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À l’automne 2025, le peuple suisse a approuvé l’introduction d’impôts immobiliers sur les résidences secondaires. À la suite de cela, le Conseil fédéral a décidé, le 1er avril 2026, de faire entrer en vigueur au 1er janvier 2029 la réforme de l’imposition du logement en propriété indirectement liée au projet. À partir de cette date, l’imposition de la valeur locative sur les logements en propriété occupés par leur propriétaire disparaîtra donc.
Que signifie cette suppression de la valeur locative pour les propriétaires de logement ? C’est ce que nous vous montrons dans cet article de blog. Une chose d’abord : la suppression changera bien plus pour les propriétaires en Suisse qu’un simple poste dans la déclaration d’impôts.
Toute personne ayant contracté une hypothèque, planifiant des rénovations, possédant une résidence secondaire ou souhaitant un jour transmettre son propre bien immobilier devrait examiner les conséquences possibles le plus rapidement possible. En effet, avec la disparition de la valeur locative, certaines déductions fiscales seront limitées ou entièrement supprimées. Cela concerne notamment les intérêts passifs, les frais d’entretien et d’assainissement. De nombreux propriétaires se posent donc la question suivante : la propriété du logement deviendra-t-elle pour moi fiscalement plus simple, moins chère – ou même plus coûteuse ? Vous trouverez ici les réponses à ces questions et à bien d’autres.
La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires doivent imposer pour un logement en propriété qu’ils occupent eux-mêmes. Quiconque vit dans sa propre maison ou son propre appartement paie des impôts sur une valeur locative théorique. Cette valeur locative vise à éviter ou à atténuer l’avantage fiscal des propriétaires par rapport aux locataires, qui ne peuvent pas non plus déduire de leurs impôts les loyers de leur logement.
En contrepartie, les propriétaires pouvaient jusqu’à présent déduire fiscalement différents coûts, par exemple :
La valeur locative sera supprimée à la suite de la votation populaire du 28 septembre 2025. Les critiques, en particulier celles des propriétaires, contre cet « impôt sur le loyer » fictif à leurs yeux ont trouvé un écho majoritaire auprès de la population votante.
Avec la réforme, qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2029, la valeur locative pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire disparaîtra. Cela semble apporter un allégement. Mais en même temps, de nombreuses déductions jusqu’ici pertinentes sur le plan fiscal seront fortement limitées ou supprimées. Dans l’article de blog Houzy sur la votation en Suisse, vous en apprendrez davantage sur la valeur locative.
Couple assis dans le salon et s’informant sur une tablette des conséquences de la suppression de la valeur locative
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Un point central de la réforme concerne la déduction des intérêts passifs. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient dans de nombreux cas déduire fiscalement leurs intérêts hypothécaires. Le changement de système limitera nettement cette déduction.
Cela a des conséquences particulièrement importantes pour les propriétaires avec :
La déduction des intérêts passifs dite proportionnelle restrictive prévue pour les propriétaires de logements loués ou affermés est compliquée. En termes simples, cela signifie que les intérêts passifs privés ne pourront plus être déduits des impôts qu’en proportion de la valeur des immeubles loués ou affermés par rapport à la fortune totale. Ce qui est donc déterminant, c’est la part des biens immobiliers loués dans la fortune totale.
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Notre exemple montre à quel point la déduction des intérêts passifs peut changer.
Pour les propriétaires, cela signifie qu’une hypothèque devient moins attractive d’un point de vue fiscal. Les intérêts passifs pour un logement en propriété occupé par son propriétaire ne pourront en principe plus du tout être déduits ; pour les logements loués ou affermés, ils ne pourront plus l’être que partiellement. Les cantons peuvent prévoir des exceptions limitées dans le temps. En outre, les personnes qui acquièrent pour la première fois un logement en propriété en Suisse devraient pouvoir déduire les intérêts passifs pendant une durée limitée et dans une mesure limitée.
En raison de cette nouvelle situation fiscale, les ménages présentant un taux d’avance élevé devraient en particulier vérifier dès maintenant si leur stratégie de financement est encore adaptée.
Maison individuelle moderne en Suisse – logement en propriété pouvant être concerné par la suppression de la valeur locative.
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L’un des plus grands changements concerne les frais d’entretien. De nombreuses dépenses qui pouvaient jusqu’à présent être déduites des impôts ne pourront plus être revendiquées à l’avenir.
