L'achat d'une maison ou d'un appartement a des conséquences financières importantes. L'achat d'un bien immobilier est probablement le plus gros investissement de votre vie. Il est donc important de bien préparer la recherche, les visites, les négociations de prix, la conclusion du contrat et le financement. Comme souvent, le diable se cache dans les détails : une mauvaise décision peut vous coûter très cher. Nous avons rassemblé les erreurs les plus fréquentes lors de l'achat d'une maison et vous expliquons comment les éviter.
Avant de commencer à chercher un bien immobilier, réfléchissez de manière détaillée à ce qui est important pour vous : comment voulez-vous vivre ? Où souhaitez-vous habiter ? Combien de logements en propriété pouvez-vous ou voulez-vous vous permettre ? Quels sont vos projets pour les 10, 20 ou 30 prochaines années ? Créez un abonnement de recherche avec tous les critères de recherche importants, qui vous informera immédiatement lorsque la maison ou l'appartement de vos rêves sera publié(e). Trop de critères de recherche limitent le choix. Si vous souhaitez obtenir plus de résultats de recherche, vous devriez supprimer les critères moins importants sans les remplacer. En général, tant que la demande dépasse l'offre, il vous faudra faire des compromis lors de votre recherche de biens immobiliers.
La recherche intelligente de biens immobiliers de Houzy agrège 90% de toutes les annonces en ligne en Suisse et enrichit ses résultats de recherche d'informations complémentaires précieuses telles qu'une estimation de la valeur marchande et une estimation des besoins et des coûts de rénovation.
Dansl'article «Achat maison ou appartement: lequel me convient le mieux ?» vous trouverez un aperçu des critères importants lors de la recherche d'un bien immobilier et de précieux conseils pour vous aider à prendre une décision.
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Ne supprimez pas trop de critères de recherche et ne faites pas de compromis trop importants. Si vous cherchez avec trop peu de critères, vous obtiendrez trop de résultats et vous risquez de ne pas voir l'aiguille dans la botte de foin. Essayez de voir comment le nombre et la qualité des résultats changent lorsque vous jouez avec les critères de recherche. En respectant le bon ratio, vous n'obtiendrez que les résultats de recherche qui vous intéressent et vous ne perdrez pas de temps avec des maisons ou des appartements qui ne vous conviennent pas.
Dans l'article «Recherche immobilière sur Internet: trouvez la maison de vos rêves avec Houzy» nous vous expliquons étape par étape comment optimiser votre recherche de biens immobiliers sur Internet et séparer le bon grain de l'ivraie.
Une chose tout d'abord : n'achetez pas de maison ou d'appartement sans l'avoir visité. Même pas sous la pression temporelle. Les images valent mieux que mille mots, dit-on. Cependant, les images peuvent être trompeuses. Et parfois, elles mentent. Prenez donc tout votre temps pour visiter les lieux. Lorsque vous commencez à chercher un bien immobilier et que vous avez trouvé quelques maisons ou appartements qui vous conviennent, commencez par visiter les biens qui vous intéressent le moins. Cela vous permettra de vous habituer à la situation de visite et de vous entraîner à reconnaitre les points auxquels vous devez faire attention. Avec la pratique, vous remarquerez plus rapidement les forces et les faiblesses des biens que vous visitez. Lors de la première visite, vous allez surtout devoir écouter votre instinct.
Préparez-vous avec notre «Checkliste visite de maison» à votre/vos prochaine(s) visite(s). Elle vous guide pas à pas et en toute sécurité à travers toutes les visites, afin que rien ne vous échappe.
Si votre intuition vous pousse à dire "oui" après la première visite, vous devriez absolument visiter la maison ou l'appartement une deuxième fois. De préférence avec un expert immobilier qui examinera l'objet et la substance du bâtiment de la cave au toit : Murs intérieurs et extérieurs, fenêtres et portes, installations électriques, installations techniques et raccordements domestiques, conduites d'eau et d'eaux usées, chauffage et production d'eau chaude, isolation, cuisine, salle de bains et toilettes d'invités. En Suisse, les maisons ou appartements anciens sont généralement vendus "en l'état" et les éventuels droits de garantie, dans la mesure où la loi le permet, sont souvent exclus. Lors de la deuxième visite, écoutez surtout votre tête et celle de l'expert immobilier.
