Beaucoup de spécialistes et de médias s'attendaient à une hausse des taux directeurs. D'une part, une poussée inflationniste est prévisible fin 2023 et début 2024, car les loyers et les prix de l'énergie vont augmenter. D'autre part, la différence de taux d'intérêt avec l'étranger est si importante que la Banque nationale suisse aurait eu une marge de manœuvre pour augmenter son taux directeur sans risquer une appréciation indésirable du franc. Mais, les choses ne se passent pas toujours comme prévu: le 21 septembre, la BNS a surpris tout le monde en annonçant qu'elle faisait une pause et laissait son taux directeur à 1,75 pour cent. Presque tous les participants au marché s'attendaient à une augmentation de 25 points de base. Après cinq hausses consécutives depuis le 16 juin 2022, c'est la première fois que la Banque nationale renonce à augmenter son taux directeur. Qu'est-ce que cela signifie pour les hypothèques et l'évolution des taux d'intérêt jusqu'à la fin de l'année ?
Aux Etats-Unis (taux d'inflation de 3,7 pour cent), la Federal Reserve Bank a maintenu le 20 septembre son taux directeur entre 5,25 et 5,50 pour cent. Dans l'Union européenne (taux d'inflation de 5,2 pour cent), la Banque centrale européenne a augmenté son taux directeur à 4,50 pour cent le 14 septembre.
Bien que la décision de la BNS ait donné tort à la plupart des analystes et des médias, une pause dans les taux d'intérêt est cependant justifiée:
Si la décision est reportée, elle n'est pas annulée. Le président de la BNS, Thomas Jordan, a justifié cette décision par la baisse de la pression sur les prix en Suisse, tout en avertissant : "Nous surveillerons de près l'inflation dans les mois à venir". La Banque nationale part désormais du principe que le taux d'inflation sera à nouveau durablement inférieur à 2 pour cent à partir de 2025 et qu'il se situera donc dans sa fourchette cible de 0 à 2 pour cent. La non-augmentation soulage les propriétaires de logements, les locataires et les entreprises. Avec sa politique monétaire, la BNS marche sur une corde raide entre inflation et récession. Le 20 septembre, un jour avant la décision de la BNS sur les taux d'intérêt, le Groupe d'experts de la Confédération pour les prévisions conjoncturelles a revu à la baisse sa prévision de croissance économique pour l'année prochaine, la faisant passer de 1,5 à 1,2 pour cent. Cela a probablement (en partie) influencé la décision.
Si vous refinancez ou financez votre logement avec une hypothèque à taux fixe, vous ne ressentirez pas grand-chose. Le 21 septembre 2023, les prix indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans chez UBS key4 mortgages, par exemple, étaient de 2,35 pour cent ou plus (contre 2,46 pour cent ou plus après la dernière hausse du taux directeur le 22 juin 2023). Si vous ne devez pas encore prolonger votre hypothèque, rien ne change pour vous pour le moment. Néanmoins, il vaut mieux réfléchir trop tôt que trop tard à d'éventuelles alternatives de refinancement.
Si vous refinancez ou financez votre logement ou votre achat immobilier avec une hypothèque Saron, vous ne ressentirez pas grand-chose non plus, car le taux de base s'aligne sur le taux directeur. Après le 21 septembre 2023, les hypothèques Saron coûteront environ 1,70 pour cent plus une marge de 50 à 125 points de base, qui dépendra de votre solvabilité. En fin de compte, une hypothèque Saron devrait coûter entre 2,25 et 3 pour cent. La fourchette de 75 points de base s'explique par la marge de solvabilité. Les hypothèques Saron ont perdu une grande partie de leur avantage en matière de taux d'intérêt ces derniers mois, mais elles restent un peu plus avantageuses à long terme que les hypothèques à taux fixe.
Le Taux d'intérêt de référence Saron change tous les jours et fluctue. C'est pourquoi les hypothèques Saron conviennent aux propriétaires de logement qui supportent les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'une marge de manœuvre financière. Ceux qui préfèrent calculer en fonction de leur budget dormiront plus tranquilles avec une hypothèque à taux fixe.
