La plupart d'entre nous n'achètent une maison qu'une seule fois dans leur vie. Voilà pourquoi nous avons créé la «Checkliste pour l'achat d'une maison». Avec cette checkliste, trouvez étape par étape tout ce que vous devez savoir ou prendre en considération avant d'acheter une maison ou un appartement. Dans cet article, nous détaillons les différents points et expliquons le contexte. Pour que vous puissiez trouver rapidement la maison de vos rêves au lieu de la chercher encore longtemps.
L'achat d'une maison est probablement le plus gros investissement de votre vie. C'est pourquoi vous devez définir clairement ce dont vous avez réellement besoin. Plus vous définissez clairement vos besoins, plus la recherche sera facile. Ne vous laissez pas influencer par les autres ou les tendances et fixez trop de critères plutôt que trop peu. Vous pouvez toujours faire des concessions plus tard. Dans notre «Checkliste pour l'achat d'une maison», nous avons divisé les besoins (point 1) en sections "Situation", "Objet" et "Emplacement". Parcourez les trois sections point par point et répondez à chaque question. Les réponses vous aideront plus tard lorsque vous vous déciderez pour une maison ou un appartement.
Dès que vous avez défini vos besoins, vous devez penser au financement (point 2 de la Checkliste). Il s'agit plus précisément du taux d’avance et de la capacité financière. Vous devez réunir 20 % de fonds propres pour qu'une fondation d'investissement, une banque ou un fonds de pension puisse financer la maison de vos rêves avec une première hypothèque (jusqu'à 65 %) et éventuellement une deuxième hypothèque (le reste jusqu'à 80 %). Vous devez également avoir les moyens d'entretenir la propriété: Les frais de logement (intérêts hypothécaires imputés, amortissement et frais annexes) ne doivent pas dépasser 35 % du revenu brut de votre ménage. Il est judicieux de clarifier dès maintenant avec votre banque ce qui est faisable et abordable.
Lisez notre article «Fonds propres & achat maison: 4 alternatives au compte d'épargne» si vous pensez ne pas avoir assez de fonds propres.
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Plus vous aurez défini précisément vos besoins en matière de logement (étape 1) et plus vous connaîtrez votre marge de manœuvre financière (étape 2), mieux vous pourrez affiner votre recherche. Sur tous les portails immobiliers en ligne, vous pouvez définir des paramètres de recherche tels que le lieu et la région, le type, la taille, l'âge et la finition, ainsi qu'une limite ou une fourchette supérieure de prix d'achat. Vous pouvez consulter tous les résultats de la recherche en ligne et, si un bien vous intéresse, contacter le vendeur et organiser une première visite. Vous pouvez également souscrire des abonnements de recherche gratuits auprès de la plupart des portails et être automatiquement informé dès que de nouvelles offres correspondent à vos critères de recherche.
Notre portail de Recherche immobilière sera bientôt en ligne. Nous associerons vos résultats de recherche à nos outils en ligne intelligents, par exemple la Comparaison d'hypothèques ou le Calculateur de rénovations. Vous pouvez ainsi voir d'un coup d'œil combien la maison vous coûtera quelles sont les rénovations nécessaires et leur coût.
Visitez et comparez plusieurs maisons. Écoutez votre tête et votre instinct lors de la première visite: le plan d'étage vous convient-il ? Les chambres sont-elles assez grandes? Les finitions vous plaisent-elles? Aimez-vous le quartier? Est-ce que vous et votre famille voulez vivre ici? Si vous avez répondu "oui" à ces questions, vous devriez organiser une deuxième visite et vérifier si la maison est vraiment celle dont vous rêvez. Vérifiez la structure du bâtiment, avec un spécialiste si nécessaire, et soyez attentif aux détails que vous auriez pu négliger la première fois. Promenez-vous dans le quartier, discutez avec les voisins et renseignez-vous auprès des autorités compétentes sur les projets de construction dans les environs.
Lisez notre article «Checkliste: Voilà comment préparer les visites de biens immobiliers» comme préparation et téléchargez notre «Checkliste pour les visites» gratuite.
