Le 14 décembre, la Direction générale de la Banque nationale suisse s'est réunie pour la dernière évaluation de la situation monétaire de l'année. Sur les 31 économistes interrogés par Reuters, 31 ne s'attendaient pas à un changement du taux directeur. Comme souvent, la majorité a eu raison : le taux directeur de la BNS, qui a été relevé en cinq étapes depuis mi-2020 de -0,75 pour cent à +1,75%, reste inchangé. Pour la première fois depuis des mois, il se situe ainsi au-dessus du renchérissement, qui a baissé à 1,4 % en novembre 2023. La Direction générale de la BNS a justifié sa décision de cette manière : "Les pressions inflationnistes ont légèrement diminué au cours du dernier trimestre. L'incertitude reste toutefois élevée. La Banque nationale continuera donc de surveiller de manière attentive l'évolution de l'inflation et, si nécessaire, d'adapter sa politique monétaire afin de s'assurer que l'inflation reste dans la zone de stabilité des prix à moyen terme." En d'autres termes : bien que le taux d'inflation se situe dans la marge de fluctuation de 0 à 2%, il est encore trop tôt pour baisser les taux d'intérêt.
En comparaison annuelle, le taux d'inflation a baissé de 7,1 à 3,1 % aux États-Unis et de 10,1 à 2,4 % dans la zone euro. Ainsi, ni la Réserve fédérale américaine ni la Banque centrale européenne n'ont actuellement de raison d'augmenter les taux d'intérêt. Mais il est cependant trop tôt pour une baisse des taux d'intérêt, tant aux États-Unis qu'en Europe.
Rien ne semble justifier une hausse, rien ne semble justifier une baisse. Les experts ont été anormalement unanimes lors d'une conférence de presse de la Banque nationale. La BNS est sur la bonne voie avec sa politique monétaire, mais elle reste prudente et vigilante. De bonnes raisons expliquent cette retenue et cette pause dans les taux d'intérêt :
La décision de la BNS était attendue et intégrée depuis un certain temps dans les taux d’intérêt. En conséquence, les taux d'intérêt du marché monétaire et des capitaux n'ont guère réagi.Lors de la conférence de presse, le président de la BNS Thomas Jordan a souligné que la Banque nationale observerait de manière détaillée l'évolution du renchérissement et des perspectives économiques au cours des prochains mois. La BNS part aujourd'hui du principe que le taux d'inflation de 1,9% l'année prochaine se situera juste à l'intérieur de sa marge de fluctuation de 0 à 2% et que l'économie (mesurée par le PIB) croîtra de 0,5 à 1%.La BNS est donc un peu plus pessimiste que le Groupe d'experts de la Confédération pour les prévisions conjoncturelles, qui a révisé à la baisse sa prévision de croissance économique pour 2024, de 1,5 à 1,3%. Cela confirme notre impression que la Banque nationale agit avec prudence et circonspection.
Si vous avez financé votre logement avec une hypothèque SARON, rien ne change puisque le taux d'intérêt est lié au taux directeur. S'y ajoute une marge de 50 points de base ou plus en fonction de la solvabilité. Les hypothèques SARON coûtent actuellement au moins 2,25 %. Si vous avez financé votre logement ou votre achat immobilier avec une hypothèque à taux fixe, peu de choses changent. Le marché ne s'attendait ni à une hausse ni à une baisse, raison pour laquelle les taux des hypothèques à taux fixe n'ont guère bougé après la décision de la BNS. En revanche, les taux hypothécaires ont nettement baissé depuis le dernier examen de la situation économique et monétaire du 21 septembre. Le 14 décembre 2023, le taux d'intérêt indicatif pour une hypothèque fixe à dix ans chez UBS key4 mortgages était par exemple de 1,69 %* ou plus. C'est 0,66 point de pourcentage de moins qu'après la dernière évaluation de la situation du 21 septembre. Pour la première fois depuis leur introduction, les hypothèques SARON coûtent plus cher que les hypothèques à taux fixe de courte durée (depuis début octobre) et de longue durée (depuis début novembre).
Le taux d'intérêt de référence SARON est lié au taux directeur de la BNS et peut fluctuer. Par conséquent, les hypothèques SARON conviennent aux propriétaires de logement qui peuvent vivre avec les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'une certaine marge de manœuvre financière. Ceux qui préfèrent calculer avec certitude seront plus tranquilles avec une hypothèque à taux fixe.
