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Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer la valeur locative dans le canton de Genève. Le Tribunal fédéral a fixé la valeur locative à au moins 60% de la valeur locative usuelle du marché et du lieu pour un objet comparable Les cantons peuvent fixer la valeur locative à un niveau plus élevé et sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer servant de base à la valeur locative. Huit cantons ont développé leurs propres méthodes d'évaluation et de calcul. Parmi eux, le canton de Genève. L'administration fiscale cantonale calcule la valeur locative à l'aide d'un questionnaire que tous les propriétaires de logement doivent remplir et adapte en fonction l'indice des loyers genevois. Des critères objectifs tels que la situation, l'âge, la surface habitable, le standard ainsi que les nuisances éventuelles comme le bruit sont pris en compte. La valeur locative est fixée à nouveau chaque année et est communiquée avant fin mars.
Pour tout savoir sur la valeur locative en Suisse, consultez notre article en allemand «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
L'objectif est d'obtenir une valeur locative comprise entre 50 et 60 pour cent d'un loyer conforme au marché et aux usages locaux pour un bien comparable. La valeur locative ne doit pas dépasser 20 pour cent du revenu brut. Si les intérêts hypothécaires dépassent la valeur locative limitée, la limite est supprimée et la valeur locative entière doit être imposée. Indépendamment du fait qu'ils doivent payer l'impôt sur la valeur locative totale ou limitée, les propriétaires de logement peuvent déduire 4 % pour chaque année passée dans leur maison ou leur appartement, mais au maximum 40 %. Dans notre exemple de calcul, Nicole et Thierry possèdent depuis trois ans un appartement à Genève d'une valeur de 1,25 million de francs, qu'ils ont financé par une hypothèque de 1 million de francs. Ils ont chacun 35 ans, se sont mariés récemment, n'ont pas (encore) d'enfants et gagnent ensemble 180'000 francs bruts par an.
La Confédération reprend la valeur fiscale du canton de Genève pour l'impôt fédéral direct.
Parce que les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien dépassent la valeur locative, la facture fiscale diminue d'un montant estimé à 1'160 francs. Les années où des rénovations importantes visant à maintenir la valeur et/ou à améliorer l'efficacité énergétique ont été effectuées, Nicole et Thierry pourraient déduire les frais d'entretien effectifs et réduire ainsi leur charge fiscale. Nous avons calculé la charge fiscale présumée à l'aide du calculateur d'impôt de l'Administration fédérale des contributions.
Dans notre article «Frais d'entretien déductibles pour les biens immobiliers : voici comment réduire votre charge fiscale» découvrez les frais que vous pouvez déduire dans votre déclaration d'impôts.
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La déduction pour sous-utilisation ne peut être demandée que pour une résidence principale, et non pour des résidences secondaires telles que des maisons ou appartements de vacances.
Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative. Les discussions surviennent généralement lorsque la valeur locative est augmentée. Si l'augmentation est justifiée par une hausse des prix de l'immobilier, un recours a peu de chance d'aboutir. Il en est autrement si la valeur a été surestimée ou si l'autorité fiscale a commis une erreur. Cela vaut donc la peine d'examiner attentivement les réévaluations, sinon vous risquez de payer trop d'impôts pendant des années. Le plus simple est de contacter l'administration fiscale cantonale. Le recours est gratuit. En revanche, si l'affaire est portée devant les tribunaux, elle devient coûteuse. Le perdant assume tous les frais, par exemple d'expertise. Cherchez un accord à l'amiable et évaluez les chances et les risques avant de recourir à la justice.
Dans le canton de Genève, il existe des clauses de cas de rigueur pour les propriétaires à faible revenu, par exemple les retraités. Si la valeur locative dépasse un certain pourcentage (en général un tiers) du revenu, elle est réduite.
