Récemment, un utilisateur de Houzy a envoyé un e-mail à la rédaction du Magazine Houzy en réaction à notre article « Une bonne ventilation améliore le climat intérieur et prévient les moisissures ». Il est propriétaire par étage et pense que les autres copropriétaires chauffent de manière déraisonnable et qu'il doit donc payer trop de frais de chauffage. Sa question de savoir s'il pouvait faire quelque chose à ce sujet nous a donné l'occasion d'écrire cet article sur la répartition équitable des coûts dans la propriété par étages. Le sujet devrait intéresser encore plus de propriétaires par étage ou de personnes qui envisagent d'acheter prochainement un appartement en copropriété.
Parlez-en à votre voisin ou votre voisine avant que la situation ne s'envenime. Les communautés de copropriétaires par étages sont des communautés d'utilité. Pour savoir comment elles fonctionnent, consultez notre article «La copropriété: miser sur ses voisins».
Dans la propriété par étage, tous les propriétaires par étage supportent eux-mêmes les coûts de leur unité d'étage. La consommation individuelle doit être mesurée et les frais de chauffage, d'électricité et d'eau doivent être facturés en fonction de la consommation: Chacun∙e paie que ce qu'il ou elle a consommé, indépendamment des copropriétaires. C'est équitable et simple pour les immeubles récents, car un compteur mesure la consommation pour chaque unité d'étage. Pour les copropriétés situées dans des immeubles plus anciens sans compteur, la consommation et donc les frais sont répartis selon une clé fixe, en général la quote-part de la valeur. Il peut alors tout à fait arriver que quelqu'un paie comparativement plus de frais de chauffage que les copropriétaires, bien qu'il ou elle ait moins chauffé. Comme dans l'exemple de notre utilisateur.
La quote-part de la valeur est la clé de répartition des coûts pour tous les frais communs. Par exemple pour l'entretien, la remise en état ou la rénovation des parties communes ou le fonctionnement des installations communes comme l'ascenseur ou le chauffage - et pour la répartition des frais d'eau, d'électricité et de chauffage dans un immeuble sans compteur. La quote-part de la valeur est définie en millièmes dès que la propriété par étages est établie et inscrite au registre foncier. Elle dépend de la taille des pièces du droit spécial et des pièces annexes comme la cave ou la buanderie, ainsi que de la surface des parties avec droit d'usage exclusif comme la place de stationnement pour voiture ou la part de jardin. Elle peut être pondérée et affinée par des facteurs tels que la vue, l'ensoleillement ou la hauteur d'étage et est généralement valable jusqu'à la fin de la propriété par étage.
Selon l'article 712e CC, une modification de la quote-part de valeur est possible si toutes les personnes directement concernées y consentent et si l'assemblée des propriétaires par étage approuve la modification. Les chances sont maximum lorsque la quote-part a été fixée par erreur de manière incorrecte ou qu'elle est devenue incorrecte suite à des modifications de la construction du bâtiment ou de ses environs. Si les autres copropriétaires acceptent, l'accord doit faire l'objet d'un acte authentique. Les possibilités d'imposer la modification par une action en justice contre la volonté des autres copropriétaires sont très limitées.
Comme alternative à la modification compliquée de la quote-part de la valeur dans une maison sans compteur, clarifiez s'il est possible d'installer ultérieurement des compteurs et de répartir les coûts selon le principe de causalité.
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Tous les frais d'eau, d'électricité et de chauffage ainsi que les frais de réparation ou de rénovation des parties communes sont facturés selon la clé de répartition, en règle générale selon la quote-part de la valeur. Chaque communauté détermine elle-même ce qui est considéré comme commun lors de la création de la propriété par étage. La loi définit obligatoirement ces éléments de construction comme communs:
En règle générale, les propriétaires par étage versent tous les trois ou six mois des avances pour l'entretien courant sur un compte commun. Une fois par an, les parts de frais sont calculées proportionnellement à la quote-part et déduites des acomptes.
La quote-part de la valeur n'est jamais juste à 100 %. Le copropriétaire du rez-de-chaussée n'a jamais besoin de l'ascenseur, mais il a souvent des invité∙e∙s qui se garent sur la place commune réservée aux visiteurs. La copropriétaire du troisième étage prend l'ascenseur plusieurs fois par jour, mais ses invité∙e∙s viennent en transports publics ou lui rendent visite à pied. Cela s'équilibre généralement. C'est pourquoi la clé de répartition fixe n'est pas toujours équitable, mais elle est adaptée à la vie quotidienne et pragmatique. Le règlement de copropriété peut prévoir des exceptions à la répartition des coûts selon la quote-part de la valeur. Cela est par exemple judicieux pour les redevances de réception radio et télévision (Serafe). De telles décisions nécessitent la majorité des propriétaires par étage, les modifications du règlement nécessitent la majorité qualifiée (plus de la moitié des voix et des quotes-parts de valeur).
Pour les dépenses importantes telles que les réparations ou rénovations des parties communes, les propriétaires par étage devraient mettre de l'argent de côté suffisamment tôt. Après environ 25 ans, les premières rénovations importantes s'imposent, comme la rénovation complète du toit, de la façade, de l'enveloppe du bâtiment ou des installations techniques. 80 % des communautés de copropriétaires par étage en Suisse ont créé à cet effet ce que l'on appelle un fonds de rénovation, bien que la loi n'en prescrive pas. Lisez à ce sujet notre article «Fonds de rénovation pour PPE: tout ce que vous devez savoir».
La plupart des communautés de propriétaires par étage mettent de côté 0,2 à 0,5 % de la valeur d'assurance du bâtiment de leur immeuble par an. L'Association suisse des propriétaires par étage recommande 0,3 %. Le montant des dépôts est généralement en fonction de la quote-part de la valeur. Plus une communauté de propriétaires par étage commence tôt à effectuer des versements, plus la charge financière annuelle est faible. Le mieux est donc de le faire dès la constitution de la propriété par étages. Tous les apports sont considérés comme des frais d'entretien et peuvent être déduits de la valeur locative et donc du revenu imposable.
