Le 22 septembre 2022, la Banque Nationale suisse (BNS) a relevé son taux directeur de moins 0,25 à plus 0,50 %. Ainsi, après huit ans, une longue phase de taux d'intérêt négatifs a pris fin en Suisse. C'est pourquoi, en comparaison annuelle, les coûts de financement des hypothèques à taux fixe sur dix ans, par exemple, ont presque triplé. Parallèlement, la hausse des prix de l'énergie et des frais d'entretien pèse encore plus sur le budget de nombreux propriétaires*. Pourtant, les prix de l'immobilier ont légèrement augmenté après la hausse du taux directeur de la BNS. Selon Wüest Partner, les prix des appartements en propriété ont augmenté de 1,1 % et ceux des maisons individuelles de 1,2 % au troisième trimestre. En comparaison annuelle, les appartements en propriété coûtent 6,6 % de plus et les maisons individuelles 7,2 %.
De 1985 à 2021, les propriétaires suisses* ont financé leur maison ou leur appartement à un taux moyen de 4,9 %, alors que les hypothèques n'ont coûté que 1,9 % au cours des dix dernières années. Les taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas sont en partie responsables de la forte hausse des prix, comme l'a calculé Wüest Partner. Un exemple : Si les hypothèques avaient été rémunérées de 2005 à 2021 au taux moyen de 2005 (4 %), les prix des maisons individuelles auraient théoriquement dû augmenter de 50,1 % au lieu de 77,9 % et ceux des appartements en copropriété de 53,4 % au lieu de 79,8 %. Les taux d'intérêt bas sont responsables d'un tiers de la hausse des prix. L'influence de l'augmentation de la population en Suisse a été encore plus forte, avec 41 % (maisons) et 52 % (appartements).
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En augmentant son taux directeur, la Banque Nationale a tenté de lutter contre le renchérissement, élevé pour nos conditions, sans étouffer l'économie ou risquer une récession. Depuis le relèvement, le taux d'inflation a légèrement baissé, mais avec 3 %, il est encore clairement supérieur à l'objectif de la BNS de 2 %. C'est pourquoi la Banque Nationale augmentera probablement son taux directeur de 50 ou 75 points de base en décembre 2022. Pour 2023, les experts s'attendent à d'autres hausses de taux, mais moins importantes. Mais personne ne se risque à faire des pronostics. L'ampleur des hausses de taux dépendra de l'évolution de la conjoncture, du chômage et de la consommation en Suisse. Pour la zone euro, qui est importante pour nous, la plupart des experts s'attendent à une récession qui pourrait avoir des répercussions négatives sur la Suisse. C'est pourquoi l'incertitude est grande.
L'incertitude laisse des traces sur le marché immobilier et freine légèrement la demande de logements en propriété. Malgré des coûts de financement, des prix de l'énergie et des frais d'entretien plus élevés, la demande est toujours supérieure à l'offre. Surtout dans les endroits bien situés. Cela ne changera pas de sitôt, comme le suggère une récente étude de Fährländer Partner auprès de 844 professionnels de l'immobilier :
Une enquête de l'Association suisse des propriétaires fonciers confirme ces résultats. Sur les 240 experts immobiliers interrogés, 40 % s'attendent à une hausse des prix des appartements en propriété et 50 % à une hausse des prix des maisons individuelles. Principalement parce que les terrains à bâtir sont rares et donc chers. Bien que la demande se soit légèrement affaiblie au cours des douze2 derniers mois, la demande de logements en propriété en Suisse est toujours nettement supérieure à l'offre.
Si les taux d'intérêt augmentent plus fortement et que de plus en plus de propriétaires atteignent leurs limites financières, les prix de l'immobilier pourraient chuter. La Banque centrale européenne, qui lutte contre un renchérissement de 10 %, met en garde contre des corrections sur le marché immobilier, la BNS ne les exclut pas.
Les prévisions sont difficiles. Surtout lorsqu'elles concernent l'avenir. C'est particulièrement vrai pour les prévisions à long terme sur les prix de l'immobilier en Suisse. Néanmoins, les spécialistes de l'immobilier de Wüest Partner ont jeté un coup d'œil dans leur boule de cristal. Dans leur scénario négatif - grave récession, forte baisse de l'immigration et nombre élevé de logements vacants - les maisons individuelles perdent 14 % de leur valeur et les appartements en propriété même 22 %. Mais si l'économie devait à nouveau connaître une croissance décente, voire forte, les prix de l'immobilier pourraient augmenter de 17 à 30 %, voire plus.
14 à 22 % de perte de valeur, c'est beaucoup. Mais au cours des dix dernières années, les prix de l'immobilier en Suisse ont augmenté de 40 % ou plus selon les régions. Cela relativise la perte.
La propriété du logement devient plus chère. Le 14 novembre 2022, une hypothèque à taux fixe sur dix ans coûtait 3,08 % (moyenne du marché), soit deux fois et quart plus qu'il y a un an. C'est certes plus bas que le taux d'intérêt calculé de 4,5 ou 5 %que de nombreuses banques utilisent pour leur calcul de capacité financière. Néanmoins, vous devriez établir votre budget avec prudence et tenir compte de l'augmentation du coût de la vie et du logement si vous souhaitez contracter (ou prolonger) une hypothèque. En période d'incertitude, les banques regardent de plus près et veulent minimiser leurs risques. C'est pourquoi il est judicieux de ne pas épuiser votre marge de manœuvre financière et d'aller jusqu'à vos limites financières. Notre comparaison d'hypothèques vous permet de comparer différents modèles et de combiner les offres les plus intéressantes.
Dans «Hypothèques : évolution des taux d'intérêt au cours des 12 prochains mois (octobre 2022)» lisez ce que vous pouvez faire si vous souhaitez contracter une hypothèque et que vous vous attendez à une hausse des taux d'intérêt. Actuellement, les propriétaires concluent plus d'hypothèques Saron que d'hypothèques à taux fixe.
Même après l'augmentation du taux directeur, la demande reste supérieure à l'offre. Surtout dans les endroits bien situés. Les acheteurs* sont toutefois devenus plus sensibles aux prix et remettent en question les prix de vente de manière critique, car ils ne veulent pas aller jusqu'à leurs limites financières pour obtenir un financement. C'est pourquoi il y a moins d'acheteurs potentiels sérieux, mais toujours suffisamment, et leur processus de décision prend un peu plus de temps. Cela signifie qu'il vous faut plus de patience et que vous devez éventuellement faire de petites concessions sur le prix d'achat. Surtout si vous voulez vendre rapidement. Notre éstimation immobilière neutre, basée sur les prix de transaction de maisons et d'appartements comparables, vous permet de connaître la valeur de votre logement. Et avec une documentation de vente professionnelle, vous augmentez vos chances de vendre.
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Vous pouvez bien sûr vendre votre maison ou votre appartement vous-même. Mais si les acheteurs potentiels négocient plus longtemps et plus durement, un agent immobilier vaut la peine d'être envisagé. D'une part, il vous décharge de beaucoup de travail, de l'évaluation au changement de propriétaire dans le registre foncier. D'autre part, il connaît le marché et devrait vendre votre maison ou votre appartement plus rapidement et à un meilleur prix que vous. Un agent immobilier sérieux demande deux à trois % du prix de vente en guise d'honoraires. S'il vend votre maison ou votre appartement pour 1,25 million de francs au lieu de 1,2 million, vous aurez largement rentabilisé votre investissement.
