Neuf Suisses sur dix sont satisfaits de leur situation en matière de logement. Pourtant, 5 % des propriétaires prévoient de vendre leur maison ou leur appartement au cours des trois prochaines années. Ceci pour plusieurs raisons: le logement est trop grand, les propriétaires partent à la retraite ou doivent déménager, leurs enfants sont partis du nid familial, ils ne veulent plus ou ne peuvent plus se permettre d'être propriétaires. Il y a un an, seuls 3 % des propriétaires étaient prêts à vendre. De plus en plus de propriétaires envisagent de vendre leur logement, souhaitant réaliser les plus-values accumulées depuis le début du millénaire. En 23 ans, les prix réels de l'immobilier ont doublé en Suisse. Certains craignent également que les prix de l'immobilier ne baissent comme en Suède (moins 15 pour cent).
En comparaison annuelle, les prix moyens au mètre carré, ont augmenté de 9 pour cent pour les maisons, atteignant 6 667 francs, et de 10 pour cent pour les appartements, atteignant 7 099 francs, selon ImmoMapper. Durant les six premiers mois de cette année, le marché immobilier a connu un léger refroidissement. Au premier trimestre 2023, les prix des propriétés individuelles ont augmenté de 0,5 pour cent, mais ont connu une baisse réelle de 1 pour cent en tenant compte de l'inflation. Cette tendance s'est poursuivie au deuxième trimestre 2023 : tandis que les prix des appartements en copropriété sont restés stables, ceux des maisons individuelles ont légèrement reculé. Cela a été particulièrement marqué dans les villes, notamment pour les maisons à Schaffhouse, Genève ou Lugano, et pour les appartements à Schaffhouse, Neuchâtel ou Genève.
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Ceux qui ont plus de 50 ans se souviennent sans doute encore de la dernière crise immobilière au début des années 1990. Une bonne conjoncture, une population en croissance rapide et des programmes d'aide à la construction de l'État ont déclenché un boom de la construction en Suisse. L'offre a largement excédé la demande, la bulle immobilière a éclaté et les prix ont chuté jusqu'à 40 pour cent. Nous sommes loin de cette situation actuellement. Selon le Real Estate Bubble Index d'UBS, le marché immobilier suisse est surévalué à l'heure actuelle, mais l'indice était nettement plus élevé au début des années 1990 à 2,60. Au premier trimestre 2023, le Real Estate Bubble Index est passé de 1,57 à 1,49. Entre 1 et 2, le marché est considéré comme surévalué, à partir de 2, il y a un risque de bulle immobilière - selon l'indice, il n'y a donc pas de danger en Suisse pour le moment. L'UBS prend en compte divers indicateurs clés pour son modèle de calcul, notamment le rapport entre les prix des logements et les loyers annuels, les revenus des ménages, les prix à la consommation, les demandes de crédit pour l'achat en vue de la location, ainsi que le volume hypothécaire par rapport aux revenus des ménages.
L'UBS a également examiné les régions présentant le plus grand risque. Dans de nombreuses zones, le risque est "faible" ou "légèrement élevé". Il s'agit principalement de régions où la population diminue. Seules quelques régions affichent un risque relatif "élevé" ou " haut". Les régions les plus exposées sont les rives du lac Léman et du lac de Zurich, ainsi que certaines parties des Grisons. Au cours des cinq dernières années, les prix d'achat y ont augmenté nettement plus que les loyers du marché. Les taux d'intérêt hypothécaires plus élevés ont corrigé ce déséquilibre : d'une part, les prix de l'immobilier n'ont pratiquement plus augmenté localement, et d'autre part, les loyers ont continué à progresser. C'est pourquoi l'UBS a abaissé le risque relatif pour Genève et Zurich de « haut» à « élevé».
