Vous possédez une maison construite avant les années 1980 et qui n'a jamais été rénovée ou assainie ? Après 40 à 60 ans, vous devriez sérieusement envisager une rénovation partielle ou totale. Il y a de bonnes raisons d'investir : vous améliorez nettement votre qualité de vie, vous optimisez durablement l'efficacité énergétique et vous augmentez la valeur marchande si vous souhaitez un jour vendre votre maison. Comme une rénovation ou un assainissement coûte cher, vous devez bien vous préparer. Dans cet article, vous lirez ce que vous devez savoir avant de parler de votre projet à un professionnel.
Bon à savoir
Toutes les estimations de coûts ne sont qu'indicatives et vous servent de guide. Si vous souhaitez obtenir des informations plus précises, veuillez consulter la page de nos artisans certifiés régionaux pour obtenir des offres.
Rénovation partielle ou totale?
Une rénovation totale coûte généralement moins cher qu'une rénovation partielle, car certains travaux ne doivent être effectués qu'une seule fois au lieu de plusieurs. En outre, les travaux sont réalisés plus rapidement s'ils sont bien coordonnés, et les occupants en souffrent moins longtemps. Néanmoins, de nombreux propriétaires de logements optent pour une rénovation partielle. Afin de répartir les coûts sur plusieurs années et/ou de pouvoir déduire les investissements de maintien de la valeur du revenu imposable sur plusieurs périodes fiscales et de réduire la charge fiscale. Les mesures d'assainissement ne peuvent toutefois pas être considérées isolément. Si vous isolez par exemple l'enveloppe du bâtiment, vous devriez ensuite remplacer votre chauffage et l'adapter à une consommation d'énergie plus faible. Les spécialistes recommandent donc de procéder dans cet ordre lors de rénovations partielles afin d'éviter les défauts de construction tels que l'humidité, les moisissures ou les ponts thermiques :
Remplacer les fenêtres, remplacer la protection solaire et isoler la façade
Isoler le toit, éventuellement aussi la charpente et le plafond de la cave
Remplacer le chauffage, de manière judicieuse en termes d'efficacité énergétique et de préservation des ressources
Réhabiliter la cuisine, la salle de bain et remplacer les conduites
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Coûts des fenêtres, de la protection solaire et de la façade
Un nettoyage de façade avec remise en peinture coûte entre 3'500 et 5'000 francs sans ou entre 4'500 et 6'000 avec une couche de fond profonde pour 100 mètres carrés. A cela s'ajoute le coût de l'échafaudage. Plus l'isolation de la façade est épaisse, plus elle est chère. Comptez entre 250 et 300 francs pour une isolation de 14 centimètres d'épaisseur, plus ou moins 330 francs pour une isolation de 18 à 14 centimètres d'épaisseur et environ 400 francs par mètre carré pour une isolation de 30 centimètres d'épaisseur.
Le coût des fenêtres dépend du cadre et du verre. Comptez environ 600 francs (PVC) à 850 francs (bois, aluminium, bois-aluminium ou PVC-aluminium) pour une fenêtre à triple vitrage et à haute efficacité énergétique, installation comprise. Les options telles que les ferrures pivotantes et basculantes, une meilleure isolation acoustique ou le verre de sécurité coûtent plus cher. Une fenêtre à double vitrage coûte certes environ 100 francs de moins, mais elle est moins efficace sur le plan énergétique.
Les coûts des protections solaires telles que les stores ou les marquises dépendent du matériel et de la charge de travail. Le montage au plafond ou au mur est plus simple que le montage sur les chevrons du plafond, par exemple sur des poutres en bois inclinées. Comptez 2'000 francs (ouvert), 2'500 francs (avec toit) ou 3'000 francs (avec caisson) pour un store à bras articulé de 4 mètres sur 2,5. Les volets roulants sont plus chers que les stores. Comptez entre 1'000 et 1'200 francs pour un volet roulant en bois de 1 mètre sur 1,5 et entre 300 et 450 francs pour un store vénitien en bois de même taille.
Coûts du toit, de la charpente et du plafond de la cave
Le coût d'un toit dépend du matériau, de la construction du toit et du matériau d'isolation. Comptez entre 25'000 et 60'000 francs pour une maison individuelle moyenne. Une isolation sous les chevrons coûte de 40 à 80 francs, une isolation entre les chevrons de 60 à 150 francs ou une isolation sur les chevrons de 150 à 250 francs par mètre carré. Refaire le toit coûte de 80 à 125 francs par mètre carré ou de 15'000 à 22'500 francs.
Pour un toit plat, il faut compter entre 50 et 150 francs (couvrir et étancher) plus 50 à 250 francs (isoler) par mètre carré. Cela fait 100 à 400 francs par mètre carré ou 24'000 à 42'000 francs pour une maison individuelle moyenne avec un toit plat.
