individualisée devient donc essentielle pour mesurer l’impact réel de la réforme.
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Travaux et rénovations
Jusqu’à présent, les déductions fiscales incitaient à entretenir régulièrement les biens. À l’avenir, les décisions de rénovation devront être évaluées davantage sous l’angle de la valeur à long terme, de la performance énergétique et de l’attractivité du bien, plutôt que sous un prisme purement fiscal.
Attractivité sur le marché
Les acheteurs et investisseurs accordent une importance croissante à la qualité des biens, à leur efficacité énergétique, à leur flexibilité d’usage et à leur potentiel de valorisation. Les biens qui n’anticipent pas ces attentes pourraient perdre en compétitivité dans un marché de plus en plus sélectif.
Valeur patrimoniale
Dans un contexte de réforme fiscale, la valeur d’un bien repose moins sur des optimisations fiscales à court terme que sur sa capacité à s’inscrire dans une stratégie patrimoniale durable et cohérente.
Pour les propriétaires qui anticipent, la fin de la valeur locative peut devenir un levier stratégique. Elle encourage à :
La réforme crée ainsi une distinction claire entre les biens préparés à ce nouveau cadre et ceux qui risquent de le subir.
Plusieurs éléments restent à surveiller attentivement :
Un suivi régulier de l’évolution législative est indispensable pour adapter sa stratégie au bon moment.
Dans un environnement en mutation, disposer d’analyses fiables et d’une vision globale devient un véritable atout. Comprendre les mécanismes fiscaux est essentiel, mais ils doivent être mis en perspective avec la réalité du marché immobilier, la valeur des biens et les objectifs patrimoniaux de chaque propriétaire.
La suppression de la valeur locative ne se limite pas à une question fiscale. Elle impacte directement la valeur, l’attractivité et le potentiel de votre bien immobilier.
Switzerland Sotheby’s International Realty accompagne les propriétaires dans l’analyse globale de leur patrimoine immobilier, en intégrant les dimensions fiscales, patrimoniales et de marché. Grâce à une expertise reconnue du marché suisse et international, les propriétaires bénéficient d’une vision claire pour anticiper les effets de la réforme et prendre des décisions éclairées.
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