La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur d'un quart de point de pourcentage, passant de 1.25 % à 1.00 %, lors de sa troisième appréciation de la politique monétaire de l'année. Le taux d'intérêt directeur, déterminant pour les taux hypothécaires en Suisse, est passé de 1.75 % à 1.00 % en trois étapes au cours de l'année, ce qui était attendu par tous les acteurs du marché. Avant la décision, ces derniers spéculaient sur une baisse de 0,25 % ou 0,50 %, et la plupart ont vu juste avec une estimation à 0.25%.
En août, l'inflation est passée de 2.9 % à 2.5 % aux États-Unis et de 2.6 % à 2.2 % dans la zone euro. La Banque centrale européenne a abaissé le taux de dépôt en juin, puis à nouveau en septembre pour atteindre 3.75 %. La Réserve fédérale américaine a abaissé le taux des fonds fédéraux en septembre, pour la première fois en cinq ans, à un niveau de 4.75 % à 5 %.
L’inflation a diminué (baissé) plus que prévu depuis la dernière évaluation de la politique monétaire. La BNS avait prévu un taux de 1.5% pour le troisième trimestre mais tout indique que cette prévision sera revue à la baisse. En raison de la faible pression inflationniste, la BNS a pu ajuster le taux sans compromettre la stabilité des prix. Thomas Jordan, le président sortant de la BNS, a confirmé cela lors de la conférence de presse “ La pression inflationniste en Suisse a de nouveau diminué de manière significative par rapport au trimestre précédent. Ce recul reflète notamment l’appréciation du franc suisse au cours des trois derniers mois. En assouplissant notre politique monétaire, nous tenons compte de la baisse de la pression inflationniste.”
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Etant donné que cette baisse était largement attendue et que de nombreux acteurs du marché s'attendent à ce que celle-ci ait lieu le 12 décembre 2024, les taux des marchés monétaire et capitaux n’ont pratiquement pas réagit. Depuis l’évaluation monétaire du 20 juin, l’indice des taux d’intérêt hypothécaires de hypotheke.ch a chuté de 0.4 points, passant de 1.99% a 1.59%. Thomas Jordan a réaffirmé que la BNS continuera de surveiller l’inflation et ajustera sa politique pour maintenir une stabilité des prix, avec une cible d’inflation entre 0 et 2%.
Les détenteurs d’une hypothèque SARON bénéficient directement de cette baisse car elle est indexée sur le taux d’intérêt directeur. Celle-ci coûte 1,75 % ou plus (0,95 % plus 80 à 130 points de base de marge de crédit). Si vous avez financé votre habitation avec une hypothèque à taux fixe, peu de changements sont à prévoir. Les taux d’intérêts des hypothèques ont déjà intégré cette baisse et n’ont donc que légèrement varié. Par exemple, au 26 septembre 2024, une hypothèque fixe de dix ans avec UBS key4 mortgages coûtait 1.56% soit 34 points de base de moins qu’au 21 mars 2024.
Le taux d'intérêt de référence SARON est directement lié au taux directeur et peut fluctuer. Les hypothèques SARON conviennent donc aux propriétaires qui disposent d'une certaine flexibilité financière. Ceux qui préfèrent budgétiser chaque franc dormiront plus tranquillement avec une hypothèque à taux fixe.
Avec la baisse de la pression inflationniste et des taux d’intérêt (voir « Comment évoluent les taux d'intérêt hypothécaires ? »), les perspectives s’améliorent pour les acheteurs et propriétaires devant refinancer leur hypothèque prochainement. Même si la demande a récemment faibli à cause des coûts de financement et des prix élevés. La majorité des experts immobiliers estiment aujourd'hui que la demande, et donc les prix, vont repartir légèrement à la hausse en raison de la baisse des coûts de financement. Bien que les prix augmentent en moyenne de 1 à 1,50 % en 2024, le risque de bulle immobilière diminue. Selon l'indice UBS des bulles immobilières, le risque est faible. Celui-ci est passé de 0,95 à 0,74 au deuxième trimestre 2024 et se situe donc bien en dessous de la valeur du début des années 1990 (2,34), lorsque l'immobilier en Suisse avait perdu jusqu'à 40 pour cent de sa valeur.
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Certains acteurs du marché s'attendaient à une baisse plus importante des taux d'intérêt. Après la conférence de presse, Reuters a interrogé 32 experts des marchés financiers: 16 ne prévoient aucune baisse d’ici le 12 décembre 2024, 15 s'attendent à une baisse de 0,25 à 0,75 %. La force du franc suisse plaide en faveur d'une nouvelle baisse des taux. Au cours des trois derniers mois, celui-ci a gagné 2,9 % par rapport à l'euro et 6,7 % par rapport au dollar. Le Centre de recherche économique de l'Université de Zurich pense que la BNS abaissera son taux directeur à 0,75 % en raison de l'atténuation de la pression inflationniste. Il s'attend à ce que celle-ci atteigne 1,2 % en 2024 et 0,7 % en 2025 et 2026. En conclusion, le nouveau président de la BNS, Martin Schlegel, annoncera probablement une nouvelle baisse des taux d'intérêt le 12 décembre. A condition que les incertitudes économiques et géopolitiques ne viennent pas contrarier les plans de la BNS.
Nos prévisions de taux d'intérêt hypothécaires jusqu'à fin 2024 :
* Taux d'intérêt indicatifs au 26 septembre 2024 à 12 heures. Les taux d'intérêt ont été déterminés par UBS key4 mortgages sur la base des paramètres suivants: Canton de Zurich, montant du prêt 500 000 CHF, capacité financière de 20 %, rapport prêt/valeur de 50 %, date de décaissement le 27 septembre 2024. Ces taux d'intérêt ne constituent pas une offre de financement.
Selon des études à long terme, les hypothèques du marché monétaire telles que l'hypothèque SARON étaient moins chères que celles à taux fixe dans le passé. Depuis octobre et novembre 2023, les hypothèques à court et à long terme sont moins chères que l'hypothèque SARON. Cette situation est inhabituelle. Les personnes qui s'attendent à une nouvelle baisse des taux hypothécaires devraient contracter une hypothèque à taux fixe d'une durée courte de deux ou trois ans afin de combler l'incertitude pendant les baisses de taux attendues et de pouvoir se refinancer à moindre coût à l'échéance de la durée.
Plutôt que de tout miser sur une seule hypothèque, il peut être judicieux de répartir le financement sur différents modèles et durées. Cela permet de répartir le risque de taux d'intérêt tout en minimisant le risque de devoir renouveler la totalité du montant au pire moment, par exemple pendant une période de taux d'intérêt élevés. UBS key4 mortgages recommande cette combinaison :
La manière dont vous financez ou refinancez votre logement dépend d'autres facteurs que le seul taux d'intérêt actuel. Votre situation personnelle et financière, vos projets futurs, votre capacité à prendre des risques et votre évaluation de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires jouent un rôle au moins aussi important dans le choix du bon modèle hypothécaire et de la bonne durée. En cas de doute, demandez conseil et comparez les offres, les services et les prix. L'offre la plus avantageuse à première vue n'est pas toujours la meilleure pour vous.