Si les couvreurs travaillent déjà sur le toit, ils pourraient tout de suite installer les modules pour une installation photovoltaïque et les faire raccorder par un électricien. Une installation d'une puissance de 10 kilowatts-crête coûte environ 25'000 à 30'000 francs. Si vous prenez en compte les subventions et, dans de nombreux cantons, l'effet unique d'économie d'impôt sur le revenu, l'installation solaire coûte encore 20'000 à 25'000 francs au final.
Rénover la charpente coûte entre 140 et 280 francs par mètre carré ou entre 25'000 et 50'000 francs pour une maison individuelle moyenne. Si vous souhaitez aménager les combles et les utiliser, il faut compter 50'000 francs ou plus (sans la salle d'eau).
Faire installer une fenêtre de toit à triple vitrage coûte environ 2'500 à 3'500 francs. A cela s'ajoutent les frais de matériel de 300 à 500 francs (cadre en plastique), de 500 à 750 francs (cadre en bois) ou de 600 à 900 francs (cadre en bois-aluminium ou aluminium). Les fenêtres de lucarne sont moins chères que les fenêtres de toit ou les fenêtres pivotantes.
Si vous voulez et pouvez surélever un étage, vous devez compter plus ou moins 1 000 francs par mètre cube et des frais supplémentaires pour la protection contre les incendies, la sécurité antisismique et les installations techniques.
Si vous utilisez votre cave uniquement comme sous-sol, il suffit d'isoler le plafond. Cela coûte environ 35 à 100 francs par mètre carré. Isoler le plafond de la cave par le bas est plus simple et moins cher que de l'isoler par le haut. Si vous souhaitez habiter votre cave, vous devez également isoler le sol et les murs. Pour cela, comptez entre 50 et 150 francs par mètre carré.
Si vous faites rénover le toit, les couvreurs pourraient également installer des modules pour une installation d'énergie solaire.
Coûts du chauffage
Un chauffage au gaz coûte environ 25'000 francs (installation comprise) pour une maison individuelle moyenne. A cela s'ajoutent les frais de chauffage annuels de plus ou moins 4'000 francs et les frais d'entretien d'environ 650 francs par an. Une pompe à chaleur coûte plus cher, mais elle est plus rapidement rentable en raison des coûts d'exploitation plus faibles.
Un chauffage au mazout coûte environ 27'500 francs (installation comprise) pour une maison individuelle moyenne. A cela s'ajoutent les frais de chauffage annuels de plus ou moins 3'300 francs et les frais d'entretien d'environ 650 francs par an. Une pompe à chaleur coûte plus cher, mais elle est plus rapidement rentable en raison des coûts d'exploitation plus faibles. En outre, de plus en plus de cantons rendent difficile ou interdisent le remplacement des anciens chauffages au mazout par de nouveaux chauffages au mazout.
Une pompe à chaleur air-air coûte environ 32'500 francs (installation comprise) pour une maison individuelle moyenne. A cela s'ajoutent les frais de chauffage annuels de plus ou moins 1'300 francs et les frais d'entretien d'environ 250 francs par an.
Une pompe à chaleur air-eau coûte environ 40'000 francs (installation comprise) pour une maison individuelle moyenne. A cela s'ajoutent les frais de chauffage annuels de plus ou moins 1'150 francs et les frais d'entretien d'environ 250 francs par an.
Une pompe à chaleur sol-eau coûte environ 50 000 francs (installation comprise) pour une maison individuelle moyenne. A cela s'ajoutent les frais de chauffage annuels de plus ou moins 900 francs et les frais d'entretien d'environ 250 francs par an.
Pour un chauffage au sol, comptez entre 200 et 250 francs par mètre carré. Pour une maison individuelle d'une surface habitable de 150 mètres carrés, cela représente environ 32 250 francs, y compris les travaux préparatoires, le petit matériel, l'installation, la planification, le matériel ainsi que l'élimination, mais sans le raccordement au système de chauffage.
Si vous souhaitez ou devez remplacer l'ensemble des installations techniques - électricité, chauffage, ventilation et plomberie -, vous devez compter entre 20 et 40 % de la valeur du bâtiment.
Coûts de la cuisine, de la salle de bain et de la plomberie
Comptez au moins 20'000 francs pour une cuisine simple avec des plans de travail plaqués, des caissons, des armoires, des tiroirs ainsi que des meubles bas et un four, une hotte aspirante, un lave-vaisselle, une plaque de cuisson vitrocéramique ainsi qu'un réfrigérateur avec compartiment congélateur.
Comptez 50'000 francs ou plus pour une cuisine moyenne avec des façades de cuisine en bois véritable plutôt qu'en placage et un plan de travail en bois massif ou en pierre naturelle plutôt qu'en résine ou en pierre artificielle. La robinetterie est plus chic et plus facile à utiliser, les appareils sont de meilleure qualité, plus efficaces sur le plan énergétique et plus intelligents. En outre, l'un ou l'autre extra se trouve à l'intérieur.