{{mortgage}}
La diminution de la pression inflationniste et la perspective d'une baisse des taux d'intérêt hypothécaires soulagent les propriétaires immobiliers qui doivent prolonger ou racheter une hypothèque dans un avenir proche, ainsi que les acheteurs de biens immobiliers. Les experts immobiliers estiment que le marché immobilier se stabilisera à un niveau de prix élevé. Pour 2024, ils prévoient des prix stables ou en légère baisse. Il y a peu d'arguments en faveur d'une correction plus forte (-10 % ou plus), bien que le marché immobilier soit fortement valorisé. Selon l'UBS Real Estate Bubble Index, le risque d'éclatement de la bulle immobilière est faible. L'indice a baissé à 1,41 au troisième trimestre et se situe nettement en dessous de la valeur du début des années 1990 (2,60), lorsque la bulle a éclaté et que les prix de l'immobilier en Suisse ont chuté jusqu'à 40 pour cent.
Dans l'article «Marché immobilier suisse : nos prévisions pour 2024» nous prédisons comment les prix de l'immobilier vont évoluer au cours des prochaines années et expliquons ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers et les raisons pour lesquelles un agent immobilier n'a jamais été aussi précieux qu'aujourd'hui.
Vous voulez vendre votre maison ou votre appartement parce que les prix ont fortement augmenté depuis le début du millénaire ? Avec notre évaluation immobilière vous pouvez estimer la valeur du marché et contacter des agents immobiliers certifiés qui connaissent le marché, la région et les acheteurs potentiels.
La décision de la BNS était attendue par la plupart des acteurs du marché. Par conséquent, les taux d'intérêt hypothécaires n'ont guère bougé après le 14 décembre. Pour les propriétaires de logement, la situation a peu changé. Qu'ils aient financé leur logement avec une hypothèque SARON et/ou une hypothèque à taux fixe. Après la décision de la BNS, toutes les options leur restent ouvertes. Une hausse des taux n'est certes pas exclue, mais elle devient de moins en moins probable - nous avons vraisemblablement atteint le pic des taux en Suisse. La plupart des économistes partent du principe que la Banque nationale baissera son taux directeur en 2024. Sans doute pas au printemps, mais en été ou au plus tard en automne. A condition que les incertitudes économiques et géopolitiques ne viennent pas perturber les calculs de la BNS.
Si ce n'est pas le cas, les taux d'intérêt hypothécaires baisseront au second semestre. Nos prévisions jusqu'à fin 2024 :
*Taux d'intérêt indicatifs au 14 septembre 2023 à 10h. Les taux d'intérêt ont été fixés par UBS key4 mortgages sur la base de ces paramètres : Canton de Zurich, montant du crédit 500'000 francs, capacité financière 20 %, nantissement 50 %, date de paiement 22 septembre 2023. Ces taux d'intérêt ne constituent pas une offre de financement ferme.
{{sellingconsultation}}
Selon des études à long terme, les hypothèques indexées sur le marché monétaire, comme l'hypothèque SARON, étaient par le passé plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Pour la première fois depuis leur introduction, les hypothèques SARON sont plus chères que les hypothèques fixes. Malgré cela, l'UBS estime qu'un financement sur le marché monétaire avec une hypothèque SARON est plus avantageux sur dix ans. Cet aperçu est une aide pour prendre une décision, mais ne remplace pas un conseil personnalisé de la part d'un spécialiste :
Les hypothèques à taux fixe sont généralement plus chères que les hypothèques du marché monétaire. Normalement, le taux d'intérêt augmente avec la durée, car le risque de taux augmente. Si votre stratégie reposait jusqu'à présent sur des hypothèques SARON, vous ne devriez pas passer aux hypothèques à taux fixe en raison de la situation inhabituelle actuelle. A moins que vous n'ayez fondamentalement repensé votre stratégie hypothécaire.
Il est judicieux de ne pas tout miser sur une seule hypothèque, mais de répartir le financement sur différents modèles hypothécaires et différentes durées. Vous répartissez ainsi le risque de taux tout en minimisant le risque de devoir renouveler la totalité du montant en période de taux élevés.
La manière dont vous financez ou refinancez votre logement en propriété dépend de plus de facteurs que le taux d'intérêt actuel. Votre situation financière, vos projets d'avenir, votre capacité à prendre des risques et votre estimation de l'évolution des taux hypothécaires jouent un rôle tout aussi important dans le choix du modèle hypothécaire et des durées. Si vous n'êtes pas sûr de vous, demandez conseil et comparez les offres. Cela est encore plus important en période d'incertitude comme aujourd'hui. L'offre la plus avantageuse à première vue n'est pas toujours celle qui vous conviendra le mieux.
