Estimation immobilière

Estimation immobilière: quelle est la valeur de votre maison ou de votre appartement?

23.6.2020

La base de toute évaluation immobilière est la valeur marchande d'un bien. La valeur marchande est définie comme le prix auquel la propriété pourrait être vendue, dans un délai de douze mois at avec des conditions normales de marché. Comment cette valeur est-elle estimée - et quelles sont les méthodes utilisées?

Voilà les facteurs qui déterminent la valeur marchande

La valeur marchande repose sur de la valeur du terrain et de la valeur du bâtiment. La part de chaque facteur dans la valeur marchande totale dépend principalement de la région. Dans les agglomérations comme Bâle, Genève ou Zurich, la valeur des terrains est relativement élevée car les terrains sont rares. En revanche, la valeur du bâtiment est elle, plus élevée dans les régions rurales et moins densément peuplées.

L'emplacement influence la valeur du terrain:

  • Vue et ensoleillement
  • Magasins
  • Immissions (en particulier le bruit)
  • Jardins d'enfants et écoles
  • Voisinage
  • Accessibilité (voiture et transports publics)
  • Taux d'imposition

La maison ou PPE influence la valeur du bâtiment:

  • Âge
  • Architecture
  • Equipement
  • Plan d'étage
  • Surface du terrain
  • Volume des pièces
  • Surface habitable

Homme ou machine?

Lorsqu'il s'agit de déterminer la valeur de quelque chose, l'objectivité n'est pas chose aisée. Ceux qui veulent vendre leur maison ou leur appartement ont tendance à estimer la valeur à la hausse,et inversement pour les acheteurs. C'est normal. Il est donc utile d'avoir recours à une estimation neutre et indépendante. Par exemple, par un spécialiste ou avec une évaluation en ligne. L'homme et la machine se base sur les mêmes facteurs, mais leurs méthodes diffèrent.

L'estimation hédonique

Les méthodes hédoniques sont de plus en plus souvent utilisées. Par exemple, si vous avez créé un compte Houzy en ajoutant toutes les informations et caractéristiques de votre maison ou de votre appartement. L'objet est évalué en fonction de caractéristiques intrinsèques (intérieures) et extrinsèques (extérieures). La méthode de comparaison assistée par ordinateur est basée sur une procédure statistique qui compare les prix de propriétés similaires. Quelques détails tels que l'adresse, la surface habitable, l'année de construction et l'état global sont suffisants. Le résultat fournit ensuite une bonne base pour la négociation du prix. De nombreuses banques se fondent d'ailleurs sur des estimations hédonistes lorsqu'elles financent les logements en propriété. L'évaluation HouzyValue gratuite fonctionne également selon ce principe et calcule la valeur vénale de votre maison ou appartement avec un minimum d'informations. De plus, vous serez automatiquement informé chaque trimestre de l'augmentation ou de la diminution de la valeur de votre propriété.

L'estimation par des experts

Parfois, une estimation hédonique ne suffit pas. Par exemple, si aucune maison ou appartement comparable n'ont été vendus dans la région au cours des dernières années. Dans ce cas, il est recommandé de confier l'évaluation à un expert agréé. Cela vous coûtera plus ou moins 1000 francs, mais l'expert connaît le marché et les conditions locales, inspecte le bien, évalue les particularités et connaît peut-être même des acheteurs potentiels.

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Valeur marchande ≠ Prix d'achat

La valeur marchande ne correspond pas toujours au prix d'achat. Parfois l'acheteur est prêt à payer plus cher parce que la fresque murale du salon ou l'endroit isolé à la lisière de la forêt a plus de valeur pour lui que les autres. Si vous achetez une maison ou une copropriété au-dessus de sa valeur marchande et que vous contractez un prêt hypothécaire, la part de fonds propres devra elle aussi être plus élevée. En effet, les banques prêtent la valeur inférieure, ici, la valeur marchande, l'acheteur devra payer la différence en plus. Pour un bien immobilier estimé à 900 000 francs et pour lequel vous avez payé 1 million de francs, il vous faut au moins 280 000 francs de fonds propres, soit 100 000 francs de plus.

Comment conserver la valeur de votre maison ou de votre appartement

Comme mentionné plus haut, la valeur marchande est composée de la valeur du terrain et du bâtiment. La valeur du terrain dépend de l'offre et de la demande et est responsable de la forte hausse des prix de l'immobilier résidentiel en Suisse au cours des vingt dernières années. La valeur d'un bâtiment diminue généralement au fil des ans, à mesure que la maison ou l'appartement vieillit. Sauf si vous entretenez la valeur du bien grâce à des mesures de préservation de la valeur et que vous remplacez les composants, les appareils ou les installations selon le tableau du cycle de vie. Notre HouzyCheck gratuit vous permet entre autres d'estimer les coûts de rénovation, et de planifier toutes les mesures de rénovation à long terme.

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