En 2023, la croissance des prix immobiliers a ralenti. Mesurés par l'indice des prix des logements, les prix des propriétés résidentielles ont augmenté de 1,3 % au troisième trimestre par rapport à la même période de l'année précédente, contre 3,9 % au premier trimestre et 2,4 % au deuxième trimestre 2023. Depuis le début de l'année, l'indice partiel des appartements en copropriété est passé de 112,8 à 115,1 (soit une hausse de 2,0 %) et celui des maisons individuelles de 116,1 à 117,3 (soit une hausse de 1,0 %). Depuis le tournant du millénaire, les prix des maisons ont augmenté de 3,4 % par an et ceux des appartements de 3,8 %. Malgré la cinquième hausse des taux depuis la fin de la période de taux bas, l'offre a augmenté et la demande a diminué. Cependant, la demande de logements en propriété dépasse toujours l'offre.
Jusqu'à la mi-2022, une hypothèque sur cinq était conclue sans durée fixe ni taux d'intérêt fixe ; aujourd'hui, c'est une sur deux. Depuis le retournement des taux, de plus en plus de propriétaires financent leur logement avec une hypothèque SARON. Dans notre article «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison» découvrez les différents modèles d'hypothèques.
En 2023, la durée de parution des annonces a augmenté de 8 jours pour les maisons individuelles, passant à 61 jours, et de 4 jours pour les appartements en copropriété, passant à 67 jours. Parallèlement, moins de personnes intéressées par l'achat ont mis en place des abonnements de recherche et davantage de propriétaires ont mis leur maison ou leur appartement en vente. Ceci, ainsi que le recul des transferts de propriété dans de nombreuses régions, indiquent que de plus en plus d'acheteurs ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix, mais que les vendeurs sont (encore) en position de force et peuvent imposer leurs exigences en termes de prix. Comme les taux hypothécaires ont de nouveau baissé depuis la dernière hausse du taux directeur le 22 juin 2023, peu de propriétaires ont été mis sous pression et ont dû vendre leur maison ou leur appartement dans la précipitation.
La plupart des experts immobiliers estiment aujourd'hui que le marché immobilier va se stabiliser à un niveau de prix élevé. Pour l'année à venir, ils prévoient des prix stables ou en légère baisse. Peu d'éléments plaident en faveur d'une correction plus forte (moins 10 pour cent ou plus), bien que le marché immobilier soit fortement valorisé. Selon l'UBS Real Estate Bubble Index, le risque d'éclatement de la bulle immobilière est faible. L'indice est passé de 1,49 à 1,41 et se situe donc nettement en-dessous du niveau du début des années 1990 (2,60), lorsque la bulle immobilière a éclaté et que les prix de l'immobilier en Suisse ont chuté jusqu'à 40 pour cent.
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Plus la période de prévision est longue, plus il est difficile de faire des prévisions. Toutefois, les facteurs qui soutiendront le marché immobilier et donc les prix de l'immobilier l'année prochaine resteront valables en 2025 et au-delà. La demande devrait rester élevée pour cinq raisons :
De plus, l'inflation est à nouveau sous contrôle et les taux d'intérêt sont bas en comparaison internationale. Il existe néanmoins des risques qui pourraient peser sur le marché immobilier. Par exemple, les incertitudes géopolitiques liées aux guerres ou la forte dépendance de notre économie orientée vers l'exportation à une baisse de la demande mondiale. Une escalade en Ukraine ou au Proche-Orient pourrait bouleverser tous les pronostics. Y compris cela : Le marché immobilier suisse réagit avec inertie à la hausse des coûts du logement due aux taux d'intérêt. Par conséquent, les prix de l'immobilier pourraient légèrement baisser à partir de 2025. La forte immigration soutient la demande et empêche une correction plus importante des prix.
A moyen et long terme, le marché immobilier pourrait se détendre. L'offre pourrait augmenter en raison de la baisse de la proportion d'habitants actifs et du départ à la retraite en 2029 de la classe d'âge la plus peuplée, celle de 1964. Les spécialistes s'attendent à ce que les baby-boomers héritent ou vendent plus de 400'000 biens immobiliers entre 2030 et 2045. Au final, cela plaide pour une baisse des prix de l'immobilier. Davantage dans les communes comptant plus d'habitants âgés que la moyenne, et moins dans les villes comptant plus de familles et de jeunes. En ce qui concerne les prévisions à moyen et surtout à long terme, il convient toutefois de se rappeler la citation attribuée, selon les sources, à Karl Valentin, Mark Twain ou Winston Churchill : "Les prévisions sont difficiles, surtout lorsqu'elles concernent l'avenir".
