En Suisse, les propriétaires de logement ont en moyenne 58 ans. A cet âge, les enfants ont pris leur envol et de nombreux parents s'inquiètent de leur situation en matière de logement. Les uns parce que la maison est trop grande et que le jardin donne trop de travail. Les autres parce qu'une fois à la retraite, ils souhaitent voyager davantage ou profiter de leur retraite au bord de la mer par exemple. Bien sûr, ils pourraient tout simplement vendre la maison et acheter un appartement avec le produit de la vente. Mais de nombreux propriétaires* sont émotionnellement liés à leur maison et souhaitent la conserver dans le patrimoine familial. Comment les parents peuvent-ils transmettre leur maison à un enfant de leur vivant sans désavantager leurs autres enfants ?
Le plus simple est de vendre à un enfant à la valeur vénale. Comme dans le cas d'une vente à quelqu'un en dehors de la famille, le produit de la vente est versé dans le patrimoine des parents, qui sera ensuite réparti entre tous les héritiers et héritières conformément au pacte successoral ou au testament. Il est important que la maison soit vendue à sa valeur vénale et que personne ne soit avantagé ou désavantagé. Les parents peuvent faire estimer la valeur vénale par un·e agent immobilier ou par notre évaluation immobilière. Notre estimation de la valeur vénale tient compte des prix de vente de biens comparables dans la même région et se base sur l'évaluation hédoniste, également utilisée par les banques. L'enfant reprend la ou les hypothèques actuelles et paie le solde aux parents ou refinance entièrement l'achat et paie la totalité du prix de vente aux parents.
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Une vente à un enfant à un prix inférieur à la valeur vénale est légalement une donation mixte et doit être compensée si plus d'un enfant a droit à l'héritage. Prenons un exemple : Si la maison familiale avec jardin pourrait être vendue pour 1,2 million de francs, mais que les parents ne demandent que 1 million de francs à leur fils, ils lui ont fait une donation de 200'000 francs. Cela part souvent d'une bonne intention, mais peut conduire à des disputes avec les frères et sœurs et avoir des conséquences financières pour le fils par la suite :
Si les parents indiquent expressément dans le contrat de donation qu'une donation mixte n'est pas soumise à compensation, l'enfant bénéficiaire est libéré de son obligation de compensation. La disposition des parents ne doit toutefois pas porter atteinte aux réserves héréditaires des autres enfants.
Avec notre Calculateur d'impôt sur les gains immobiliers vous pouvez simuler le montant des impôts que vous devriez payer. Pour en savoir plus sur les impôts, consultez «Impôts sur les gains immobiliers: ce que les vendeurs et les acheteurs doivent savoir».
Une donation totale à un enfant est une avance d'hoirie et doit être compensée si plus d'un enfant a droit à l'héritage. Prenons un exemple : Si les parents donnent leur maison, qui vaut 1,2 million de francs et est hypothéquée à hauteur de 700'000 francs, à leur fille, cette avance d'hoirie vaut 500'000 francs. C'est pourquoi ils devraient verser 500'000 francs à chacun de leurs autres enfants à titre de compensation. La donation totale, comme la donation mixte, peut avoir des conséquences financières ultérieures pour leur fille :
Si les parents indiquent expressément dans le contrat de donation qu'une donation complète n'est pas soumise à compensation, l'enfant bénéficiaire est libéré de son obligation de compensation. La disposition des parents ne doit toutefois pas porter atteinte aux réserves héréditaires des autres enfants.
Dans notre article «Planification successorale lorsque l'on est propriétaire: éviter les disputes» nous avons résumé comment les propriétaires de logement peuvent planifier leur succession de manière judicieuse.
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Vous souhaitez remettre votre maison à un enfant de votre vivant, mais continuer à y vivre ? Vous pouvez alors vendre ou donner la maison et vous accorder le droit d'habitation ou le droit de jouissance. Avec ces deux variantes, la propriété est transférée à votre fille ou à votre fils, mais les droits, les devoirs et les obligations financières diffèrent :
L'usufruit et le droit d'habitation doivent faire l'objet d'un acte authentique et être inscrits au registre foncier. Ils prennent fin au décès du ou des ayants droit. Le droit d'habitation est personnel et non transmissible ; l'usufruit est transmissible tant qu'il n'est pas consigné comme droit personnel.
Si vous en avez les moyens, vous devriez opter pour l'usufruit. L'avantage financier est plus important pour votre fille ou votre fils, car en tant qu'usufruitier·ère, vous êtes imposé·e sur la valeur locative et la valeur officielle et vous payez les primes d'assurance. Pour vos enfants, rien ne change sur le plan fiscal.
Si vous ne souhaitez léguer la maison à un enfant qu'après votre décès, vous devez rédiger un pacte successoral ou un testament. Celui-ci vous permet d'attribuer la maison à un enfant en propriété exclusive et de prévoir comment les autres membres de la communauté héréditaire doivent être indemnisés si la maison vaut plus que sa part réservataire (voir "Vendre une maison à un enfant en dessous de sa valeur vénale" et "Donner une maison à un enfant"). C'est souvent le cas, car la propriété du logement est le poste patrimonial le plus important dans la plupart des familles. Dans un contrat de partage successoral, que tous les héritiers doivent signer, les membres de la communauté héréditaire peuvent définir comment ils souhaitent gérer, liquider et partager la succession. Des détails tels que le montant des compensations peuvent être fixés dans ce contrat.
Chaque décès pèse sur une famille. Il suffit alors de peu de choses pour que les membres de la famille se disputent. Le plus souvent au sujet de la succession. Vous pouvez éviter cela, du moins dans une certaine mesure :
