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Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer la valeur locative dans le canton de Vaud. Le Tribunal fédéral a fixé la valeur locative à au moins 60% de la valeur locative usuelle du marché et du lieu pour un objet comparable. Les cantons peuvent fixer la valeur locative à un niveau plus élevé et sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer qui servira de base pour le calcul de la valeur locative. Huit cantons ont développé leurs propres méthodes d'évaluation et de calcul, dont le canton de Vaud.
Pour tout savoir sur la valeur locative en Suisse, consultez notre article en allemand «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Dans le Canton de Vaud, la valeur locative s'élève à 65 % de la valeur statistique, qui est déterminée sur la base d'une statistique des loyers. Cette base est régulièrement adaptée au coût de la vie, aux loyers et aux coûts de la construction. Le calcul de la valeur locative tient compte de l'âge, de la commune de résidence, de la situation, du standard de construction ainsi que de la région environnante. Pour les biens immobiliers plus anciens, il est possible de réduire la valeur locative jusqu'à 30 %. Dans notre exemple de calcul, Valérie et Pierre possèdent un appartement à Lausanne d'une valeur de 1,25 million de francs, qu'ils ont financé avec une hypothèque de 1 million de francs. Ils ont chacun 35 ans, se sont mariés récemment, n'ont pas (encore) d'enfants et gagnent ensemble 180'000 francs bruts par an.
La Confédération calcule la valeur fiscale pour l'impôt fédéral direct avec une majoration allant jusqu'à 60% de la valeur fiscale du canton de Vaud, en fonction de la durée de possession.
Puisque les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien dépassent la valeur locative, les impôts diminuent d'un montant estimé à 1'089 francs. Les années où des rénovations importantes visant à maintenir la valeur et/ou à améliorer l'efficacité énergétique ont été effectuées, Valérie et Pierre pourraient déduire les frais d'entretien effectifs et réduire ainsi leur charge fiscale. Nous avons calculé la charge fiscale présumée à l'aide du calculateur d'impôt de l'Administration fédérale des contributions.
Dans notre article «Frais d'entretien déductibles pour les biens immobiliers : voici comment réduire votre charge fiscale» découvrez les frais que vous pouvez déduire dans votre déclaration d'impôts.
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La déduction pour sous-utilisation ne peut être demandée que pour une résidence principale, et non pour des résidences secondaires telles que des maisons ou appartements de vacances.
Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative. Les discussions surviennent généralement lorsque la valeur locative est augmentée. Si l'augmentation est justifiée par une hausse des prix de l'immobilier, un recours a peu de chance d'aboutir. Il en est autrement si la valeur a été surestimée ou si l'autorité fiscale a commis une erreur. Cela vaut donc la peine d'examiner attentivement les réévaluations, sinon vous risquez de payer trop d'impôts pendant des années. Le plus simple est de contacter l'administration fiscale cantonale. Le recours est gratuit. En revanche, si l'affaire est portée devant les tribunaux, elle devient coûteuse. Le perdant assume tous les frais, par exemple d'expertise. Cherchez un accord à l'amiable et évaluez les chances et les risques avant de recourir à la justice.
Dans le canton de Vaud, il existe des clauses de cas de rigueur pour les propriétaires à faible revenu, par exemple les retraités. Si la valeur locative dépasse un cinquième du revenu net imposable, une réduction peut être demandée.
