Tout ce que les propriétaires de logement doivent savoir — chaque premier jeudi du mois
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Les conséquences pour les propriétaires et les acheteurs
Depuis le milieu de l'année 2020, la Banque nationale suisse a relevé son taux directeur en cinq étapes, de -0,75 à +1,75 %. Le 21 mars, la Direction générale, composée de trois membres, s'est réunie pour la première évaluation de la situation monétaire de l'année et a décidé d'abaisser le taux directeur de 1,75 à 1,50 %. Au préalable, plusieurs médias avaient spéculé sur une baisse du taux directeur. D'une part, parce que l'inflation était tombée en février à 1,2 %, soit son niveau le plus bas depuis octobre 2021. D'autre part, parce que le franc, après avoir fortement progressé l'année dernière, s'était quelque peu déprécié par rapport à l'euro et au dollar depuis début 2024. Bien que de nombreux analystes interrogés par Bloomberg s'attendaient à la première baisse des taux qu'à l'été 2024, les taux du marché des capitaux n'ont guère réagi à cette décision. La baisse était apparemment déjà intégrée dans les taux d'intérêt.
En février, l'inflation a baissé en comparaison annuelle de 6 à 3,2 % aux Etats-Unis et de 8,5 à 2,6 % dans la zone euro. Malgré cela, ni la Réserve fédérale américaine ni la Banque centrale européenne ne voient de raison de baisser les taux d'intérêt. La baisse est plus lente que prévu. Par conséquent, il faudra probablement plus de temps qu'espéré pour que l'inflation atteigne sa fourchette cible dans la zone euro et aux États-Unis.
De nombreux analystes pensaient que la BNS attendait encore, bien que les pressions inflationnistes aient diminué en Suisse et que le renchérissement se situe depuis des mois dans la marge de fluctuation de 0 à 2 %. La Banque nationale est prudente et vigilante - et s'en est mieux sortie que d'autres banques centrales au cours des derniers mois. Le taux d'inflation a baissé de manière surprenante : de 1,7 % en décembre, il est passé à 1,3 % en janvier et à 1,2 % en février. L'inflation de base, qui exclut les biens volatils tels que les denrées alimentaires, l'énergie ou les carburants, est encore plus basse, à 1,1 %. On ignore pour l’instant comment les loyers influenceront l'inflation. L'augmentation du taux d'intérêt de référence début décembre 2023 n'aura d'effet sur les loyers qu'en avril 2024. Mais cet effet devrait être atténué par la décision de la BNS en matière de taux d'intérêt. "L'assouplissement de la politique monétaire a été possible parce que la lutte contre l'inflation a été efficace au cours des deux dernières années et demie", écrit la BNS dans son communiqué de presse.
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La décision de la BNS a été prise en compte dans les taux d'intérêt. Par conséquent, les taux d'intérêt du marché monétaire et du marché des capitaux n'ont que peu réagi. Lors de la conférence de presse, le président de la BNS Thomas Jordan, qui quittera ses fonctions fin septembre 2024, a souligné que la Banque nationale "adaptera à nouveau sa politique monétaire si nécessaire, afin de garantir la stabilité des prix à moyen terme également. Et la BNS reste prête à être active sur le marché des changes si nécessaire". La Banque nationale part désormais du principe que le taux d'inflation se situera dans la fourchette de 0 à 2% au cours des prochaines années (2024 : 1,4% / 2025 : 1,2%). En décembre, elle prévoyait encore 2,2 % pour 2024 et 1,9 % pour 2025. La BNS est la première banque centrale importante à réduire sa politique monétaire stricte pour endiguer l'inflation. De plus en plus de signes indiquent que la Réserve fédérale américaine et la Banque centrale européenne vont abaisser leurs taux directeurs en juin.
Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque SARON, vous en profitez directement, car le taux SARON est directement lié au taux directeur. Une hypothèque SARON coûte désormais 2 % ou plus (1,50 % plus une marge de solvabilité d'au moins 50 points de base). Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque à taux fixe ou si vous souhaitez financer votre achat immobilier avec une hypothèque à taux fixe, peu de choses changent. Le marché s'attendait à ce que la BNS ne baisse pas son taux directeur, raison pour laquelle les taux des hypothèques à taux fixe n'ont guère bougé après la décision de la BNS. Comme nous l'avions prévu dans notre article "Hypothèques : évolution des taux jusqu'à fin 2024 (1er trimestre)", les taux hypothécaires ont légèrement augmenté depuis la dernière décision de politique monétaire en 2023. Le 21 mars 2024, par exemple, une hypothèque à taux fixe sur dix ans chez UBS key4 mortgages coûtait au moins 1,90 %*, soit 21 points de base de plus que le 14 décembre 2023. Depuis début octobre (durées courtes) ou début novembre (durées longues), les hypothèques SARON sont plus chères que les hypothèques à taux fixe.
Le taux d'intérêt de référence SARON est directement lié au taux directeur et peut fluctuer. Par conséquent, les hypothèques SARON conviennent aux propriétaires qui peuvent vivre avec des fluctuations de taux et qui disposent d'une marge de manœuvre financière suffisante. Ceux qui préfèrent calculer en toute sécurité dormiront plus tranquilles avec une hypothèque à taux fixe.
La diminution de la pression inflationniste et la perspective de nouvelles baisses des taux hypothécaires soulagent les propriétaires immobiliers qui doivent prolonger ou racheter une hypothèque dans un avenir proche, ainsi que les acheteurs de biens immobiliers. La plupart des experts immobiliers s'attendent à ce que le marché immobilier se stabilise à un niveau de prix élevé. En 2024, ils prévoient tout au plus une légère hausse des prix (+0,5 % pour les maisons individuelles et +1 % pour les appartements en copropriété). Il y a peu d'arguments en faveur d'une correction (-10 % ou plus), bien que le marché immobilier soit fortement valorisé. Selon l'indice UBS Real Estate Bubble, le risque d'éclatement de la bulle immobilière est faible. L'indice est tombé à 1,41 à la fin de l'année 2023, ce qui est nettement inférieur à la valeur du début des années 1990 (2,60), lorsque la bulle a éclaté et que l'immobilier en Suisse a perdu jusqu'à 40% de sa valeur.
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La plupart des acteurs du marché s'attendent désormais à ce que la Banque nationale abaisse son taux directeur à 1% cette année encore, probablement en deux étapes. A condition que les incertitudes économiques et géopolitiques ne viennent pas perturber les plans de la BNS.
Nos prévisions jusqu'à fin 2024 :
* Taux d'intérêt indicatifs au 21 mars 2024 à 12h. Les taux d'intérêt ont été fixés par UBS key4 mortgages sur la base de ces paramètres : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière 20 %, nantissement 50 %, date de versement 22 mars 2024. Ces taux d'intérêt ne constituent pas une offre de financement ferme.
L'évaluation de la situation monétaire le 26 septembre 2024 sera la dernière avec le président de longue date de la BNS, Thomas Jordan. Aucun successeur n'a encore été désigné.
Selon des études à long terme, les hypothèques du marché monétaire comme l'hypothèque SARON étaient par le passé plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Depuis octobre ou novembre 2023, les hypothèques à court et long terme sont plus avantageuses que l'hypothèque SARON. Ceux qui, comme la plupart des participants au marché, s'attendent à une baisse des taux hypothécaires, devraient conclure une hypothèque à taux fixe pour une durée de deux ou trois ans, afin de surmonter l'incertitude pendant les baisses de taux attendues et de pouvoir se refinancer vraisemblablement à un prix plus avantageux à l'échéance.
Il est judicieux de ne pas tout miser sur une seule hypothèque, mais de répartir le financement sur différents modèles hypothécaires et différentes durées. Vous diversifiez ainsi le risque de taux tout en minimisant le risque de devoir renouveler la totalité du montant au moment le plus défavorable, par exemple en période de taux élevés. UBS key4 mortgages recommande ce mix :
La manière dont vous financez ou refinancez votre logement en propriété dépend de plus de facteurs que le taux d'intérêt actuel uniquement. Votre situation financière, vos projets d'avenir, votre capacité à prendre des risques et votre estimation de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle tout aussi important dans votre décision. Il est d'autant plus important de considérer ces facteurs en période d'incertitude. L'offre la plus avantageuse au premier abord n'est pas toujours la meilleure pour vous.