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Selon l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel, les prix de l'immobilier ont augmenté de 1,2 pour cent au deuxième trimestre 2023 et de 2,4 pour cent en comparaison annuelle. Les prix des appartements en propriété (+ 1,6 pour cent) ont augmenté plus de deux fois plus que les prix des maisons individuelles (+ 0,7 pour cent) au deuxième trimestre. Après les cinq hausses du taux directeur depuis la mi-2022, l'offre a augmenté et la demande a diminué, mais la demande continue néanmoins de dépasser l'offre. Cela soutient les prix de l'immobilier jusqu'à nouvel ordre. A partir de 2024, on peut tout à fait s'attendre à de légères baisses de prix. Le logement est trop rare pour une forte correction. Le Real Estate Bubble Index d'UBS estime que le marché immobilier est surévalué, mais que le risque d'éclatement de la bulle est faible. L'indice est passé de 1,49 à 1,41 au deuxième trimestre 2023, bien en dessous des 2,60 du début des années 1990, lorsque la bulle immobilière a éclaté et que les prix de l'immobilier en Suisse ont chuté jusqu'à 40%.
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La plupart des acteurs du marché s'attendaient à une hausse des taux directeurs. C'est pourquoi les taux hypothécaires se sont détendus de manière minime après la décision de la BNS le 21 septembre. La situation n'a guère changé pour les propriétaires de logement, qu'ils aient financé leur logement avec une hypothèque SARON et/ou une hypothèque à taux fixe. Après la décision de la BNS, toutes les options restent ouvertes. Une hausse des taux n'est certes pas exclue, mais elle devient de moins en moins probable - il est bien possible que le pic des taux d'intérêt soit désormais atteint en Suisse. C'est pourquoi nous prévoyons une évolution stable des hypothèques SARON et des hypothèques à taux fixe jusqu'à la fin de l'année. En raison des craintes de récession et d'inflation, il faut toutefois s'attendre à une certaine volatilité.
*Taux d'intérêt indicatifs au 21 septembre 2023 à 12 heures. Les taux d'intérêt ont été fixés par UBS key4 mortgages sur la base de ces paramètres : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière 24 pour cent, nantissement 50 pour cent, conditions spéciales pour certificat de durabilité, date de versement 22 septembre 2023.
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Avec une hypothèque Saron, vous économisez encore de l'argent par rapport à une hypothèque fixe, mais vous devez disposer d'une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face aux fluctuations des taux d'intérêt et vous informer en permanence sur les taux et les perspectives actuels. Avec une hypothèque fixe, vous savez au franc et au centime près combien vous devez payer, mais vous payez plus d'intérêts. C'est le prix à payer pour la sécurité du budget. Il est judicieux de ne pas tout miser sur une seule hypothèque et de répartir votre financement sur différents modèles hypothécaires et différentes durées. Vous répartissez ainsi le risque d'intérêt tout en minimisant le risque de devoir prolonger la totalité du montant en période de taux d'intérêt élevés.
La manière dont vous financez ou refinancez votre logement en propriété dépend de plus de facteurs qu'uniquement le taux d'intérêt actuel. Votre situation financière, vos projets d'avenir, votre possibilité de prendre des risques et votre évaluation de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle tout aussi important dans le choix d'un modèle hypothécaire et des durées appropriées. Si vous n'êtes pas sûr de vous, vous devriez demander conseil et comparer les offres. Il est encore plus important en période d'incertitude comme aujourd'hui d'avoir différents avis et conseils à sa disposition. L'offre la plus avantageuse au premier abord n'est pas toujours la meilleure.
Selon des études à long terme, les hypothèques du marché monétaire comme l'hypothèque Saron étaient par le passé plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Après la cinquième hausse du taux directeur depuis juin 2022, les hypothèques Saron coûtent désormais presque aussi cher que les hypothèques fixes, en raison de la courbe plate des taux sur toutes les durées. Malgré cela, UBS pense qu'un financement sur le marché monétaire avec une hypothèque Saron sur dix ans est plus avantageux. Ils estiment l'avantage en termes d'intérêts à près d'un quart des intérêts cumulés payés pour une hypothèque fixe sur dix ans. Si la BNS devait augmenter son taux directeur et donc indirectement le taux d'intérêt des hypothèques Saron, l'avantage d'intérêt fondrait à moins de dix pour cent. Si la Banque nationale devait augmenter les taux d'intérêt à plusieurs reprises et plus fortement que prévu, parce qu'elle ne parvient pas à maîtriser l'inflation, une hypothèque à taux fixe sur dix ans serait la variante la plus avantageuse. Cet aperçu aide à prendre une décision, mais ne remplace pas le conseil personnalisé de spécialistes :
Une hypothèque à terme ou forward vous permet de vous prémunir contre une hausse des taux d'intérêt. Vous concluez maintenant une hypothèque à taux fixe dont vous n'aurez besoin que plus tard. Vous vous assurez ainsi le taux d'intérêt actuel et payez un supplément pour la couverture. .
