Fonds de rénovation pour PPE: Tout ce que vous devez savoir

20.1.2021
Fonds de rénovation pour PPE: les rénovations peuvent être coûteuses.
  1. Fonds de rénovation pour les parties communes
  2. Pourquoi avoir un fonds de rénovation
  3. Quelle est votre contribution au fonds de rénovation?
  4. Quel est le montant total du fonds?
  5. Que se passe-t-il sans fonds de rénovation?
  6. Qui décide de l’utilisation du fonds de rénovation?
  7. Qui gère le fonds de rénovation?
  8. Que se passe-t-il si le montant est trop faible?
  9. Que se passe-t-il si le montant est trop élevé?
  10. Que se passe-t-il s’il n’y a pas du tout de fonds?

Les propriétaires de Propriété par étage (PPE) sont des copropriétaires. Le terrain et le bâtiment appartiennent à l'ensemble de l'association des copropriétaires. Le propriétaire d'une PPE n'a qu'un droit spécial sur son appartement, son balcon, son jardin ou sa terrasse, sa cave, sa buanderie et sa place de parking dans le garage souterrain. Chaque propriétaire de condominium est responsable de l'entretien de ses propres pièces. L'association des propriétaires de PPE dans son ensemble est responsable de l'entretien des parties communes. La communauté doit payer les frais communs et les répartir entre tous les propriétaires.

Fonds de rénovation pour les parties communes

La loi ne règle pas de manière concluante quelles parties sont communes et lesquelles sont privées. L'association des copropriétaires dispose d'une marge décisionnelle relativement large. Selon l'article 712b, alinéa 2 du Code civil suisse, ces parties sont généralement qualifiées comme communes:

  • Tout ce qui appartient au sol de la propriété et qui n'est pas un bâtiment. Par exemple, le jardin commun, la cour intérieure, les allées et sentiers, les places de stationnement extérieures, les murs et clôtures et les murs de soutènement.
  • Les composants de base pour la construction et la robustesse de l'ensemble du bâtiment, tels que la façade extérieure, y compris les balcons extérieurs, les loggias et vérandas, les antennes extérieures, les toitures-terrasses, les baies vitrées remplaçant une façade, les entrées communes des maisons ou les cheminées.
  • Les installations et équipements communs tels que les entrepôts, les canalisations, les ascenseurs et les ventilations, l'escalier, la buanderie et le séchoir ou le chauffage central. Indépendamment du fait que les différents propriétaires de la copropriété utilisent ces pièces ou non, par exemple, la buanderie.
Astuce: L'argent du fonds de rénovation est destiné exclusivement à la réparation et à la rénovation des éléments communs. Vous devez supporter vous-même les frais de votre copropriété. Il est logique d'ouvrir un compte séparé à cet effet et de transférer un montant chaque mois avec ordre permanent.

Pourquoi avoir un fonds de rénovation

Les copropriétaires doivent payer conjointement l'entretien des parties communes. Quatre associations de copropriétaires sur cinq utilisent un fonds de rénovation ou en prévoient au moins un dans leur règlement, même s’il n’est pas prescrit par la loi. Quatre bonnes raisons de mettre de l'argent de côté - tôt plutôt que trop tard - et de créer un fonds de rénovation dès le départ:

  1. Après plus / moins 25 ans, les premiers travaux de rénovation majeurs et coûteux arrivent à échéance. Par exemple, la rénovation complète du toit, de la façade, des installations techniques ou de l'enveloppe du bâtiment.
  2. Plus vous épargnez à l'avance pour de telles rénovations, moins la charge financière annuelle est lourde. La contribution au fonds de rénovation fait partie des frais d'entretien et donc des frais de logement.
  3. Si en plus de votre appartement, vous gardez également tout l'immeuble en bon état, vous maintenez sa valeur à long terme. Vous diminuez également vos coûts de logement à long terme et augmentez les chances et le prix si vous souhaitez vendre votre bien un jour
  4. Vous pouvez faire valoir les contributions au fonds de rénovation à titre de frais d'entretien de la valeur locative imputée et donc les déduire de votre revenu imposable.

Fonds de rénovation pour PPE: rénover le toit
Après +/- 25 ans, des rénovations et travaux d'assainissement majeurs sont nécessaires, par exemple la rénovation de la toiture.

Quelle est votre contribution au fonds de rénovation?

Le fonds de rénovation est facultatif. Les dépôts réguliers avantageux, car vous pouvez répartir la charge financière des rénovations coûteuses sur plusieurs années. La plupart des associations de copropriétés déposent 0,2 à 0,5% de la valeur d'assurance du bâtiment par an. L'Association suisse des propriétaires par étages recommande 0,3%. La contribution de chaque copropriétaire est définie selon la quote-part et est généralement facturée mensuellement ou trimestriellement. La quote-part est déterminée lors de l'établissement de la copropriété, est inscrite au registre foncier et est indiquée en pour mille. Elle dépend de la surface et est pondérée et affinée avec divers facteurs. Par exemple, la hauteur du sol, la vue, l'ensoleillement, l'emplacement dans le bâtiment, le nombre de pièces ouvertes et fermées, en particulier les pièces humides, la disposition des pièces, l'accès ou les immissions.

Fonds de rénovation PPE: Calculer le motant

Quel doit-est le montant total du fonds?

Les opinions divergent quant au montant optimal pour le fonds de rénovation. Si votre association de copropriétaires paie 0,3% de la valeur d'assurance de l'immeuble chaque année depuis le début, en 20 ans, elle aura mis de côté 6% et 9% après 30 ans. C'est à ce moment que les premières rénovations importantes sont à prévoir. Cela correspond aux recommandations de l'association des propriétaires de PPE qui préconise 6 à 8% à long terme. De telles épargnes devraient suffire à maintenir l'immeuble en bon état et à compenser la dépréciation de l'âge. Il est également judicieux de fixer une limite supérieure dans les règlements de l'association de copropriété. 5 à 10% sont courants.

