Le 16 juin 2022, la Banque Nationale Suisse a augmenté son taux directeur pour la première fois depuis 15 ans. En conséquence, les taux hypothécaires ont augmenté en juin jusqu'à 2,65 pour cent pour les hypothèques à cinq ans et jusqu'à 3,08 pour cent pour les hypothèques à dix ans - un niveau qui n'avait plus été atteint depuis une décennie. En juillet, les taux hypothécaires ont à nouveau nettement baissé, jusqu'à ce que le vent tourne à nouveau à la mi-août. Après le relèvement du taux directeur de moins 0,25 à plus 0,50 pour cent le 22 septembre 2022, les hypothèques à taux fixe sur cinq ou dix ans coûtent respectivement 2,6 pour cent* et 2,85 pour cent*, et les hypothèques SARON sur le marché monétaire 0,91 pour cent* (plus la marge de solvabilité). Il s'agit de valeurs moyennes de prix indicatifs, appelés taux vitrine, publiés en ligne par de nombreuses banques, mais qui sont tout à fait négociables pour les bons clients.
* Date de référence : 23 septembre 2022
Le SARON s'oriente étroitement vers le Taux directeur de la Banque nationale suisse. Les banques ajoutent à ce taux de base une marge de 0,6 à 1,3 % en fonction de la solvabilité.
La plupart des spécialistes s'attendaient à ce que la BNS augmente son taux directeur de 0,50 à 0,75 point de pourcentage, certains prévoyaient même un point de pourcentage entier. En passant de moins 0,25 à plus 0,50 pour cent, la Banque Nationale a mis fin à la phase de taux négatifs qui durait depuis près de huit ans en Suisse. La BNS avait abaissé son taux directeur à moins 0,25 pour cent le 18 décembre 2014 et à moins 0,75 pour cent le 15 janvier 2015. C'est pourquoi, pendant des années, les hypothèques et les logements en propriété n'ont jamais été aussi bon marché. C'est désormais terminé. Avec la deuxième hausse des taux de cette année, la Banque Nationale veut lutter contre le renchérissement sans étouffer l'économie. En août, le taux d'inflation en Suisse est passé à 3,5 pour cent, contre 3,4 pour cent en juin et juillet. L'objectif à long terme de la BNS est de 2 pour cent.
Pour les prochains mois, UBS, par exemple, prévoit dans ses prévisions de taux d'intérêt pour septembre 2022 une légère hausse des taux d'intérêt des emprunts fédéraux ainsi que des hypothèques et des fluctuations plus importantes des taux d'intérêt. Les raisons en sont l'incertitude et la crainte d'un ralentissement économique mondial, la guerre en Ukraine, la menace de pénurie de gaz en Europe et la possible pénurie d'électricité en Suisse.
Selon la banque, vous pouvez prolonger les hypothèques à taux fixe jusqu'à 18, voire 24 mois avant l'échéance et fixer le taux actuel pour un supplément de prix avec une hypothèque à terme.
Pour choisir un modèle hypothécaire, votre situation financière et votre capacité à prendre des risques sont au moins aussi importantes que le taux d'intérêt et les prévisions de taux. Les hypothèques indexées sur le marché monétaire sont plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Une hypothèque SARON vous permet d'économiser de l'argent, mais vous devez vous informer régulièrement sur les tendances en matière de taux d'intérêt et disposer d'une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face aux fluctuations des taux. Avec une hypothèque à taux fixe, vous pouvez planifier votre budget en toute sécurité. Il est judicieux de combiner différents modèles et durées hypothécaires. Vous répartissez ainsi le risque d'intérêt sur différents taux de base et minimisez le risque de devoir prolonger le montant total dans une situation de taux défavorable. Trois options en période de (légère) hausse des taux hypothécaires :
Après la première hausse du taux directeur à la mi-juin, de nombreux acheteurs et propriétaires de logement ont souscrit davantage d'hypothèques SARON ou d'hypothèques à taux fixe de courte durée, mais moins d'hypothèques à taux fixe de longue durée. Apparemment, le prix à payer pour la sécurité budgétaire des hypothèques à taux fixe à long terme est trop élevé, c'est pourquoi ils ont souscrit des hypothèques monétaires ou des hypothèques à taux fixe à plus court terme. Néanmoins, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans reste le modèle hypothécaire le plus populaire en Suisse, avec une part d'environ 50 % du volume total des hypothèques.
Sans durée cadre, vous pouvez passer d'une hypothèque SARON à une hypothèque fixe en quelques jours si les taux d'intérêt augmentent ou si vous prévoyez une hausse des taux.
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Aux Etats-Unis, le Federal Reserve System ou Fed en abrégé a augmenté les taux directeurs cinq fois cette année jusqu'à fin septembre. Début 2022, le taux directeur américain se situait entre 0 et 0,25 pour cent, et fin septembre, entre 3 et 3,25 pour cent. Comme la BNS, la Fed vise un taux d'inflation de 2 pour cent, mais avec 8,3 pour cent en août, elle en est à mille lieues. Le renchérissement est encore plus élevé qu'aux Etats-Unis, avec 9,1 pour cent dans la zone euro. C'est pourquoi la Banque centrale européenne a augmenté son taux directeur de 0,50 à 1,25 pour cent, un niveau jamais atteint auparavant.