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Le marché immobilier fonctionne comme tout autre marché : l'offre et la demande déterminent le prix. La demande étant supérieure à l'offre, les vendeurs sont en position de force. Toutefois, les prix ont moins augmenté ces derniers mois, car de moins en moins d'acheteurs sont prêts à payer n'importe quel prix. Par conséquent, les maisons et les appartements restent plus longtemps dans les annonces qu'il y a un an. Malgré cela, de nombreux vendeurs maintiennent leurs prix. En tant qu'acheteur*, vous devriez maintenant examiner le prix de vente d'un œil critique. Surtout si la maison ou l'appartement est sur le marché depuis longtemps. L'estimation impartiale du marché par l'évaluation immobilière de Houzy offre un second avis et renforce votre pouvoir de négociation en fournissant un argument solide pour ajuster le prix.
Dans notre article«Marché immobilier suisse : nos prévisions pour 2024» nous expliquons pourquoi nous nous attendons à ce que les prix de l'immobilier se stabilisent à un niveau élevé l'année prochaine.
Si vous vous intéressez à une maison ou à un appartement ancien, la deuxième visite avec un expert immobilier est en fait obligatoire. Pour les particuliers, il est difficile d'évaluer la substance du bâtiment et d'estimer les besoins de rénovation - et donc les coûts de rénovation. Les particuliers sous-estiment souvent le besoin de rénovation. En particulier lorsque l'objet n'a pas été assaini sur le plan énergétique, ne l'a été que partiellement ou insuffisamment. Un assainissement (énergétique) peut rapidement coûter quelques dizaines ou centaines de milliers de francs. L'expert immobilier peut évaluer à combien vous devez vous attendre et si le prix de vente correspond à l'état de la maison ou de l'appartement.
En comparaison annuelle, la durée des annonces pour les maisons a augmenté de 8 jours, atteignant 61 jours, et celle des appartements a augmenté de 4 jours, atteignant 67 jours. De plus en plus d'acheteurs refusent de payer à n'importe quel prix et prennent plus de temps pour décider. Cela a du sens. Ne cédez en aucun cas à la pression du temps, même si le vendeur prétend avoir des offres immédiates. Prenez le temps de faire au moins deux visites, d'évaluer les coûts de rénovation (énergétique) et de sécuriser un financement avec la banque. Se décider précipitamment peut entraîner des coûts excessifs, des dépenses imprévues dans la rénovation ou un financement suboptimal pour votre logement. Au final, cela peut s'avérer onéreux.
Soyons honnêtes : qui aime étudier des documents volumineux ? Pourtant, avant de signer le contrat de vente, prenez le temps. Lisez le projet de contrat, consultez les extraits du registre foncier, les justificatifs du registre foncier et les plans cadastraux, examinez le registre des investissements, des rénovations et des assainissements et étudiez le descriptif de construction, les plans de construction et la police d'assurance du bâtiment. Si vous achetez un appartement en copropriété, étudiez non seulement le règlement, mais aussi le règlement intérieur, les derniers comptes annuels du syndicat des copropriétaires et les derniers procès-verbaux de l'assemblée des copropriétaires. Ne vous laissez en aucun cas pousser à une signature précipitée, les enjeux financiers sont trop importants pour cela.
Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, faites appel à un agent immobilier qui vous accompagnera dans votre achat, vous expliquera tout et vérifiera tous les documents pour vous. Dans notre réseau de partenaires, vous trouverez des agents immobiliers cetifiés, qui connaissent toutes les lois et le marché immobilier régional.
La question la plus importante en matière de financement est de savoir combien vous pouvez ou voulez vous permettre d'investir dans un bien immobilier. Si vous souhaitez financer une maison ou un appartement par un emprunt, vous avez besoin d'au moins 20 % de fonds propres. Au moins la moitié de ces fonds doivent être des fonds propres durs tels que des avoirs bancaires, des titres ou des avoirs des piliers 3a/3b, et 10 pour cent au maximum peuvent provenir de la caisse de pension. Ainsi, pour financer une maison ou un appartement d'un million de francs avec une hypothèque, il faut au moins 200'000 francs de fonds propres. Pour la 1ère hypothèque, le bien immobilier est mis en gage jusqu'à 65 pour cent, pour la 2e hypothèque jusqu'à 80 pour cent. La 2e hypothèque doit être amortie en l'espace de 15 ans, au plus tard jusqu'à la retraite.