Si vous êtes convaincu et sérieusement intéressé, vous devez vous mettre au travail et organiser le financement avec votre banque (ou une fondation d'investissement ou un fonds de pension). Pour l'approbation du prêt hypothécaire de base, vous devez soumettre à votre banque un dossier complet comprenant de nombreux documents (voir le point 4.1 de la «Checkliste pour l'achat d'une maison»). Sur cette base, la banque estime la valeur vénale. Les banques prêtent selon le principe de la valeur la plus basse. Par exemple, si le prix d'achat est de 1,2 million de francs suisses mais que la valeur vénale est de 1 million de francs suisses, la banque prêtera la valeur vénale. Si votre banque est disposée à financer le logement, elle confirme que celui-ci peut être financé en principe.
Grâce à notre Estimation immobilière, vous pouvez estimer la valeur vénale et la comparer à celle d'autres maisons. Vous saurez ainsi si le prix est juste et disposerez d'une base pour négocier le prix.
Dès que vous avez la confirmation du financement en poche, vous devez déposer une lettre d'intention d'achat auprès du vendeur. La meilleure façon de le faire est de rédiger une courte lettre. Expliquez de manière factuelle pourquoi vous voulez acheter la maison et présentez-vous ainsi que votre famille. Votre enthousiasme doit transparaître. La vente d'une maison est source d'émotion pour de nombreuses personnes, surtout si elles y vivent depuis longtemps. Les points de sympathie peuvent faire la différence entre l'acceptation et le rejet. Et si vous joignez la confirmation de financement de la banque, le vendeur sait que vous êtes vraiment sérieux et que le financement est garanti. Pour beaucoup, c'est un argument décisif pour l'acceptation de l'offre.
Le processus d'achat peut prendre plus de temps si de nombreuses personnes sont intéressées par la maison ou si la propriété est vendue dans le cadre d'une procédure d'appel d'offres. Il y a ensuite un tour d'enchères au cours duquel vous devez soumettre une offre d'achat concrète. L'offre la plus élevée ne l'emporte pas toujours.
Vous avez remporté l'appel d'offres? Félicitations! Il vous faut maintenant régler définitivement le financement. Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, faites attention au modèle (prêt hypothécaire fixe avec une durée et un taux d'intérêt fixes ou prêt hypothécaire flexible SARON), à la durée et au taux d'intérêt. En règle générale, il est judicieux de diviser le financement en deux ou trois tranches. Vous optimisez ainsi la charge d'intérêts est ainsi optimisée. En outre, vous répartissez mieux le risque de taux d'intérêt. En effet, vous renouvelez une seule tranche à la fois car l'ensemble du montant de l'hypothèque n’arrive pas à échéance en même temps. Dès que le financement est assuré et que le contrat hypothécaire est signé, vous et le vendeur pouvez faire établir le contrat d'achat.
Grâce à notre Comparaison d'hypothèques, vous pouvez facilement comparer les modèles et les conditions hypothécaires et combiner les offres les plus intéressantes de différents prestataires pour un financement optimal.
Le contrat de vente conclut l'échange. Cela peut être assez complexe. Dans la section 4.2 de notre « Checkliste pour l'achat d'une maison », nous avons énuméré ce qui devrait au moins être réglementé dans le contrat d'achat. Le notaire rédige un projet de contrat, que le vendeur et l'acheteur révisent et ajustent jusqu'à ce qu'il convienne aux deux parties. Assurez-vous que, malgré les changements, tout est juridiquement correct et que rien ne manque. Dès que le contrat d'achat est en ordre pour vous et pour le vendeur, prenez rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat.
Le notaire prépare tout pour la signature du contrat, la constitution de la cédule hypothécaire et l'inscription au registre foncier. La cédule hypothécaire contient le droit de gage et sert de garantie à la banque qui finance l'achat de la maison si vous ne respectez pas vos obligations financières. En règle générale, les parties conviennent que le prix d'achat sera transféré dès que le contrat aura été signé par l'acheteur et le vendeur, certifié par le bureau du notaire et inscrit au registre foncier. Avec l'inscription au registre foncier, l'achat est terminé et l'accord est juridiquement contraignant - la maison de vos rêves est maintenant à vous !
Étant donné que vous ne devez transférer le prix d'achat qu'après l'inscription au registre foncier, le vendeur a besoin d'une garantie. Comme preuve de votre volonté de payer, vous pouvez présenter une garantie irrévocable de la banque selon laquelle le paiement sera déclenché dès l'enregistrement de la lettre de change.