Astuce pour les acheteurs: Renseignez-vous à temps sur le montant du fonds de rénovation et demandez à un architecte d'estimer les besoins en rénovation. Surtout lorsque la propriété est plus ancienne. S'il n'y a pas assez d'argent dans le fonds, vous risquez de faire face à des coûts élevés plus tard.
Astuce pour les vendeurs: Vous ne pouvez pas récupérer vos dépôts auprès de l'association de copropriété. Mais vous pouvez ajouter votre part au prix de vente car l'acheteur reprend également la part du fonds de rénovation avec la copropriété.

Que se passe-t-il sans fonds de rénovation?

Le toit, la technique du bâtiment ou l'enveloppe du bâtiment ont une durée de vie moyenne de 25 ans. Sans fonds de rénovation, vous devez mettre de l'argent de côté pour ces rénovations ou régler votre part des coûts élevés d'un seul coup. Il y a un risque que les rénovations nécessaires soient reportées ou effectuées par étapes si les copropriétaires ont mis trop peu d'argent de côté ou ne peuvent pas financer leur part des coûts. Les coûts de rénovation risquent alors d'augmenter car il est généralement plus rentable d'effectuer tous les travaux de manière coordonnée.

Qui décide de l’utilisation du fonds de rénovation?

L'assemblée de la copropriété décide de quelle manière le fonds de rénovation sera utilisé, pour quels travaux et quand. Elle décide également si les coûts seront financés entièrement, partiellement ou pas du tout par le fonds de rénovation.

  • Les mesures nécessaires et préservant la valeur, telles que la réparation d'un toit endommagé ou le remplacement d'une vitre cassée, ne nécessitent qu'une majorité simple. Par exemple, si l'association de copropriété se compose de 10 propriétaires et que 5 participent au vote ou sont représentés, 3 voix suffisent.
  • Les mesures utiles et à plus-value telles que l'installation d'une buanderie moderne ou l'installation d'un système de chauffage économe en énergie nécessitent une majorité qualifiée. Par exemple, si l'association de copropriété se compose de 10 propriétaires et 5 participent à l'assemblée ou sont représentés, 3 voix et la majorité de toutes les parts de copropriété selon la quote-part, au moins 501/1000, sont requises pour la majorité qualifiée.
  • Les mesures structurelles plus luxueuses, qui ne sont utilisées que pour la commodité ou l'embellissement, doivent être approuvées à l'unanimité. Cela signifie que tous les copropriétaires doivent être présents ou représentés et voter pour les mesures.

Qui gère le fonds de rénovation?

Le gérant de la maison ou de l'immeuble. Souvent, surtout dans les premières années, il s'agit d'un fiduciaire. L'assemblée de la copropriété décide du montant à verser au fonds de renouvellement, mais le gérant suggère le montant. Pour ce faire, il élabore un business plan annuel avec recettes et dépenses et planifie les besoins de financement à long terme. Il vérifie également que tous les copropriétaires paient leur contribution à temps et que les résolutions de l'assemblée sont appliquées. De plus, il place l'argent au nom de l'association de copropriété dans un compte auquel il peut accéder rapidement. Le gérant paie les factures de réparations et de rénovations, fait la comptabilité et émet des certificats d'actif et d'intérêts, car les copropriétaires doivent payer des impôts sur leur part du fonds de rénovation et les intérêts.

Que se passe-t-il si le montant est trop faible?

La satisfaction de dépôts relativement modestes dans le fonds de rénovation est souvent de courte durée. Tôt ou tard, des réparations ou des rénovations majeures devront être effectuées, ce qui peut coûter cher. Si la communauté n'a pas suffisamment d'épargnes, les propriétaires de PPE doivent payer une contribution spéciale proportionnelle à leur quote-part afin de régler les factures. Cela signifie que les propriétaires sont priés de payer, ce qui se produit principalement en cas de rénovations ou de rénovations majeures et / ou imprévues.

Fonds de rénovation pour PPE: Un homme et une femme calculent leurs dépenses
S'il n'y a pas assez d'argent dans le fonds de rénovation, les copropriétaires sont invités à régler les factures impayées.

Que se passe-t-il si le montant est trop élevé?

Si les copropriétaires ont trop payé pendant des années, l'assemblée peut décider de réduire la contribution annuelle. Cela a du sens s'il y a suffisamment d'argent dans le fonds de rénovation pour financer toutes les réparations et rénovations à long terme. Cependant, les copropriétaires n'ont aucun droit statutaire au remboursement des dépôts payés excessivement. L'assemblée des propriétaires par étages peut également se résoudre à dissoudre le fonds de rénovation et à diviser le solde au prorata des dépôts effectués. 

Que se passe-t-il s’il n’y a pas du tout de fonds?

Un fonds de renouvellement peut également être mis en place à une date ultérieure. La majorité simple de l'assemblée des propriétaires par étages suffit pour cela. Entre autres, elle décide du montant des contributions, de la maturité des dépôts et du plafond du fonds. Elle définit également quand et avec quelle majorité les contributions peuvent être modifiées, comment l'argent doit être utilisé et qui gère le fonds de rénovation. Si le fonds doit être inclus dans le règlement de la copropriété, une majorité qualifiée de copropriétaires est généralement requise.

Astuce: Si les autres copropriétaires ne veulent pas mettre en place un fonds de rénovation, mettez de l'argent de côté chaque mois pour des dépenses plus importantes. Le moyen le plus simple est d'avoir votre propre compte avec un ordre permanent. Au fil des ans, les réparations et les rénovations plus importantes et coûteuses sont inévitables.

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