En Suisse, l'inflation de 3,5 % en août est élevée pour nos standards. La faute en revient principalement aux prix de l'énergie, des denrées alimentaires et des matières premières. Pour 2022, la BNS prévoit un renchérissement annuel de 3 pour cent. Comme d'autres banques centrales, la BNS tente de lutter contre l'inflation en augmentant les taux d'intérêt, sans pour autant étouffer l'économie ou plonger la Suisse dans une récession. Presque tous les spécialistes s'attendaient à une hausse de 0,50 ou 0,75 point de pourcentage le 22 septembre, c'est pourquoi l'augmentation était incluse dans les taux et n'a pas surpris le marché.
La lutte contre l'inflation occupera les banques centrales plus longtemps. C'est pourquoi de nombreux spécialistes et toutes les banques centrales prévoient de nouvelles hausses des taux directeurs en 2022 et 2023. Aux Etats-Unis, par exemple, la Fed a annoncé de nouvelles hausses des taux d'intérêt. Les spécialistes s'attendent à ce qu'elle atteigne 4,50 % l'année prochaine. En Suisse aussi, les taux d'intérêt vont très probablement continuer à augmenter. Le 22 septembre, le président de la BNS, Thomas Jordan, a déclaré que d'autres hausses de taux pourraient bientôt être nécessaires. Bientôt, ce pourrait être le quatrième trimestre 2022. Certains spécialistes s'attendent à une hausse à 1 % cette année encore.
Nous ressentirons tous tôt ou tard la fin des taux d'intérêt négatifs en Suisse. Les propriétaires de logements paieront des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés, les locataires des loyers plus élevés et les entreprises des taux d'intérêt de crédit plus élevés pour leurs investissements. En outre, le coût de la vie augmentera. Si les salaires n'augmentent pas au même rythme, de nombreuses personnes risquent de subir une réelle perte de pouvoir d'achat. Avec sa politique monétaire, la BNS marche sur une fine ligne entre inflation et récession. Une stagnation, voire une baisse de la croissance économique pourrait mettre en péril des emplois en Suisse.
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Un·e propriétaire de logement sur cinq devra prolonger une hypothèque dans les prochains mois, à des taux d'intérêt hypothécaires probablement nettement plus élevés qu'auparavant. Les frais de logement, l'un des postes les plus importants du budget, augmentent ainsi. De nombreux propriétaires de logement se sont habitués à l'argent bon marché et ont établi leur budget avec 1 ou 2 pour cent au lieu de 5 pour cent comme dans le calcul de la capacité financière de leur banque. C'est pourquoi l'un ou l'autre devrait maintenant se demander s'il peut ou veut encore se permettre d'acheter sa maison ou son appartement, même si la capacité financière est encore assurée d'après les calculs. Pour tous les autres propriétaires, rien ne change pour le moment. Mais il vaut mieux réfléchir au refinancement trop tôt que trop tard et étudier des alternatives raisonnables.
L'augmentation du taux directeur à plus 0,50 pour cent touche particulièrement les propriétaires qui ont financé leur logement avec une hypothèque SARON. Le taux d'intérêt est généralement peu supérieur au taux directeur. Tant que celui-ci était négatif, ils ne devaient payer que la marge liée à la solvabilité. Maintenant, vous payez 0,91 pour cent d'intérêt (prix indicatif au 23 septembre 2022) et par exemple 0,6 pour cent de marge, soit 1,51 pour cent. C'est toujours nettement plus avantageux qu'une hypothèque fixe, mais le taux d'intérêt peut fortement varier. Vers le bas et surtout vers le haut dans un avenir prévisible. Les spécialistes tablent sur 1,6 à 2 pour cent pour les hypothèques SARON (intérêt et marge) d'ici fin 2022 et sur 2,8 à 3,2 pour cent pour les hypothèques fixes d'une durée de dix ans.
La différence de taux entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque indexée sur le marché monétaire est le prix à payer pour dormir plus tranquillement. Ceux qui n'ont pas de problème avec la hausse des taux d'intérêt peuvent économiser de l'argent avec une hypothèque SARON.
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En un an, les prix des appartements en propriété ont augmenté en moyenne de 7 pour cent et ceux des maisons de 8 pour cent. Avec la hausse des taux d'intérêt hypothécaires, la demande de logements en propriété devrait baisser, car certains candidats à l'achat se retirent, et l'offre devrait augmenter, car certains propriétaires veulent ou doivent vendre. La demande reste élevée et continuera à dépasser l'offre. C'est pourquoi de nombreux agents immobiliers s'attendent à ce que les prix de l'immobilier restent stables ou augmentent légèrement au cours des prochains mois. Pour une correction (moins 10 pour cent ou plus), les taux directeurs et donc les taux hypothécaires devraient augmenter beaucoup plus fortement, il est encore trop tôt pour cela. Mais : "Un net resserrement des conditions financières pourrait déclencher une correction sur le marché immobilier", a déclaré le vice-président de la BNS Martin Schlegel lors de la conférence de presse du 22 septembre 2022.
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Le choix de financer ou de refinancer votre logement de manière stable, équilibrée ou en fonction du marché (voir "Options en cas de hausse des taux hypothécaires") dépend de plus de facteurs que le seul taux d'intérêt actuel. Votre situation financière, vos projets d'avenir, votre capacité à prendre des risques et votre appréciation de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle décisif dans le choix d'un modèle hypothécaire et des durées appropriées. Si vous n'êtes pas sûr de vous, vous devriez demander conseil et comparer les offres. C'est particulièrement important en période d'incertitude comme aujourd'hui. L'offre la plus avantageuse n'est pas toujours la meilleure pour vous. C'est pourquoi un bon conseil n'est pas cher, mais précieux.