Selon la mise en œuvre, cela comprend notamment :
Le changement aura un impact particulièrement fort sur la charge fiscale des propriétaires de biens immobiliers anciens. Si vous possédez un bien immobilier ancien et qu’il est prévisible qu’un assainissement important sera nécessaire, vérifiez rapidement si vous pouvez l’avancer. Selon la situation, vous pourrez ainsi économiser des impôts de manière significative. Aujourd’hui, la déduction de nombreux frais d’entretien et d’assainissement est encore possible ; après le changement de système, elle sera nettement limitée.
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La réforme ne crée pas seulement des gagnants. Le fait que vous profitiez en tant que propriétaire ou que vous soyez à l’avenir plus lourdement imposé dépend de votre situation personnelle.
Ont tendance à en profiter :
Sont davantage concernés :
Règle générale : celles et ceux qui bénéficiaient jusqu’à présent fortement des déductions ressentiront tendanceiellement, du fait de la disparition en grande partie des déductions pour les coûts d’assainissement, d’entretien et les intérêts passifs, une augmentation plus ou moins nette de leur charge fiscale. Les propriétaires avec des hypothèques plus faibles et peu de frais d’entretien et d’assainissement seront, eux, plutôt allégés fiscalement.
De nombreuses questions restent ouvertes pour les résidences secondaires et les biens immobiliers de vacances. Les cantons touristiques en particulier peuvent introduire de nouveaux impôts sur les objets afin de compenser les pertes fiscales ou de taxer davantage les résidences secondaires peu utilisées. La forme concrète de la charge fiscale dans ces cantons n’est pas encore connue.
Il est également incertain de savoir comment les appartements de vacances partiellement loués seront traités fiscalement à l’avenir. Une évaluation selon les critères suivants est par exemple envisageable :
Si vous possédez un appartement de vacances, cela signifie que la suppression de la valeur locative n’apporte pas automatiquement un allégement fiscal. Selon le canton et l’évaluation de l’utilisation, de nouvelles charges fiscales peuvent apparaître.
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La limitation de la déduction des intérêts passifs vous place, en tant que propriétaire, face à une nouvelle question : dois-je amortir davantage mon hypothèque ?
Un amortissement est souvent judicieux lorsque la sécurité, un endettement plus faible et la planification sont prioritaires. En particulier en vue de la retraite ou lorsque le revenu diminue, cela peut apporter des avantages fiscaux.
Mais un amortissement immobilise également du capital. Si, à long terme, vous obtenez avec vos placements des rendements supérieurs à ce que vous coûte votre hypothèque, il peut valoir la peine de conserver l’hypothèque.
Profitez-vous d’un amortissement ou non ? Comme la déduction fiscale des intérêts passifs disparaîtra avec la suppression de la valeur locative, le calcul global change : il ne s’agit pas seulement d’impôts, mais de toute votre stratégie patrimoniale.
Dans la plupart des cas, l’immobilier est l’actif le plus important d’un ménage. C’est pourquoi le changement de système ne concerne pas seulement la déclaration d’impôts annuelle, mais aussi des thèmes à long terme tels que la succession, la retraite, l’héritage et les liquidités.
Discutez des questions importantes avec un expert ou une experte :
Une planification précoce aide à éviter des conflits ultérieurs concernant l’immobilier, le patrimoine, les difficultés financières et les successions.
La suppression prévue de la valeur locative ne concerne pas tout le monde de la même manière. C’est pourquoi une analyse personnelle de la situation est importante dans tous les cas.
En tant que propriétaire, examinez le plus rapidement possible des questions comme celles-ci :
La suppression de la valeur locative signifie un changement de système et une intervention marquante dans l’imposition du logement en propriété en Suisse. Pour de nombreux propriétaires, il ne s’agit pas seulement de la disparition d’un revenu fictif. Ce qui est décisif, c’est la manière dont le financement, les impôts, l’entretien, les assainissements et la planification patrimoniale interagissent – et comment cette interaction se répercute, en net, sur les dépenses totales d’un ménage.
Si vous avez peu de dettes et des frais d’entretien faibles et que vous possédez un bien immobilier récent, vous profiterez plutôt de la suppression de la valeur locative. Mais si vous avez une hypothèque élevée, possédez un immeuble ancien ou planifiez des assainissements, vous devriez agir maintenant et examiner précisément votre situation.
Dans tous les cas, l’étape la plus importante recommandée est la suivante : ne considérez pas seulement les déductions fiscales individuelles, mais l’ensemble de vos finances et de vos biens immobiliers.
Cet article se base notamment sur l’exposé de Patrick Arnold, Wealth Planning UBS Switzerland, dans le cadre des Climate Weeks à Zurich. L’événement a réuni des expertes et experts afin de discuter des développements actuels autour de la durabilité, du logement en propriété et des thèmes financiers d’avenir.
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