Au cours du premier semestre 2023, la demande a diminué en raison des taux hypothécaires plus élevés et ainsi des frais de logement accrus, et moins de biens immobiliers ont été vendus par rapport au premier semestre 2022. Bien que l'offre ait augmenté et la demande ait baissé, la demande reste supérieure à l'offre. La plupart des agents immobiliers s'attendent à ce que les prix restent stables ou augmentent légèrement dans un avenir proche, et qu'il n'y ait pas de correction majeure des prix comme cela a été le cas en Suède, à moins que les taux d'intérêt hypothécaires n'augmentent plus fortement. Cela ne semble pas être le cas pour l'instant: d'ici la fin de l'année, les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe devraient augmenter légèrement avec des fluctuations plus importantes pour les prêts hypothécaires liés au taux Saron.
Dans quelques années, le marché immobilier pourrait se détendre légèrement. Comme la part des habitants actifs diminue à partir de 2025 et qu'en 2029 la classe d'âge la plus peuplée (1964), prendra sa retraite, l'offre pourrait augmenter. Comme le taux de natalité baisse en même temps et que 1,4 enfant par femme ne suffit pas à compenser la probable baisse de l'immigration nette en provenance de l'étranger, la demande devrait diminuer. Les experts prévoient que les baby-boomers léguent ou vendent plus de 400'000 maisons et appartements entre 2030 et 2045. Dans l'ensemble, cela suggère une baisse des prix immobiliers, plus marquée dans les municipalités avec un nombre disproportionné de résidents plus âgés, et moins prononcée dans les villes accueillant davantage de familles et de jeunes.
"Les prévisions sont difficiles, surtout lorsqu'elles concernent l'avenir" - cette citation, attribuée entre autres à Karl Valentin, Mark Twain et Winston Churchill, s'applique également au marché immobilier. Surtout lorsqu'il s'agit de faire des prévisions à moyen ou long terme.
Chaque cas est unique. C'est à chaque propriétaire de décider si c'est le bon moment. Lors de votre choix, accordez plus d'importance à votre situation personnelle qu'au marché immobilier ou aux taux d'intérêt hypothécaires. Par exemple, si vous changez d'emploi et déménagez de Winterthour à Zurich, ou si vous vous séparez et prenez en charge la maison ou l'appartement, et choisissez de conserver la propriété et d'espérer des prix plus élevés, réfléchissez bien si quelques milliers ou dizaines de milliers de francs en plus de produit de vente valent la peine en termes de travail supplémentaire et de stress.
Dans l'article «Vente de maison: quelle est la meilleure période de l'année pour vendre?», vous en apprendrez plus sur les facteurs temporels tels que le marché immobilier, les taux d'intérêt hypothécaires ou l'impôt sur les plus-values immobilières.
Que vous vendiez ou que vous attendiez, c'est votre décision. Ces conseils vous aideront à choisir le bon moment pour vendre:
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Les vendeurs sont les mieux placés. C'est pourquoi de nombreux propriétaires tentent de vendre leur maison ou leur appartement sans passer par un agent immobilier. Cela peut bien fonctionner si vous comprenez quelque chose à l'immobilier, avez suffisamment de temps et pouvez vous détacher émotionnellement de votre domicile lors des négociations de prix. Notre guide interactif de vente vous guidera en toute sécurité à travers le processus de vente et vous soutiendra avec des outils intelligents, pour l'estimation de la valeur marchande ou le calcul de taxes sur les gains fonciers par exemple.
Dans tous les cas, faire appel à un agent immobilier en vaut la peine. D'une part, car il vous décharge de beaucoup de travail, de l'évaluation au transfert de propriété au registre foncier. D'autre part, car il connaît mieux le marché local et est susceptible de vendre votre maison ou votre appartement plus rapidement et à un prix plus élevé que vous. Si un agent immobilier perçoit une commission de 2 à 3 % du prix de vente et vend votre bien immobilier pour 1,25 million au lieu de 1,2 million de francs, cela sera bénéfique pour vous et sans effort supplémentaire de votre part.
Dans l'article «Vendre une maison: avec ou sans agent immobilier?», vous découvrirez tout ce qu'un* agent immobilier peut faire pour vous et pourquoi l'investissement est généralement rentable. Et dans l'article «Vendre sa maison en 10 étapes avec les outils intelligents de Houzy», vous découvrirez comment vous pouvez le faire sans agent immobilier.