Pour plus d'informations sur le financement, consultez les articles «Hypothèques: l'essentiel à savoir avant d'acheter une maison» et «Fonds propres & achat maison: Cinq alternatives au compte d'épargne». Si vous ne possédez pas assez de fonds propres, consultez l'article suivant «Location-achat: vers la maison de rêve avec moins de fonds propres» pour en savoir plus sur les alternatives au financement traditionnel.
De nombreux acheteurs sous-estiment les coûts du logement parce qu'ils se basent sur les taux d'intérêt actuels, qui sont bas en comparaison historique et nettement inférieurs au taux d'intérêt calculé pour le calcul de la capacité financière. La plupart des banques calculent la capacité financière à 4,5 ou 5 % afin de protéger leurs clients de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires et de se protéger eux-mêmes des défauts de paiement. Les frais de logement ne doivent pas dépasser 33 ou 35 % du revenu brut, selon la banque. Ils se composent de
Si vous partez à la retraite dans les prochaines années, vous devriez commencer à réfléchir à la manière dont vous allez répondre aux critères de viabilité de votre banque malgré une baisse de vos revenus à la retraite. Lisez à ce sujet notre article «Capacité financière et hypothèque: qu'est-ce qui change après la retraite ?».
Notre calculateur de capacité financière vous permet de savoir si vous pouvez vous offrir la maison ou l'appartement de vos rêves. Si vous remplissez les critères de nantissement et de capacité financière, vous recevrez des offres de financement individuelles et pourrez combiner les hypothèques les plus intéressantes de différents prestataires.
La plupart des gens comparent les prix pendant des jours lorsqu'ils achètent un nouveau smartphone ou réservent leurs prochaines vacances. Le financement d'un logement en propriété représente beaucoup plus d'argent - pourtant, de nombreux acheteurs renoncent à comparer les prix et optent pour la première offre de leur banque principale. En choisissant le bon modèle d'hypothèque, la bonne durée et une répartition judicieuse en deux ou trois tranches, il est possible d'économiser plusieurs milliers de francs par an. Demandez des offres à au moins trois banques, assurances ou caisses de pension, comparez les offres et négociez le taux d'intérêt. Les taux d'intérêt hypothécaires publiés sur Internet sont des prix dits "vitrine". De nombreux prestataires font de meilleures offres aux bons clients.
Avec notre comparateur d'hypothèques vous pouvez comparer en quelques clics les modèles hypothécaires, les durées et les taux d'intérêt et combiner les offres les plus attractives de différentes banques, assurances et caisses de pension. Vous financez ainsi votre logement de manière optimale et économisez beaucoup d'argent.
Depuis 2014, les banques prêtent les logements en propriété selon le principe de la valeur la plus basse, c'est-à-dire jusqu'à 80 pour cent du prix d'achat ou du prix du marché - le montant le plus bas étant retenu. Cela a des conséquences sur vos besoins en fonds propres :
Avec une hypothèque à taux fixe, vous savez, au franc près, combien vous coûte votre rêve d'accession à la propriété. Indépendamment des hausses et des baisses des taux hypothécaires. Avec une hypothèque indexée sur le marché monétaire (SARON), vous profitez d'une baisse des taux, mais devez vous attendre à des taux hypothécaires plus élevés en cas de hausse des taux. La stratégie que vous choisissez dépend d'une part des prévisions de taux d'intérêt et d'autre part de votre situation personnelle et financière. Vous pouvez diviser l'hypothèque en deux ou trois tranches et combiner les avantages des différents modèles hypothécaires. Dans vos prévisions de taux d'intérêt (novembre 2023), UBS key4 mortgages recommande ces stratégies :
Les banques ajoutent au SARON une marge de 50 à 125 points de base en fonction de la solvabilité. Les bons débiteurs, qui remplissent sans problème leurs obligations financières et offrent davantage de garanties, par exemple un compte bancaire ou un dépôt de titres, bénéficient d'une marge de solvabilité plus faible.
Le taux d'intérêt de référence Saron change tous les jours et peut varier fortement. Par conséquent, les hypothèques Saron conviennent aux propriétaires de logement qui n'ont aucun problème avec les fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'un coussin financier. Ceux qui préfèrent calculer en toute sécurité dormiront plus tranquilles avec une hypothèque à taux fixe.