La construction densifiée (ou densification ultérieure) est une mesure qui a fait ses preuves pour mieux utiliser l'espace habitable limité en Suisse. Si vous possédez une (ancienne) maison individuelle sur un terrain plus grand et que vous souhaitez la vendre, une nouvelle construction de remplacement vaut la peine d'être envisagée. Pour en savoir plus, consultez notre article «Nouvelle construction : l'alternative judicieuse pour la vente de maison» .
Bien que la demande dépasse nettement l'offre, moins de biens immobiliers changent de mains et de nombreux objets sont publiés depuis plus longtemps qu'il y a un an. Même si de plus en plus d'experts immobiliers prévoient une stagnation, voire une légère baisse des prix de l'immobilier, de nombreux vendeurs s'accrochent à leurs idées de prix. Tant qu'ils ne doivent pas vendre, par exemple pour des raisons financières, et que l'immigration reste élevée, ils restent en position de force. Celui qui cherche la maison ou l'appartement de ses rêves doit donc, en plus de disposer de suffisamment de fonds propres et de revenus, faire preuve de beaucoup de patience. Si votre recherche immobilière ne donne pas ou trop peu de résultats, vous devriez remettre en question vos critères de recherche et les subdiviser par exemple en critères importants et moins importants.
Avec notre système intelligent de recherche immobilière, qui recense 90% des maisons et appartements mis en ligne en Suisse, vous pouvez créer un abonnement de recherche et être automatiquement informé dès qu'un objet correspond à vos attentes. Dans l'article «Recherche immobilière sur Internet: trouvez la maison de vos rêves avec Houzy» nous vous expliquons comment optimiser votre recherche.
Le Credit Suisse, Raiffeisen, UBS et la Banque cantonale de Zurich ont financé 17% de moins d'achats de maisons et 18% de moins d'achats d'appartements au cours des quatre derniers trimestres. Cela reflète le recul des transferts de propriété (voir «Comment les prix de l'immobilier évolueront-ils en 2024 ?»).
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De plus en plus d'acheteurs ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix. Les uns parce qu'ils s'attendent à une stagnation ou à une légère baisse des prix de l'immobilier, les autres parce qu'ils ne peuvent ou ne veulent plus payer. Par conséquent, les propriétaires de logements désireux de vendre doivent également faire preuve de plus de patience. Bien que la demande soit toujours aussi forte, surtout dans les bons quartiers, il faut plus de temps qu'auparavant pour vendre une maison individuelle (61 jours d'annonce en moyenne) ou un appartement en copropriété (67 jours d'annonce en moyenne). Dans ce contexte, trois options s'offrent à vous :
Le coût du logement a baissé. Le indice des taux d'intérêt pour l'immobilier résidentiel d'hypotheke.ch est passé de 2,71 % le 3 janvier 2023 (plus haut niveau annuel) à 2,23 % le 14 novembre 2023 (plus bas niveau annuel). En comparaison annuelle, l'indice des taux d'intérêt a baissé de 37 points de base. Cela correspond à une économie de 3'700 francs pour une hypothèque de 1 million de francs.
Si vous souhaitez attendre avant de vendre ou de conserver votre maison ou votre appartement et que vous devez prochainement renouveler votre hypothèque, vous pouvez utiliser notre calculateur d'hypothèques et comparer différents modèles et combiner les offres les plus intéressantes. En choisissant le bon modèle et la bonne durée, vous pouvez économiser beaucoup d'argent.
Vous pouvez bien sûr vendre votre maison ou votre appartement vous-même. Dans notre guide "Vendre sa maison en 10 étapes avec les outils intelligents de Houzy", nous vous guidons en toute sécurité tout au long du processus. Mais la vente d'une maison représente beaucoup de travail. Surtout si vous n'êtes pas un professionnel de l'immobilier. De plus, à une époque comme celle-ci, il est plus facile pour un agent immobilier de négocier le prix lorsque les acheteurs potentiels essaient de faire baisser le prix. Cela devrait se produire plus souvent dans les mois à venir, car de plus en plus d'acheteurs potentiels s'attendent à une stagnation ou à une baisse des prix de l'immobilier et ne peuvent ou ne veulent plus payer n'importe quel prix. Si l'agent immobilier parvient à vendre votre maison ou votre appartement pour 1,25 million au lieu de 1,2 million, par exemple, la commission de l'agent immobilier, qui se situe entre 25'000 et 37'500 francs, en aura valu la peine pour vous.
Pour en savoir plus sur les commissions de courtage, consultez notre article «Commission de courtage en Suisse : ce que coûte la vente d'un bien immobilier».