Comptez au moins 100'000 francs pour une cuisine luxueuse avec des meubles de cuisine sur mesure, des armoires et des tiroirs plus larges, des façades sans poignées et laquées, des matériaux nobles comme le noyer ou l'ardoise pour le plan de travail et des appareils de restauration professionnels.
Pour une salle de bain simple, comptez entre 2'000 et 2'500 francs par mètre carré. Pour cela, vous aurez droit à une céramique sanitaire standard avec une robinetterie simple, une armoire de toilette, un meuble bas ainsi que des carreaux de dimensions standard.
Pour une salle de bain moyenne, comptez entre 3'000 et 4'000 francs par mètre carré. Pour cela, vous aurez droit à de la céramique sanitaire haut de gamme avec une robinetterie design, une armoire à glace plus grande, un meuble pour le linge ainsi que des dalles en pierre naturelle au sol et aux murs.
Pour une salle de bain luxueuse, comptez entre 5'000 et 6'000 francs par mètre carré. Pour cela, vous aurez droit à des céramiques sanitaires exclusives avec une robinetterie de qualité, une grande armoire de toilette, éventuellement avec un miroir interactif, des meubles sur mesure pour le linge, des dalles de pierre naturelle antidérapantes au sol et des dalles sans joints aux murs.
Si vous devez remplacer des conduites électriques, comptez approximativement 20'000 francs. Les coûts dépendent de nombreux facteurs. Dans la mesure du possible, il est préférable de rénover les conduites d'eau plutôt que de les remplacer. Comptez quelques milliers de francs pour une maison individuelle moyenne.
Une rénovation totale coûte plusieurs centaines de milliers de francs. Il est judicieux de mettre de côté chaque année 1 à 1,5 % de la valeur du bâtiment ou plus pour l'assainissement de la maison - de préférence dès le premier jour. Vous aurez alors économisé suffisamment d'argent pour financer une rénovation partielle par étapes ou une rénovation totale. Si cela ne suffit pas, vous pouvez augmenter votre hypothèque si vous n'avez pas augmenté la maison jusqu'au plafond de 80 pour cent, augmenter votre hypothèque si la valeur de la maison augmente suite à la rénovation, ou financer la rénovation avec un crédit de construction.
Rénover sa maison: Économiser des impôts
Une rénovation partiel est généralement plus coûteux qu'un assainissement total. Pour des raisons fiscales, il peut toutefois être judicieux d'échelonner les mesures d'assainissement et de les répartir sur plusieurs années. Vous pouvez par exemple répartir les investissements de maintien de la valeur sur trois ans et déduire trois fois 50'000 francs de votre revenu imposable au lieu d'une fois 150'000 francs. Vous cassez ainsi la progressivité de l'impôt et optimisez votre charge fiscale. Si vous avez augmenté votre hypothèque pour la rénovation partielle ou totale, vous pouvez en outre déduire des intérêts débiteurs plus élevés de votre revenu imposable.
Pour des raisons fiscales, il peut être judicieux d'aborder les rénovations par étapes.
Rénover sa maison: Demander des subventions
Les rénovations énergétiques sont encouragées financièrement par la Confédération et les cantons. En règle générale, ces subventions sont toutefois liées à certaines conditions. Par exemple, pour bénéficier des subventions du Programme Bâtiments, vous devez rénover l'ensemble de l'enveloppe du bâtiment, c'est-à-dire les murs, le toit et les fenêtres. Outre le Programme Bâtiments, il existe d'autres offres de subvention. Renseignez-vous auprès de votre service cantonal de l'énergie ou sur francsenergie.ch. Vous avez besoin d'un concept d'assainissement pour votre demande et vous devez déposer la demande de subvention avant de commencer l'assainissement énergétique.
Rénover sa maison: Une rénovation vaut-elle la peine dans tous les cas?
Pas nécessairement. Si les coûts de rénovation dépassent les deux tiers de la valeur du bien immobilier, une nouvelle construction de remplacement serait probablement plus judicieuse. Il existe une règle générale pour savoir quand une rénovation partielle et quand une rénovation totale sont rentables : si ...
... Si la substance du bâtiment et les perspectives de marché sont bonnes, la rénovation totale est rentable.
.... Si la substance du bâtiment est bonne et que les perspectives de marché sont mauvaises, la rénovation partielle est rentable.
.... Si la substance du bâtiment est mauvaise et que les perspectives de marché sont bonnes, il vaut la peine de construire un bâtiment neuf de remplacement.
.... Si la substance du bâtiment et les chances sur le marché sont mauvaises, vous ne devriez rénover que ce qui doit l'être.
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